让“老炮儿”告诉你EB-5投资应该这么玩儿(上)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-12 大西洋美国投资移民


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大西洋基金众合伙人40年投资经验分享——投资管理人如何在EB-5世界中游刃有余。

1
我们的职责
为投资人寻找投资机会
Gar
大家好,我是大西洋美国投资基金的总裁Gar Lippincott。首先欢迎大家了解EB-5投资项目和大西洋基金的独特优势。谢谢。
Brad

在投资EB-5项目之前,有很多工作需要准备。为了拿到绿卡,你需要在遥远的城市,陌生的市场情况下选择投资项目。我已经研究房地产投资15年了,但是如果你让我去投资一个在中国的项目,我肯定束手无策。因为我不了解当地的市场情况,人口,租金水平,竞争关系等等重要的分析因素。如果我不能很好的了解市场,那很可能会造成很大损失。所以我们的EB-5投资人很幸运,因为大西洋基金非常熟悉美国市场:

绝大部分EB-5项目是由只关注自身利益的开发商提供的。为项目融资,获取开发资金是他们的主要目的。

大西洋基金不是开发商,是客户的投资咨询顾问,是专业的地产基金管理人,帮助EB-5投资人选择投资项目。我们每年考察300多个美国房开商的项目,只选取最符合EB-5投资人利益的项目,即提供足够多的工作机会保障绿卡,也能保障投资资金安全,返还资金有保障。
Gar
总的来说EB-5投资人雇佣我们为他们选择最优的投资项目
2
投资什么?
符合市场增值预期的产品
Gar
目前我们主要投资整体出租公寓。公寓市场很大,因为美国拥有8300万,年龄在20-35岁之间的年轻人群。房地产很大程度上跟随人口趋势发展。回想一下1950s和1960s时的美国,人们搬离城市中心去城郊居住,接着郊区就开始了大量的居住和商业建筑开发。但是现在情况正好反过来了,年轻一代希望在市中心居住和生活。我们公司位于Tampa市中心,现在我们第看到非常多的优质公寓项目在此建设。
Robert
现在美国的银行对于住房贷款非常谨慎,更多的人无力买房只能选择租房。现在情况从过去的少公寓多别墅的局面,转变为租房和持有住房一半一半的比例。所以我认为公寓市场将会走好:不只因为有固定的人群需要租房,更因为有一部分人群10年前可以买得起房,而现在没有足够的资金,所以必须选择租房。租房市场需求还是很大的。
3
在哪里投资?
地理和人口迁入优势至关重要
Robert
我在佛罗里达长大,佛州人口仅次于加州和德州,刚超过纽约州成为全美第三大州。现在很多人选择搬到佛州,以每天1000人的速度迁入。一年中有350,000人搬到了佛州。人口迁入必然带来居住建筑,购物中心和酒店的建设需求。
Gar
佛州人口已经超越纽约州,每年净迁入人口超过300,000。随着大量人口迁入产生刚性地产需求,需要建造更多的居住和商业建筑。我想佛州区位优势在将来会很明显。
4
美国地产市场
未来五年是投资时机
Robert
现在是很好的投资美国的时机。在2009-2011年间很少有地产开发,但是过去五年中我们慢慢从衰退中走了出来。自2012年开始有了更多的在建项目。尽管现在出现更多的项目,但仍然不足以弥补地产市场在2008-2011年的建设量缺口。所以我认为未来五年是投资房地产开发时机。
Gar
我们提到的人口流动趋势从郊区化转变为市中心化发生在整个美国,不论是纽约,波士顿,坦帕还是纳什维尔都在发生这个现象。迁入人口首要需求就会是公寓物业,也是我们目前投资的产品,接下来我们会选择零售物业,投资市中心的大型超市,综合体,即市中心的住宅以及其他配套项目。
另一个现象就是美联储升息。我们研究政策并预设5年后的退出机制,同时考虑升息会对投资回报率产生何种影响。
Robert
我们吸取金融危机的教训,今天我们看清真正的居住产品需求是基于人口,住户,居民数,以及市场上房屋存量,来达到供需平衡的。在2006和2007年时,供大于求,市场真正需求并不足,更多供应是来自投资者的热情。这就是当前的地产经济周期我们最需要关注的问题。



关于我们:大西洋基金 
Atlantic American Opportunities Fund
美国第一家分散投资型EB-5基金,由专业投资管理团队精挑细选属于投资人自己的EB-5项目;多项目共同投资更利于合理分散风险保护投资人资本
已成功开发七期EB-5基金,共22个项目,项目总值近$8.5亿;为近450位EB-5投资人创造工作机会6500个
ID:AAOFEB5
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