【台风来了,猪都会飞的】多伦多不断上涨的房价,会有尽头吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 投资加拿大


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(投资原则:不猜底、不赌顶,顺势而为。长线是金、短线是铜)


近日多伦多地产局的三月新数据一出炉,立即又掀起波澜:独立屋均价同比上涨15.7%,Condo销量增加25.2%,多伦多的房市是越来越热了啊!




面对这样的涨势,批评政府不对房市进行管控的声音也越来越多。但实际上,加拿大政府绝不是没有过采取抑制房价的举措。在过去的几年中,政府以及CMHC(加拿大按揭与住房公司)的一系列政策改变都有增加买房难度、让房市降温的意图,比如:


1,房贷的最高还款年限,从最初的40年,下降到30年,又下降到了现在的25年;

2,对于价格在100万及以上的房屋,最低首付额增加到了20%;

3,对于50万到到100万的房屋,最低首付额从5%增加到了10%;

4,对于购买第二套房子,最低首付额从5%增加到了20%;

5,CMHC的房贷保险也上涨了……

……如此种种。


可事实证明,这些措施几乎没有对多伦多房市的火热造成任何影响。过去几年,多伦多及其附近区域的房价几乎是每月一个新高:今年2月比去年同期上涨14.9%,3月又比去年同期上涨了15.7%!连以前不断喊多伦多房价过高、预测房市泡沫要破灭的主流媒体,现在都懒得继续写了……


为啥政府的各项措施都没效果?


从本质上看,价格是由供需关系决定的。


在房地产市场,供应量可以从有效的在售房屋数量(Active Listings)来体现,需求量则可以通过成交量(Sales)来体现。根据昨天的数据,多伦多在售房屋数量下降了20.7%,而成交量则增加了16.2%。


这样的数据意味着什么呢?也就是说,2016年的前三个月和去年相比,市场上多出了3000个买家,但是可供所有买家选择的房屋量,却减少了500个!所以offer必须要靠抢才行啊。



这种售房屋数量——也就是供应量——下降,而成交量——相当于对房屋的需求量——增加的情况,可以说已经是多伦多地产的常态。上个月(2016年2月)的数据也和本月相似:当时的在售房屋量下降了14.8%,而成交量则增加量了21.1%!


房屋的供应量不足,需求量却不断增加,是房价持续上涨的直接原因。


那么这种上涨到底要持续多久?


我们很多人都在抱怨多伦多的房价太高了,媒体上也经常能看到这样的呼喊。


可是,多伦多的房屋是不是“过高”呢?这要看和什么比较。如果和20年前的多伦多比较,那么现在的房价当然已经贵得离谱,但如果和纽约比较呢?显然现在多伦多的价格还算很低廉的:相似区域、同样类型的房屋,目前纽约的价格一般是多伦多的3倍左右。



多伦多有没有资格和纽约相比较?和全世界中心的纽约城相比,多伦多自然还有不少的差距,但是这个差距可以支撑3倍的房价差吗?


有人说,纽约人收入水平应该更高,房价更高也是正常的。但实际上,在纽约房价最高的曼哈顿,家庭收入中位数也仅有$66,739美元,比多伦多的$71,210加元高不了多少。所以房价本身和一个城市的平均收入,其实关系不大,更重要的,是有多少人有购房需求。多伦多作为北美第四大都会区、加拿大实质上的“首都”,是50%-60%移民最终的居住地,对房屋的需求,一直都有增无减。


而如果我们希望房价下降,就只能寄希望于两个方面的变化:要么需求量减少,要么供应量增加。


目前,政府和媒体主要都在关注需求量:很多主流媒体都认为,以中国买家为主的外国资金来多伦多购房,是推高多伦多房价的主要“元凶”,因此,不断有呼吁限制外国资金购买的呼声。这背后的逻辑就是希望能通过减少需求来抑制房价上涨。


但是这种方式会有效吗?澳大利亚给我们提供了一个先例:该国在2010年采取了增税等措施限制海外买家购买,2015年开始更禁止海外买家购买当地房产。但是,澳大利亚的两大城市悉尼和墨尔本(有点像加拿大的多伦多和温哥华),房价仍然继续飞速上涨。2015年,悉尼房价继续上涨近20%,墨尔本继续上涨近10%。可见,简单粗暴地限制海外资金,并不能有效地抑制房价上涨。


因为要缓解房价的高企,从需求着手是很难的:多伦多和悉尼、墨尔本等城市一样,对房屋的需求并不是单一来源,不是控制某一种买家——比如海外买家——,就能对房价产生有效影响。


能寄希望的,只有看政府会不会逐渐提高供应量。



在多伦多,政府对于土地使用有严格的限制,这一点其实和纽约也有相似之处。住在纽约的诺贝尔奖得主、经济学家Paul Krugman就在《纽约时报》上撰文分析过,纽约房价过高的一个主要原因就是政府的对于建房的限制过多、供应量太少,使得买房成为了少数富人的权利。


他指出,政府是没有办法控制人们买房的需求的,但是却可以通过对减少限制来改变市政规划,提高供应量,让更多人能够负担纽约的住房。


房价正在朝着纽约发展的多伦多,或许也需要以同样的方式提高房屋的供应量,才可能让房价涨势有所减缓。不过,市政府会不会这样考虑,减少建筑限制呢?而且,即使市政能够意识到这个问题,按照我们的效率,发生改变起码也是十多年乃至几十年之后的事情了吧……


所以现在一眼望去,实在是看不到房价上涨的尽头啊。


(参考来源:龙脉传媒Lemine. 部分插图来源 12th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2016 Rating Middle-Income Housing Affordability)






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