多市Condo租金宝图,教你投资跑赢股票

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 加拿大第一生活


近几年多伦多一座座大厦平地起,大家投资置业兴致正浓,最新的一份报告显示,多伦多柏文的租金第一季度平均上涨6.8%,平均出租价格升至每平尺2.53加元,或者每月1891加元。同时,本季度申请专门出租房屋的营建许可暴涨40%,即使在目前已经建好这么多柏文的情况下,还有大批的发展商有兴趣建新楼。



看上去很美,但是买楼投资也是件头疼的事情,出租回报更是云里雾里,让准备买投资物业的人们摸不到脉搏。惊喜来了,多伦多一家大厦物业管理公司Skyview Suites近日发布多伦多市高层共管柏文大厦市场“租金地图”(Rent Map),显示每一个地铁站周边的物业月租金情况,该公司声称,从投资回报的角度,多伦多共管物业比股票、基金等投资形式而言,无疑更加稳定且回报更高。



该份报告算出下面一笔帐:若购买一处价值37万元的柏文单位,以首付20%计算,加上土地转让税、律师费等其他过户费用,投资者实际支出约83,000元。其余贷款80%以年息2.5%、25年分摊计算,假设每月租金1,600元,租金年升幅为1%,与物业相关的支出年升2%,物业本身价格年升2%,那么10年后卖出物业时,这83,000元的10年投资回报率(return on investment)大约是9.1%。


该公司还指出,加拿大目前无风险的固定存款或政府债券(GICs/Government Bonds)回报率为1至2%,AA或是AAA级的公司债券回报率为3至4%,多伦多股票市场自2002年以来持续动荡,投资者在2007年买进的股票若今天仍在股市中,有可能已经亏损。



当然这是家物业管理公司,以他们对于金融市场的知识,作出上述比较也无可厚非。在此提供两个数据,一个是报告提到的债券,另外一个是加拿大股票基金的回报,不难看出,报告中所提到的时间点,无论买入债券基金还是加拿大股票基金都是回报不错的,10000元投资在2007年买入的加拿大股票基金,目前已经升值到24812加元,债券基金也涨到15701加元!并未如其所言,现在还“有可能亏损”。



以上的股票基金回报还是在加拿大市场,去年遭受大宗商品价格暴跌的打击下,股市下跌了11%后的结果。如果投资美国股市,回报要更好。


其实,这种比较本身就不是完全匹配的(apple to apple), 股票和基金的投资与柏文投资不搭边,原因是投资性质完全不同:在金融原理上,无法将杠杆投资与普通全现金投资做比较,而柏文投资恰恰就是杠杆投资,绝大部分柏文投资的首期都在25%或者更低,因而存在四倍以上的杠杆;而绝大多数股票和基金投资都没有任何杠杆!


如果把股票基金的杠杆加大到四倍以上,回报就是另一番景象,远远高于柏文的回报。但是,稍有常识的人就会发难,这么大的杠杆,太过份了吧?是啊,柏文投资就是这样啊,没见到谁皱一下眉头啊!所以,这是性质完全不同的两个投资方式,无法相提并论。利用扩大四倍的杠杆投资比较普通的无杠杆投资,显然不是苹果对苹果的比较。



不仅在杠杆倍数上不同,柏文投资波动性与与股票投资也不同。从我多年的从业经验看,股票基金的长期投资者,特别是报告所提到的十年以上投资者中,几乎没有人亏钱,可是周围的很多朋友都讲在股票和基金中赚不到钱,到底问题出在哪里呢?原因就在于波动性,从上图可以看出,如果在波动时退出股市,想躲过风头再投资的朋友,会丧失很多盈利,因为市场的反弹是非常快的,而且都在短时间内完成,一旦错过这些最好的上涨机会,投资回报就大幅下降。


股票市场里只有耐心等待的“傻子”能赚钱!手快的聪明人反而亏钱。聪明人在股票市场亏钱后,进入到柏文市场却发现,要卖出一套物业需要很多时间以及相关的环节,没办法,即使是聪明人,一旦投资柏文也逐渐变成“傻子”,成为长期投资者,这一变“傻”反而造就柏文投资赚钱的情形。


柏文市场就没有价格高低变化吗?显然是有的,当年香港移民回流时造成多伦多房地产的波动,许多老移民至今还心有余悸。Skyview Suites报告也承认,没人可肯定多伦多房地产市场的短期表现,即使近期楼价已经走高,但长期而言,投资柏文仍不失是个有吸引力的选择。一句话道出真谛,任何投资赚钱的秘诀就是忽略短期市场波动,成为长期投资者。柏文投资也好,股票基金投资也罢,成功的秘诀殊途同归。


要想让投资成功,除了长期投资以外,无论柏文投资者,还是股票和基金的投资者都必须注意筛选优质资产。选择柏文必须有好的地点,如果选址不好,不仅租金不理想,而且空置率还高,即使在如此火热的市场里,有些楼宇的空置率还高达5%以上。因此,必须找有经验的地产经纪,让专业人士帮您打理。


股票基金也是同样道理,很多朋友一直关注的都是对市场的涨跌判断,其实走入歧途,因此造就了各种股票培训班生意红火。学员在市场里不停煎熬亏钱,培训班倒是赚的金玉满堂。参与股票期权培训班的朋友,倒不如参加个柏文推介会之类的更靠谱。买来卖去的朋友,交了很多手续费不说,大多数都在股票市场上伤痕累累。这时,不妨借鉴一下柏文投资的经验,找有经验的投资顾问,选择好的基金经理,选择带有稳定分红派息的股票基金,这些优质资产可以经历任何风暴,长期下来投资回报绝不会低于柏文投资。


不难看出,关于柏文投资胜过股票基金投资的说法,说真也真,说假也假,真真假假全在于投资者的具体操作,选择的物业位置,选择的股票基金管理人水平。真正的人生宝藏在您脚下,真正的投资敌人在您心里。无论用刀用剑,尺有所短,寸有所长。成熟的投资者可以做到心中无剑,可是,他信手拈来的物件都可以用来作为武器而战胜对手。



股票基金也是同样道理,石油,黄金股票涨得快,银行保险等金融股稳定,选择什么样的股票来搭建投资组合,也就决定了投资者与大市的博弈结果。在多伦多出现柏文出租宝图之际,祝愿广大投资者早日找到适合自己的投资方式,找到通往财富之路的捷径。

 

 

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