谈谈美国房地产经纪人;美国房产中介,原来是这样的!,美国华盛顿州地产微信公众号文章

和国内中介房产中介机构不同，美国房产交易中，不管是新房还是二手房，地产商基本不直接与客户见面，房屋买卖交易通过房产经纪人公司和经纪人交易的。房地产经纪人我们常说的买房经纪人和卖方经纪人，发挥着非常重要的作用，这要求行业有极高的服务质量及技术含量。早在美国六十年代房屋交易过程中只有单边倒的卖方经纪人，他们的任务是出去推销建筑商的房子或受雇于卖主，任务是卖掉房子，这就使买方消费者Buyer站在了非常不利位子，后来随着市场需求和消费者保护法的健全与实施，美国逐渐形成了买卖双方都雇佣经纪人交易的制度来完善这个市场。

健全的制度

美国的房产经纪人和买卖双方是代理和被代理人关系。这种关系形成来源于英国普通法中的master-servant主从关系，也就是说代理人要永远把被代理的人最高利益放在自己工作的首要位子。美国的代理制度由普通法common law 和成文法 statutory law 来约束和管理。客户和经纪人的关系是Fiduciary信托这样的关系，而不是国内那种商家与客户的关系。这里为客户赢得最大的利益，才是每个房产经纪人追求的。就其关系和管理结构有点像美国律师和自己的代理人之间关系。被代理人赢得买卖交易“战役”的胜利是每个经纪人最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。房产经纪人在美国房产交易中发挥着重要的作用，据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成，房产经纪人在民众中是口碑较高的职业。

严格业务考核

美国对房地产经纪人员执照的核发有严格规定，设有严格的考试

各州略有不同，以德克萨斯州为例从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科，180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法，代理法，合同法，房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格（独立经营的经纪人）。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年申请重新换发。

约束与管理

除了完成考试，房产经纪人要签约房地产经纪人公司，或者在独立的Broker名下从事房地产交易工作。还必须加入全美经纪人人协会National Association of Realtors®，地方经纪人协会遵从他们的管理。以休斯顿为例，每个房产经纪人同时还是全美经纪人协会，德州经纪人协会，休斯顿经纪人协会会员。每个经纪人从业资格的所有信息全在这里可以查到。

在信息透明和严格法律管辖下，房地产经纪人都会自身遵循职业的道德约束，每次交易保护自己的客户利益的同时，也保证自己不违规出错，不犯法不被吊销执照。另一方面美国是一个重视记录的国家，如果因为违规而上记录会对日后产生难以抹煞的不良后果。对于房地产经纪人来讲，违规操作，不仅会使自己失去这一职业，而且，在其他行业也会严格考核个人记录，并且把不良记录作为用人的重要标准之一。因此，失去诚信的代价是非常巨大的。这种措施极大地促进了这个国家房地产行业的自律行为。

NationalAssociation of Realtors®

Texas Association of Realtors®

Houston Association of Realtors®

房地产经纪人的专业技能

房地产经纪人要具备良好的信息收集技能，信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源，掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息，例如对地区的熟悉程度，对法律法规的新政策的了解，对市场动向的掌握等等；

其次房产经纪人的市场分析技能，采用一定的数学处理分析、比较分析、因果关系分析对信息进行分析比较，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断等，例如对于一个客户给出房源做出正确的市场测评，价格评估等；

房地产人员的供求搭配的技能也同样发挥着重要作用，要使供求双方在某一宗(或数宗)房源上达成一致，在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高；

还有把握成交时机的技能，房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成等；

当然最后一条做为经纪人要具备强大人际关系和语言沟通能力，大部分房产经纪人都是热心公益，为人真诚热心，有自己稳固的社交圈，积极投入社区建设的人，充满了正能量。

美国房产中介，原来是这样的

这些年来，国内地产中介公司越来越多，和美国总体公司数目不多、而主要是个体型的地产经纪人的情况有很大的区别。

地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，它自己没有地产物业作为货物，地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。

美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制，房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。

在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate-broker）三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1-4人左右，这点和中国大致相同。

美国负责考试、执照发放的部门都是州政府下的，叫做州务部执照处。房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人都可申请参加考试。考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。

1950年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设立多家分店，店员也普遍增加到了7-8人左右，互相之间也开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场。那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统，也就是不同房源上市系统。美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。

MLS系统的建立，也就提高了经纪公司的佣金比例，早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

在美国，如果商业上形成垄断态势，属于非法，政府一定是不依不饶的，MLS系统的完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成了垄断，为了避免被政府压制，全国中介公司达成佣金的比率标准，也就是行业自律了——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，就不会形成恶性垄断了。这个制度形成之后，给买楼的人、或者卖楼的人省却了一个很大的麻烦：不知道经纪人好不好没关系，不满意可以换，因为佣金固定了，剩下来的就是看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。因为有房源共享的前提，卖楼的广告都是共享的，每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超级市场出口等地方，大家可以随便拿。租房也这样做，这是一个房源整合方式。这是最简单的方法，价格都在上面，大家都知道佣金是6％，所以很容易计算贷款多少、首付要多少，打电话去约，就有经纪人带你看房了。

在美国买卖房子,找到合适的经纪人很关键，在买卖中也会出现经纪人没有做到为客户公正服务，比如说买家是外地人，经纪人就整他一把，或卖家反正要离开这个地方，也整他一把，这种情况也会有发生。所以，美国人一般都比较相信那种正规的、长期做代理的人，只有公正地为客户服务，才能够长期干这个工作

来源：STW公司

查找并关注微信公众号：ALERSZHU 。或点击标题上方蓝字“美国华盛顿州地产”即可立即关注我们。

我们将定期组织美国华盛顿州房产参观考察，定期为您推荐高性价比、投资回报率高的美国房产及美国投资购房的相关资讯。