【房产】你跑赢大市了吗?现在入市门槛多高?澳大利亚最新楼市行情报告

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-19 微珀斯



专业房地产数据公司CoreLogic RP Data 公布了最新的澳大利亚房地产市场报告,数据截至2016年3月底。在过去12个月里,全澳首府城市房价平均增幅6.4%。其中,别墅中位价57.5万澳元,涨幅6.6%;公寓中位价48万澳元,涨幅4.7%。这样的涨幅均在过去5年的平均线之上,但涨幅有所收紧,是自2013年9月份以来的最低水平——在连续大幅攀升2年多后,澳大利亚房价开始放缓上涨脚步。

具体到各大首府城市,除仍在下跌调整中的珀斯和达尔文,其他城市继续上涨中。最近1年(截至2016年3月底),悉尼、墨尔本和布里斯班(包括黄金海岸)这三大城市的房价指数涨幅基本上都在5%以上,分别达到7.43%、9.82%、4.92%。值得一提的是,在此期间,墨尔本已超越悉尼成为领头羊,尤其是墨尔本的别墅涨幅给力,达到10.72%。(房价指数涨幅跟实际房价涨幅略有出入)


全澳的租金涨幅从2008年以来一路走低,目前几乎到了涨跌临界点,此数据主要受珀斯和达尔文的拖累,1年来这两个城市租金下降了10%左右。悉尼和墨尔本这两大城市的租金水平仍在上涨,悉尼的公寓租金涨的最多,年涨幅3.4%,其次是墨尔本的别墅租金,年涨幅2.0%,超过了同期的CPI(消费价格指数)——澳大利亚统计局公布的2015年的CPI为1.7%。受房价上涨影响,全澳平均租金回报率(租售比)继续走低,目前为3.5%,是近20年来的最低点。


最近一年全澳房屋成交了47万2千多套,成交量比上一年减少了5.3%,其中别墅成交34万套,公寓成交13万2千多套 ,同比上年分别减少3.4%和9.7%。具体到各州,新州、维州的成交量分别减少了7.6%和7.3%,昆州上升了0.1%,北领地和西澳有2位数的降幅。


二手房的交易继续维持着活跃和强劲的态势,各首府城市的拍卖清空率保持在70%左右。也就是说,二手房仍处在卖方市场,每周末上市的100套房子,有70套即可当场成交。一套房子从挂牌到成交,平均时间是2个月。


得益于活跃的交易市场和较快的去化速度,新房源上市量和存量比上年同期有所减少。过去1年里,全澳新挂牌量41381套,总挂牌量235897套,分别比上一年同期减少2.2%和4.2%。各首府城市中,墨尔本新房源上市量和存量都是最多的,呈现供需两旺的态势。


新增住房贷款方面,在2015年,投资房新增贷款量一度超过自住房,今年又回落到自住房之下。总体而言,投资房贷款量114亿澳元,自住房贷款量133亿澳元,投资房贷款比重达到46%。


在历史上,每一轮房价上涨周期里,投资房贷款增加比例基本上都会大大超过自住房,1996年到2000年、2002年到2005年,投资房贷款增加比例甚至达到20%到30%之间。澳大利亚房价从2012年开始进入新一轮上涨通道,投资房贷款比例再次超过自住房,其增速在2015年一度超过10%(自2008年金融危机后,澳洲银行系统将10%的增幅作为风险警戒线)。在银行政策收紧的作用下,目前投资房贷款增速回落到10%以内,并且与自住房比例相当。


澳大利亚人对居民住宅情有独钟,自住房拥有比例高,还喜欢投资于房产,藏富于房。目前在澳大利亚,居民住宅市值6.5万亿澳元,是养老金规模的2.8倍,是股票市值的4.3倍,是商业地产市值的9.3倍。随着房价增长,居民住宅的财富效应进一步加强。截至2015年底,澳大利亚的家庭财富中,一半比重是居民房产,养老金占21.6%、股票占7.2%,其他的占19.6%。


再来看看澳大利亚主要首府城市的市场表现。从2013年7月份开始,悉尼领涨,房价一路高歌猛进,2年多来每年取得15%左右的涨幅,远高于全澳平均涨幅。过去12个月里,悉尼房价上涨7.4%,涨幅回落一半,上涨脚步开始放缓。过去一年里,悉尼别墅中位价80万5千,公寓中位价64万5千。但是,现在入市的话,以这样的价格是难以买到房了。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况,悉尼的中位价达到115万澳元。


墨尔本在过去3年里紧随悉尼步伐,终于在过去一年里盖过悉尼风头,以平均9.8%的涨幅一举超过,主要得益于别墅房价的大幅攀升(年涨幅10.7%)。墨尔本的公寓涨幅则表现一般,年涨2.5%,远逊色于悉尼的7.3%。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况,墨尔本的中位价达到81.5万澳元。


布里斯班的房价增长比悉尼和墨尔本慢半拍,在过去1年里取得了4.5%的涨幅,相对稳定,且呈现出加速的态势。相比之下,布里斯班有更强的可负担性房价和更高的租金回报率,新房上市量和成交量明显放大,后市也被部分业界人士和购房者所看好。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况,布里斯班的中位价达到68.75万澳元。


横向比较一下澳大利亚三大首府城市当前的房价水平和租金回报率。房价决定了入市门槛,悉尼达到115万澳元,墨尔本81.5万澳元,布里斯班68.7万澳元。租金回报率决定着养房现金流状况,布里斯班租金回报率最高,相对而言养房更轻松。其别墅4.3%,公寓5.3%,在目前4.5%的房贷基准利率下,对投资者来说,如果付3成贷7成,基本能实现现金流持平。


作者简介:Younger.Liu 澳洲房地产投资顾问。毕业于上海复旦大学新闻系,曾从事财经记者、房地产营销策划等工作。

本文由澳房笔记特约供稿微珀斯


文章由微珀斯编辑

责任编辑:Coco


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