【律师看法】实战EB-5 论项目选择 “方法论”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-23 美国移民律师直通车



2016年,新一轮“930递件抢跑”再度来袭,抢购优质EB-5项目递件移民局、锁定现有政策红利,再次成为贯穿今年的EB-5主题。而随着诸如凤凰商贸城事件涉移民欺诈、uncor护理中心项目负责人遭SEC起诉等各种EB-5“烂尾”事件的相继曝光,也导致大多数投资者对EB-5项目的甄选标准,再度回归“安全”本质。

 

  如果说绿卡安全和资金安全是EB-5办理的终极目标,那么I-526能否获批、1-829解除能否通过、50万美元本金能否全额收回,则是通往该终极目标的三大“通关”节点。而EB-5项目如何有效的风险管控,自然是重中之重。所以今天,我们就来谈谈EB-5项目选择的“方法论”。

 

  规避绿卡风险,看项目如何立项和运营

 

  律师表示,EB-5移民中的绿卡风险,主要体现在I-526能否获批、以及I-829解除能否通过这两大“通关”节点。在I-526审核的时候,移民局会更倾向于项目的可行性,包括项目的经济报告、法律文件、个人资质等;而在I-829解除的时候,移民局审核的是投资人的项目是否存在、是否遵循当初的商业计划,投资人的资金是否正常的使用在项目当中,并且还处于相应的风险状态,最后项目如何创造了10个就业机会。因此,可以说绿卡的风险解除取决于投资人选择的项目如何立项。

 

  对于项目的立项可行性评估,首先要衡量的是区域中心的实力。因为区域中心在前期负责联系开发商,并在资金架构组织完成后负责联合律师制定递交给移民局的法律文件,因此有经验的区域中心是项目立项的保障;另外,开发商也是一个重要的衡量因素。因为与区域中心作为监管方不同,真正运作项目的是开发商,开发商的实力最终决定项目能否完整且顺利地进行下去。例如曼哈顿翠贝卡101公寓项目,就是由美国两大顶级地产开发商Witkoff集团和Fisher Brothers联手打造,在同期移民局I-526审理周期为14.7个月时,该项目投资人I-5266个月快速获批,且在没有任何销售宣传的情况下创造了开盘仅2天销售额破2亿美元的记录!可见项目开发商实力对项目立项和运营的重要性。

 

  规避资金风险,看项目团队和中介实力

 

  资金能不能全额返还可以说是EB-5移民的最后“关卡”,而这个风险的可控不仅需要选对项目,一个有经验的项目操作团队也至关重要。

 

  律师表示,开发商运作项目的经验及自身的实力,直接关系到未来50万美元投资资金的返还。例如在借贷类项目中,实力强的开发商更容易得到银行贷款;而在后期,开发商使用抵押品变现之后的现金流或二次融资来还给投资人投资款时,实力强、信誉良好的开发商,也可以更顺利的实现更多贷款,EB-5返款更有保障。另外,开发经验丰富的开发商,对项目的资金运作和施工预算审核会更成熟,有利于确保项目顺利完工。

 

  除了开发商,移民律师的资质同样重要。美国移民的周期比较长,移民律师在整个移民办理过程中都发挥着重要作用。有经验的移民律师,在前期甄选、评估和实地考察项目时也会有一个完善的机制,尤其是对项目就业计算和还款实力的评估。例如移民律师在考察项目时,不仅会看就业数据是否合理、正确,还要看每一项的支出是否合理,即在将来移民局审核的时候会不会把这部分费用降低或者减少,以导致最终就业的减少;在项目款能力方面,移民律师也会有一个完善的机制去测量抵押担保品,并有相关的专业人员去细致评估,来保证投资人的资金风险是在可控范围内的。建议投资人可以通过移民机构的成功获批还款实力来侧面了解其办理资质和经验。

 

  可见,虽然EB-5项目因政策限制无法达到“零风险”,但投资人可以在有经验的移民中介的指导下对项目进行深入调研和评估,选择稳妥可靠的项目进行投资,最大程度减小投资风险。结合12年来在EB-5项目甄选上的宝贵经验,律师建议投资人从六个方面谨慎和理性考察EB-5项目,包括明确项目商业可行性、项目运作的可行性、项目的资金构成是否合理,特别是EB-5投资所占总资金的比例、项目能否提供就业保障、项目借款方与区域中心的实力、以及项目抵押担保品的实际变现能力等。


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