买Condo?这些隐藏在管理费中的秘密你必须知道

2015年12月30日 加拿大都市网



【加拿大都市网】


星岛日报记者

买condo,除了考虑地点和楼价之外,人们最想知道的问题可能就是“管理费是多少”?管理费是业主在房贷之外的第二大的花费,并且其数额似乎是不可控制的。那么管理费裡究竟包括哪些项目?这里面的名堂可就大了。


金屋地产公司地产院士窦青云介绍,Condo管理费的构成有几个方面:保安人员工资(随市价,各家差别不大),健身房、游泳池、party room等休闲娱乐设施,大楼、电梯等设备维修,园艺,清洁、除垃圾、铲雪,停车场管理等。根据安省共管物业法的要求,需预留充足的储备金应付重大维修和保养,这也是很大一块固定花费。此外,当面临费用可观的维修工程而储备基金不足时,可能会道致特殊评估,或公寓将要长时间背负大量借债,管理费可能不得不大幅增加。


窦青云说,新楼在最初入住时管理费相差不大,一般在0.5-0.6元之间,但是有些楼由于质量不佳,入住后一两年可能就开始需要维修,管理费很快就增加到0.7-0.8元。所以在购房时选择口碑好的开发商就十分重要了。他认为,所有大厦的管理费都会涨,至于涨的快还是慢,最关键在于建筑质量的控制。




停车费每月 148 元?!

窦青云认为,如今在管理费收取方面比以前相对更公平,比如老楼管理费通常水电气全包,用多用少交一样的钱;现在新楼每户安装独立电表、煤气表,甚至暖气空调也能分户调节,业主可以自行控制用量,便于节省能源和费用。并且私家停车位、储物柜费用也不包含在管理费里,不使用就不需缴费。


不过公平也是有代价的。目前很多condo的单元与停车位是分开出售,面积小的单元开发商甚至还不卖给停车位。可是不要以为买下停车位就一劳永逸了,停车场的维护每个月可是要收费的。买家在售楼资料中看到的管理费裡,可能就没有包含停车场管理和储物柜的使用费,一个不留神,买下房子之后可能有一笔意料之外的费用在等著你呢。这笔钱会是多少呢?


我们来看看condo.ca Inc.的研究结果。condos.ca Inc.经过对过去10年取得的数据进行分析,得出令人意外的结果。研究发现,在多伦多,业主在停车位上的花费高得惊人,在买楼时,买家已经为每个车位支付了超过35000元费用,然而每个月还要继续缴付停车场管理费,额外缴付的费用为每个月平均43元,最低的隻有3.43元,最高高达148元,高低相差逾40倍;储物柜收费的差异也不小,最少隻收1元钱,最高是48元,平均值为15元。想想看,若是每个月停车场管理费需要花148元,那么拥有车位的代价与租个车位都有得一拼了,这还没算当初买车位的钱呢。



管理费只能涨?

新世界地产经纪王韬说,不少人(尤其是西人)的观念是,管理费是要随著楼龄增长不断增加的。其实管理费是可以控制的,不应该连续增长,在大修或更换设施(例如暖炉)的几年中有增加的需要,但更换新设备之后,运转效率提高、开支节省了,管理费就不应该再增加。


他了解到一些华人在物业委员会中占主道的大厦,管理费控制得比较好,甚至还会降低。以位于Finch Ave.E.上McCowan Rd.东西两侧的几栋condo为例,这几栋楼都是由同一间发展商Condord采用相同图纸于15、16年前所建造,但不同的物业委员会聘用了不同的管理公司,管理费就大相径庭。同样800呎的单元,管理费路东路西分别为500多和700多元,相差30-50%,管理费500多的单位售价可达32万,而管理费高的房价隻有25万左右。


位于城市西端的Toy FactoryLofts是condos.ca Inc.研究中提到的管理费最低的5栋大厦之一,有213个单元。这栋大厦于3年前做出一个惊人的决定:将管理费调低30%!这个破天荒的举动是大厦董事局经过对花费、合约商、预算设计等进行全面细致的审核后做出的。管理层与工程师一起逐项审核每一个预计未来维修的项目,以确定储备金的预留。通过加强主要设施的日常保养,延长其寿命。大厅在冬季调低暖气4度,夏季空调也调升4度,令水电和煤气的耗费从2010年的35.2万元减少至去年的26.1万元。该大厦2010年的管理费为每平方呎0.42元(不包含车位和储物柜),11年为0.44,2012年降至0.31后维持至今,几乎是市平均值0.59元的一半。以900平呎的单位为例,每月306元管理费就比平均值节省200多元。事实証明管理费是能够受到控制的。该栋大厦的管理费原本就低于全市平均水平,可想而知,那些高于平均值的大厦该有怎样的改善空间。


