利率上升为购房者敲响警钟

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 澳洲新足迹中文网站



贷款者由历史低位的利率带来的虚假安全感面临警钟。放贷机构正在独立于官方现金利率而调高利率,而贷款者如果没有对房贷账户额外供款,那就是错失了“一辈子只有一次”的机会。

对于那些为了跟上房价上涨脚步而增加了贷款额的自住房主来说,利率出现明显上升将是一个毫不留情的冲击。这对房地产投资者来说也一样,他们同时还要额外面对贷款/估值比降低、并需要在面对“永远上涨”和“立刻崩盘”这样的预测折磨,以及毫无确信度的资本增值。

随着资金成本压力上升,已经有超过20个放贷机构悄悄地提高了房贷利率,而其他一些放贷机构在一些市场有选择性的放松了借贷条件,以增加市场份额。

一些顾问说,关于某一个看来不错的投资房是会将投资者推向刀刃,还是真是一个不错的投资的相反预测更是增加了那些理智投资者寻找方向时的迷茫感。

“这些预测不可能全部都对,也不可能全部都错。”高级金融顾问公司Semaphore Private的Andrew Peters说:“但在市场更加不明朗的情况下,理智投资者应该降低债务,增加实力。”

面临压力

分析人员警告,随着房价撇去泡沫,放贷热情不再、拖延还款从底部上升以及放贷机构提高利率,房地产市场正在面临压力。

“假设真实收入保持不变(译注:也就是收入增幅与消费者指数增幅一致)以及失业率保持在现在水平上不变,那么如果利率上调,哪怕是一点点,或者说房价进一步下滑,我们就将看到一场房价大崩盘的开始。”为大放贷机构提供数据的DigitalFinance Analytics的Martin North说。

“但是我认为这场崩溃会是一场慢动作,而不是突发断崖式的。事实是,在某个点上,价格和信贷都将回归长期趋势,目前两者都过度了。”

按照穆迪投资服务的数字,如果房贷利率从目前的5.95%回到7%-也就是过去10年的平均值-那么对墨尔本和悉尼投资房的平均供款就会每年提高5000元,也就是净收入的5%。

对利率敏感

而三年前同样幅度的利率升幅只会造成每年供款提高3500澳元,因为那时房价较低。

AMP Capital投资策略和经济部门主管Shane Oliver说,澳大利亚储备银行知道澳大利亚家庭对利率提高非常敏感。

“他们可不傻。”他说,“他们知道家庭现在对利率提高比以前敏感。”

家庭债务还在继续上升,但是与次贷危机之前的美国不同的是,大部分债务由较富裕家庭持有,他们还款能力更高。放贷标准以及提高,而普通房贷还款提前了2年,这给很多家庭提供了对利率上升的缓冲。经济还在增长而失业率在下降。

但是,North先生还是相信银行业正在酝酿大危机。

行走于刀锋之上

“我的模型显示我们正在刀锋上行走。”North先生说,“确实,还有需求,包括投资者再贷款,但由于更严格的贷款标准,可支付性正承受更大压力。”

“房地产买家错过了一辈子只有一次的减少债务的机会。”

North称,所谓三分之二的房地产买家还款快于银行要求这一说法是“过于肤浅了”,因为绝大部分都只是少量获利,或者计算是采用了offset账户来进行计算。

大约有7%的借贷者会再试图重新贷款时发现获得同等贷款有难度。

“也就是说,过去两年有大量贷款不符合现有条款。”

放贷机构一直在独立于储备银行之外提高利率。

金融产品分析公司Canstar所作的分析表明,至少有20间放贷机构最近提高了利率,还有一些放贷机构也暗示将在未来几周内发布资金声明。

利率提高意味着不同机构之间最高和最低标准浮动利率处于3.85%~6.11%之间,就一个100万澳元贷款的房贷来说,这意味着每个月还款差300澳元。

大幅利差

一间对金融产品利率计息分析的公司Canstar说,最高和最低浮动利率之间的差,也就是2.26%,已经比官方现金利率高了,目前的官方现金利率是2.0%。

最近出现的大幅上涨包括麦考利银行在Basic Flyer自住浮动利率贷款利率上调50个基点,至4.64,以及Mortgage House提高高级浮动放贷利率45个基点至4.64%。

其他银行,例如昆士兰银行,即将提高投资房贷款25个基点,而自住房贷款也将面临利率上升。

银行业分析人士说,区域性银行在四大银行前提高利息是前所未见的情况。

银行盈利能力受到压力,监管及资金成本上升以及帐薄需要营业额大幅上升而得到提振,手段只有:提高收费、开辟新生意,以及降低成本。


新闻及图片来源:http://www.afr.com/real-estate/mortgage-rate-rises-a-wakeup-call-for-property-buyers-20160413-go5y3y

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