【加拿大房产百科】第三期:加拿大购房及合约全解(2)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-16 加拿大新家园


接上期


4. 什么是condition


condition,即是指方在下offer候,可以有两个条件,一个是房条件,一个是款条件。


房条件:


一般要聘经验和有格的师对房子行逐项检验要有OAHI (Ontario Association Home Inspectors)证书或北美证书乎房屋大小和交通近而定。大多数的程和告中所涉及的内容是关于各问题以及房屋使用保养的建等。作为购房者,应该关心的事大约归为


1)房屋是否有主要问题缺陷,比如形、塌陷、渗漏等问题

2)是否有潜在的会致房屋出主要问题缺陷的小问题,比如水板等;

3)房屋是否存在安全患,比如配问题路用电、安全患等;

4)会否影响正常的行按揭,入住或房屋保问题


以上四大类问题应该给予足够的重视。验房师会在验房报告里明确指出问题的性质、危害和处理办法建议,使购房者对房屋的状况有一个更全面清晰的认识。如购房者对房屋状况不满意,可以解除合约,定金可以退回,买卖双方签署解除合同(mutual release);当然,也可以要求卖家对不满意的部分进行修理或降低房价。


贷款条件:买方若是在offer约定期限内无法顺利得到贷款,合同可以取消,定金可以退回。一般这两个条件在抢offer的前提下,为了增加房屋购买成功的几率会被去掉。加上这两个条件,即使你出的价格比别人高,也很可能无法成功购买。因为你抢到了offer也可以找到理由不买,卖方经纪一般不愿意冒险。

 

5. 如何定出一个合理的offer价格?


 在方看到一个理想的房子之后,经纪根据自己的专业经验,以欲购买的房子中心,将近三个月或半年内的与此房屋区域相同、构条件似的房子的成交行整理,同收集与房屋相关的信息,从而帮助方分析市价格并制定合理的购买价格。另外,方一旦有房屋购买意向,最好能提前和行沟通,看看自己能承担的款数大概是多少。


offer程中,一份offer的交屋日期、定金金额、附加条件等都在不同程度上影响其是否被卖家接受。




6. 怎样谈offer?



谈offer是指买方经纪代替买方和卖方经纪、卖方进行价格谈判。出价是非常重要的,买家给offer有三种情况:给出的价格和卖家的叫价一样;给出的价格低于叫价的价格;给出的价格高于叫价的价格。当买家给出自己的报价后,卖家可以选择接受或不接受报价。如果不接受但还愿意和你商量,卖家会再给出一个新的价格counter-offer,这样来回一直到双方都同意的价格。


Offer谈好后还有一个非常重要的步骤叫解除条件(subjects removal),买家针对贷款已经落实,验房也满意后,要签一份解除保护条款的文件交给卖家。买方一但签定解除保护条款,买方也无法反悔了,否则要追究法律责任了,那么房子的成交就算成功了。反之,如果买家在保护期到达没有签署这份文件,那么之前的offer就无效了。卖家可以重新上市房子进行买卖。

 

7. 什么叫抢offer?


一般在房屋listing上,卖方经纪会指定时间让买方经纪注册,然后在特定的时间到指定地点进行presentation,这就预示着买方是准备要以抢offer的形式进行房屋买卖。两个或两个以上的买家出价了,就形成了抢offer. 下offer的买家越多,竞争一般会越激烈。抢offer同一般买房过程中最大的区别就是中间环节少,往往是一轮起价,两轮定音,offer越多,加价就越厉害,当然这要根据现场情况进行具体分析了。在抢offer的过程中,需要有一名经验丰富的专业经纪来替买方确定出价策略和最终价格,力求以最优价格买到合适的房子。买方经纪应该统观全局、拨云见雾,既能参透价格迷局,也要防止高价陷阱。当然买方也需要根据自己的实际经济状况和需求,理智竞投。


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