尽管调节冷暖气温度遭到一部分业主的抱怨,可每月少交几百元管理费可是实实在在的。好处还不止这些呢,管理费下调令大厦吸引力增加,楼价提升,ToyFactory的房价从2009年至2014年,增值21%。而圣劳伦斯市场附近一栋建于1993年的大厦,因管理费高达0.9元,目前其售价平均下跌了5%,每平呎为229元。


老楼管理费一定高?

人们通常会认为,建成年代越长久的老楼越需要维修,管理费一定比新楼高,然而研究得出的结果却是,1975-1980年代建成的楼,平均管理费为每平方呎0.57元,1985-1990年平均为0.59,2005-10年平均为0.57。管理费并没有明显地与楼龄挂钩,这可能是因为老楼单元面积比较大,因此单位面积管理费就不高的缘故。


王韬表示,管理费包括电费、采暖费、空调费、停车费、公共空间(电梯走廊等)和设施(游泳池健身房)的分摊费用、大厦保险、政府规定预留的维修基金(上限不超过管理费的15%)等。新楼(特别是2010年之后的)普遍趋势是管理费的起点提高,并且每年的增幅也有加大。研究结果也表明,新condo最初的管理费比市场平均值低12.8%,但是在头3年裡,增幅比整个市场明显大很多,达到14.8%(市场平均为7%),经过9年之内就会涨至市场同等水平。


研究发现,水、电和供暖费占整体费用的40-50%,并且每年上涨8-10%。2010年之后兴建的大厦都安装有独户水电表,让业主更容易控制能源的消耗。清洁和其它服务的费用占25%。管理费低的condo通常都不包括水、暖气和空调供应。然而另一方面,“管理费低意味著公共设施或服务很少甚至没有”这个结论并不一定正确,被统计的大部分管理费最低的condo都有门衛和健身房。


豪华condo与酒店式condo的管理费最高并不令人惊讶,多伦多费用最高的5座公寓的管理费均超过1元。但并非豪华就一定伴随著昂贵,例如ShangriLa的管理费就隻有0.56,低于全市平均值。


如果从投资的角度考虑,王韬认为管理费是一个很重要的投资标准,投资者宜在管理费达到0.55元之前买入,涨到0.65之前卖出,是比较好的投资周期。


如果按每年涨30-60元计算,基本投资周期只有5年。


管理费的真相

多伦多condos.ca Inc.经过对过去10年取得的数据进行分析研究,得出的结果有些是出乎意料。


1、管理费最低约为的每平方英尺0.45元,最高达到每平方英尺0.73元,这两类各占10%左右,其余80%平均值在每平方英尺0.59元。


2、额外收取的停车场维护费最低每个月3.43元,最高148元,平均值为43元;储物柜收费最少隻收1元钱,最高达48元,平均值为15元。


3、不包括停车场和储物柜的管理费平均值:一睡房单元(平均面积618平方呎)为365元;二睡房单元(平均面积996平方呎)为588元;三睡房单元(平均面积1332平方呎)为786元。


4、全市范围内管理费最低和最高的大厦:最低的5栋大厦分别是Hampton Plaza 0.28(元/平方呎),228 Bonis Ave0.29,Toy Factory Lofts 0.31,Plaza Royale 0.34,以及Cascade II 0.35;最高的5栋分别为Residences atHazelton Lanes 1.38元,1 King West 1.27,FourSeasons Private Residences 1.12,Residences ofthe Ritz Carlton 1.06,以及The Avenue 1.01。


5、楼龄35-40年的大厦,平均管理费为每平方呎0.57元,楼龄25-30年为0.59,楼龄5-10年为0.57。


6、带有游泳池、健身房和门衛的大厦,比没有这些配置的楼平均要额外支付31%的费用,前者为每平方呎0.59,后者为0.45元。


7、新condo最初的管理费的确比市场平均值低12.8%,但是在头3年裡,增幅比整个市场明显大很多,达到14.8%(市场平均为7%),经过9年之内就会涨至市场同等水平。


虽然Condo内含的设施和服务不同,管理费也会有明显的差异,无法机械地进行比较,但是了解其高低范围作为基准值,有助于买家和业主心中有数。



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