多伦多星报图
【加拿大都市网】
权衡影响
在列治文市一个屋苑担任立案法团主席的华裔移民叶竞邦(图)表示,通常新附例因业主感到个人权利未得到保障而提出,比如噪音影响睡眠及被迫吸二手烟等。他也承认,有些影响因人而异且带有主观性,但只要是通过正常途径投票通过的立案法团附例,对所有住户均具约束力。
叶竞邦所居住的屋苑,位于列治文市1号路(No.1 Rd.)夹史蒂夫斯顿公路(Steveston Hwy.)交界处附近。他接受《星岛日报》记者访问时表示:「业主对一些附例有不同看法很正常。以是否允许出租为例,有人购置物业就是为投资,不希望有任何出租限制;但有的住户则不希望常有陌生人出入,当然希望禁止出租或仅允许部分出租。」他说,立案法团拟定附例有既定程序(附表一)。立案法团召开的特别会议,须提前4至6周通知业主,而通过新附例最快也需要3至4个月。
立案法团先警告后罚款
叶竞邦所住的屋苑共有17户业主,约半数为华裔。他又说,华裔较关注及受影响的附例,包括出租、露台晾晒衣服等(附表二)。过去12年,叶竞邦曾加入3个不同物业的立案法团,曾遇到一些较极端个案;例如,一个住户常在城市屋苑车房前练习打棒球,有人担忧棒球可能会伤及居民。立案法团多次要求该住户停止未果后,只能报警处理。
他透露,对于违规业主,立案法团会先尝试沟通,如果无法解决会发出警告信,再无效则会开罚单,通常罚50至200元。业主不付罚单后果严重,因为立案法团有权通知信用公司,这可损业主的信用纪录,甚至物业转售。
随著柏文(公寓)住户增多,柏文业主与立案法团间的纠纷也屡见不鲜。卑诗《分契物业法》为民事法,目前业主如欲挑战立案法团通过的附例,唯有经法庭诉讼。不过,该司法程序不但旷日持久,而且费用要1.5万至2.5万元,令多数不满的业主却步。
卑诗柏文业主协会(CHOA)在大温地区已运作近40年,专为业主及立案法团提供谘询服务,但不裁决纠纷。该协会执行总裁乔文图(Tony Gioventu)指出,《分契物业法》对立案法团可制订的附例项目,例如禁烟、噪音、物业出租、泊车、饲养宠物、业主及居民年龄限制等,都作出了较详细规定。
乔文图表示,立案法团制订附例的前提,是不能侵犯业主的人权。他说:「法律也规定了立案法团不能订例的情况,比如规定如果业主不支付物业管理费,立案法团可剥夺该业主投票权。但是,如果业主只是未付违反附例罚款,立案法团不可拒绝业主参与投票。」
另外,立案法团对违规业主的罚款也有上限规定(附表三)。乔文图说,立案法团较常出现的问题是仅通知业主因违例而被罚款,而未有在交给业主的通知中,阐明违规的证据,并告知业主在被罚款前有提出质疑权利。
即将运作的民事审裁处将提供网上全天候服务,协助省民在有别于传统法庭的方式下,解决一些分契物业和小额钱债纠纷,将成为加国有史以来首个网上审裁处。
该审裁处预计需60天即可解决纠纷,较传统的小额钱债法庭平均所需的12至18个月时间少得多。另外,诉讼费将仅约数百元。
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