海外地产投资剧增,投资者倾向发掘二线城市

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-02-06 美国房产投资顾问团




2月3日,第一太平戴维斯在深圳召开媒体见面会,对时下热门的海外房地产投资话题进行讨论,并对未来的海外投资方向做出预测。


据第一太平发布的报告显示,全球金融危机发生以来,中国境外直接投资(ODI)在2008年-2011年的年均值达680亿美元,是1998年-2007年年均值的六倍有余。


同时,2008年-2012年间,中国大陆境外投资规模占全球全球第八,香港排名第五。而中国大陆投资主要流入香港,如果将中国大陆与香港合并统计,那么大中华地区将会成为仅次于美国的第二大境外的资本来源。其中2012年,大中华地区与美国的境外投资总额分别为1470亿美元、3210亿美元。


第一太平方面表示,海外投资的势头还会持续很久。不过门户城市好的投资机会将变得越来越少,海外投资者将倾向于发掘二线城市的高回报率投资机会。

  

海外投资不断增长


在海外投资方面,据第一太平中国区市场研究部负责人简可介绍,投资者可分为个人、机构、开发商、保险业、银行、基金几大类。其中,个人投资者更多是被教育、医疗、福利等条件所吸引,从这个意义而言,其购买的是一种生活环境。


而中国开发商与企业投资者初次收购一般选在成熟、稳定的高端市场。第一太平报告显示,2012年-2013年,中国财富外流的首要目的地是英国,项目与开发投资总值达50亿美元;其次是美国,投资总值28亿美元。


至2014年,中国和美国投资者在2014年已经主导了伦敦的商业房地产市场。期内流入伦敦房地产市场的210亿英镑(折合317亿美元)中,有约70%来自外国买家;其中中国买家开支22亿英镑,相当于除英国外全部欧洲买家在伦敦商业地产市场投资额总和。


除此以外,澳大利亚、西班牙、亚太地区也有若干规模的收购成交,买家包括绿地、碧桂园、万科、富力、大连万达、上海万峰集团等。


对此,简可认为,中国开发商与企业投资者进行境外投资,把资金放进不同国家可以分散风险。同时,由于中国的房价越来越高昂,投资回报率低且风险较大,而投资回报率相对高的海外国家则成了新的选择。


第一太平市场部高级经理何凌解释称,投资回报主要分两部分,其一是租金,海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率;其二是房价增长因素,海外国家的房价上涨幅度不及中国,且由于中国的高国债利率引发高机会成本,导致中国的相对投资回报率较绝大多数海外国家低不少。


何凌预计,相比于海外开发商,中国开发商有着高效的建设速度,这方面会有天然的优势。随着中国经济的发展以及人民币的增值,中国投资者将越来越适应不断增长的海外投资趋势。


投资转向海外二线城市


第一太平方面表示,近年来海外投资不断增长,强劲的势头还会持续很久。有关房地产的投资多倾向在西方英美系国家(美国、英国、澳大利亚、加拿大)的门户城市,尤其是像悉尼和伦敦这类金融中心。


不过,对于未来的投资方向,简可表示门户城市好的投资机会将变得越来越少。“海外投资者将越来越熟悉当地投资市场,并倾向于组建本土投资团队来发掘二线城市的高回报率投资机会。”


美国佛罗里达州杰克逊维尔市以租金和房价上升空间吸引了越来越多的人买房投资


其称,一方面,门户城市的房价受外来投资增加的影响,已经逐渐升高。其中2014年伦敦地区房价上涨了16.8%,澳大利亚各主要城市涨幅为8%,悉尼则达13%。随着房价慢慢推高,投资回报率也将有下降迹象。


另一方面,中国开发商与企业投资者越来越关注海外城市的投资机会以及伴随而来的风险问题。比如马航事件发生后,不少开发商开始在澳大利亚、美国等地寻求发展机会,达到运营多样化与资产组合多样化,以分散风险、增加收入来源。


其中美国由于幅员辽阔,综合而言更有能力消化中国的大量投资,将在未来5年内逐步成为海外投资的一个重点。简可称,在此之前,中国投资者可能需要深入了解其复杂的审计和税务系统。


事实上,第一太平中国南区董事长林木雄表示,目前中国开发商在海外的项目最快也是刚进入销售阶段不久,落地海外的效果仍有待观察。由于海外地区存在不确定因素,投资回报率多少会碰到问题。


林木雄指出,中国开发商和投资者在海外的投资远比在国内的投资小,但进驻海外市场能获得更多直接、深入的本地业务运作知识,这也是一种学习途径。


第一太平方面也表示,西方国家在房地产领域比中国早发展了20年-30年,其金融化运作也已相当成熟。如将房地产证券化,可以保持资金的流动性,降低开发风险;在销售方面,英美国家倾向于将几套房子组合销售,通过这种资产功能组合,实现利益最大化;出租方面,则要求租期定在15-25年,保证租户能体现最大价值等。



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