当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，房价下降是一个大概率事件。

德国房价为什么能长时间保持稳定？

在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，国际经济学界甚至用“沉睡”一词来形容。有分析数据提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。

为什么德国如此例外？大概有四个原因：高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关。

我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候，这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。

不批大块地给开发商也能降低房价？一般来说，大开发商的规模化经营往往能够降低成本，也就意味着在需求不变的情况下，不批大块地给开发商只会造成成本上升，进而推高房价，而不是相反。

至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。在德国租房者的利益受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。

事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺。维基百科的数据显示：1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口都是移民的结果。

由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，房价下降是一个大概率事件。

由此可见，杨文将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理性。

原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。为此，现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。

“房产是个货币现象”这句话不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。此刻也能理解为何中国一线城市的楼市更具有保值功能呢。

不仅德国房价比中国稳定，就算拿国内楼市相比，重庆房价也仅为深圳的1/8，这是为何呢？

说起来谁也不会相信, 就像鳄鱼不相信眼泪一样, 中国人不会相信一套100平米的房子，能让深圳人睡着了，还每天赚3万元。这是人类世界历史发展史上最惊人的一幕，它赤裸裸地展现在我们的面前，如果不是亲临其境，谁也不敢相信。

就在两天前，我利用在深圳开会的时间，晚上独自探访深圳的多家房地产中介。我采访三位深圳卖房子的小帅哥。

有两位来自香港的朋友对我说，“深圳的房价已经逼近、甚至超过香港。”日本的朋友说，“东京的房价与这里的房价相比，已经变得寒酸。”

再仔细一点，多数房子的建筑面积都在100平方米以上，每平方米的售价是7到8万。不过，请挺住！中介的小伙子告诉我，“窗上贴的价格是春节前的价格，从春节到现在，又上涨了30%”。

我指着一套房子问，“你这里最便宜的一套是1000万元，125平方米。你的意思是说，现在的价格已经是1300万了吗？”他说，“是的，绝对不是1000万了，你现在买大概是1300万，我最多可以跟卖主砍一点价，但不可能太多。”

我说，“这个125平米的房子，如果是换成套内面积，也只有100平方米。三个月不到，就涨了300万，平均每天涨3万多是吗？”

卖房的小伙子说，“是的，年前涨的比这个还凶”。

我说，“这样涨价你认为正常吗？不怕房价有一天会掉下来吗？”

小伙子说，“深圳这个地方，有钱的人多的去了。来买的人都是刚需。09年一次房价大跌，后来反弹的很厉害。后来的限购，把一些刚需给压住了，现在才放松一点，房价立马暴涨。要不是新的首付政策5月1号开始生效，这个房价还要涨。反正我们这些卖房的，肯定是买不起房子的。不过，许多人却拼命的要买这边的房子。”

深圳是一个年轻的城市，在四大一线城市中，一年前的房价还是最低的。不到一年的工夫，深圳平均房价已经超过广州的一倍，也把北京和上海摔在了后面。

至于如何看待深圳的房价，网上有许多说法。我的一位朋友认为，北京上涨有其特殊的政治、经济因素，因为北京有钱、有权、有资源的人，实在太多。全国向往北京的人也太多。中国最好的高校、研究机构、大型企业总部、医院等资源非常集中，所以，北京房价必然上涨是有理由的。

但是，深圳房价过高却缺乏一些基础。论教育，医疗条件，政治资源，人才资源，人口数量，发展的根基，深圳都比不过广州。而深圳房价超过广州的一倍，实在有点离谱。人才可以选择离开深圳，企业也可以选择离开深圳。

因此，深圳的高房价，有可能是深圳今后可持续发展的致命之伤痛。

然而，就目前的情况来看，深圳1100万人口，土地面积与香港相当，人均GDP已经超过台湾，直逼韩国。如果深圳还以7%以上的发展速度坚持10年，深圳人均GDP可能超过香港的今天。也就是说，如果深圳的土地面积不变，房地产的发展格局不变，深圳的房价超过香港是有可能的。

要让房价趋于理性，首先，深圳政府要从土地供应与土地利用效率上面下功夫，还可以从农村的土地供应和产权方面下功夫，大力提高土地的供应量；其次，就是政府直接参与房地产建设，把经济适用房的建设作为推动深圳经济的进一步发展，也为解决深圳高房价的问题，做出应有的努力。

在重庆，人均GDP虽然只是深圳的三分之一，但是这里的房价是深圳的八分之一，人均可支配收入是深圳的40%。不管从哪个角度考虑，重庆的房价比深圳要合理的多。而重庆之所以有今天相对比较低的房价，就在于土地供应、地票，以及经济适用房的大力建设等方面，一直走在中国所有大都市的前面。

中国要走出高房价的困境，可以借鉴重庆经验，可以用长期的眼光，来看待经济的发展。在房地产发展方面，香港不是中国大陆应该学的，深圳也不是其它城市应该学习的。试想，一个发达国家，每个家庭都为了一套房子而苦斗终身，那还要发达干什么呢？

转自：凤凰财经