国内买房你永远只是个租客?!在国外,连地下的煤炭石油都是你的!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 美国移民家园


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近期,一条消息震惊房地产市场。


浙江温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。




温州市国土局相关负责人的回应是,“土地证续期需缴数十万元”系误读,“我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”



温州现首例“住宅土地使用权到期续期”!



据报道,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。


很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。


这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。


全国网友都炸开了锅





很多网友感叹,100万买个房,住没多久,就要交几十万续费……花了几辈子的积蓄,贷款刚还掉,土地使用期又到了!


房屋产权事关每一位业主,为何会出现上述问题?

那么,我们最关心的问题来了:

出让年限到期后,应当如何续期?

不续期还能住吗?

相关负责人及专家对此进行了解答:

①为何会出现上述问题?

很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示,1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

②出让年限到期后,应当如何续期?

土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。

从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

张少清表示,在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

其实,这个“产权”并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算。

③100万买的房土地证要续期,为什么土地出让金要30万左右?

张少清表示,国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。

举个简单例子:

有个王阿姨就是买了这类房中一二手房,面临同样续费而不解,国土局的领导耐心细致地对她做工作说:买剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车。所以,您当初买房的时候,就好比用高价买了辆快报废的二手车……

以普遍70年产权为准,到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女,他(她)为继承这堆已经70年的水泥砖瓦,将按那时房价的三分之一续费……当他(她)的子女或孙子孙女又继承时,再续费……

在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

“现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。” 张少清说。

④不续费的话还可以继续居住吗?

从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?对此,专家表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

⑤有网友问:几年前说好的70年到期免费续期哪去了?

政府从来没说过免费续期。

《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

中国经济学家郎咸平曾说:“买房意味着什么?意味着你拥有了一个属于自己的房子。但是在中国你并无法拥有这个房子,只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权70年,通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱,却只能得到租房的实际效果。” 而在国外,很多国家的房屋产权确是永久的,由此,越来越多的人选择国外的“永久产权”房作为保值投资。


若中国房屋是永久产权,会跟现在有何区别?


在国外,土地产权的形式主要分为两种:一是永久产权,另一种为租借权。永久产权在购买一套别墅时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者;如购买的是公寓,业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告,并由政府房产局颁发产权证。



对于将来如若真是永久产权,有网友笑称,“一旦永久产权成为现实,开发商也将宣传自己的房子是‘千年大计’。以后的豪宅很有可能将主要使用石头等耐腐蚀材料,罗马式风格等将流行一时。”


也有网友表示,一旦永久产权实现,房产税的征收就不可避免,其幅度一般会比较大。在许多国家,空置房屋的业主通常会缴税缴到“肉疼”。


还有网友表示说,如果一旦永久产权实现,房屋本身的价值期限将大大延长,只要有一套房,老人就不愁养老。


更有人说,目前在国内出售欧美等地房屋的中介,往往以“永久产权”为卖点,许多国内富豪乃至中产出国置业,也往往冲着“永久产权”而去。而外国人在中国购房者寥寥,除了某些限制,没有永久产权也是主要原因。一旦实现永久产权,大量国际资本或外流资本将涌入中国置业。


国外“永久产权房”备受青睐


正因为国内房屋的产权只有70年,很多投资者更青睐于购买永久产权的海外地产。像马来西亚,房屋产权分为永久产权和99年产权,美国、日本的房屋均为永久产权。


美国:政府无权任意征用与拆迁


首先我们要知道,美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,买家在买房的同时也买下了那块地。能让越来越多的中国人对美国房地产趋之若鹜的原因,其中有一个比较重要的,那就是美国房屋的永久产权。


美国国土面积中私人所有的土地占58%,主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权,例如煤炭石油)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让,政府无权任意征用与拆迁。


在美国购房,付完钱办完手续,没有房产证,只有一份叫做产权转让书的文件,而且这张证书即使丢了也没关系,因为所有关于房产的信息已全部登记在政府网站。在美国购买了房子,产权包括土地和房屋的产权,但你只有按时缴纳地产税,房子才算真正是你的,美国大概会每半年征收一次。


日本:房产、土地的使用期限永久


日本的房产证是一种名为“房产契约证”的本,房屋使用权是永久的,房屋所占用的土地也归个人所有。


在日本,一旦购入,土地的使用期限是没有规定的,可永久使用。而关于建筑物用途,在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造,用途单一。而在日本的规定较有余地,基本上都不会硬性规定为单一的用途。现在没有进行建设的土地,将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。


英国:房产租赁使用权最长999年


英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种,租赁的最长租期是999年。


英国的永久产权房,业主对土地及土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。通常,英国大部分别墅都属于永久产权房,因为是独立建筑,所以通常都是土地和房屋同时出售。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。


英国的租赁使用权中,一般房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明,一般年限都很长,如999年、250年,125年的租约最为常见,999年后,可继续申请续租。承租人在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。


加拿大:政府使用私人土地须购买


房产权方面分自由产权、共管产权、自由共管产权。


其中,自有产权是屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案,而室外部分的搭建,改变房子的用则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。


共管产权的住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。


自由共管产权主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。


加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润,若政府使用私人土地须向私人购买。


马来西亚:永久拥有房子下面和周围特定面积的土地的所有权


在马来西亚购房,你会永久拥有房子的所有权;永久拥有房子下面和周围特定面积的土地的所有权;所属土地上的植被森林的永久所有权,但不包括野生动物;拥有你所属土地下面的自然资源包括煤炭石油的所有权。地面和地下的财产可以分割自由转让,比如你家地底下发现煤矿,你可以把地下煤矿转让给煤矿公司,自己仍保留地面上房屋的所有权。


马来西亚的房主是自家领地上的绝对主人,外人未经允许擅自进入私人领地属于违法行为。如果政府修路要占用你部分土地,必须先从你手上买下要征用的土地,如果你不肯卖,公路只能绕道。


国内的房产永久产权到时何时才能实施?也是任重道远......那么你会选择在国内“花钱租房”还是在国外买“永久产权"房?



部分内容摘自人民日报、济南日报、美国房产、大河报



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