【房产】你跑赢大市了吗？现在入市门槛多高？澳大利亚最新楼市行情报告,微珀斯微信公众号文章

专业房地产数据公司CoreLogic RP Data 公布了最新的澳大利亚房地产市场报告，数据截至2016年3月底。在过去12个月里，全澳首府城市房价平均增幅6.4%。其中，别墅中位价57.5万澳元，涨幅6.6%；公寓中位价48万澳元，涨幅4.7%。这样的涨幅均在过去5年的平均线之上，但涨幅有所收紧，是自2013年9月份以来的最低水平——在连续大幅攀升2年多后，澳大利亚房价开始放缓上涨脚步。

具体到各大首府城市，除仍在下跌调整中的珀斯和达尔文，其他城市继续上涨中。最近1年（截至2016年3月底），悉尼、墨尔本和布里斯班（包括黄金海岸）这三大城市的房价指数涨幅基本上都在5%以上，分别达到7.43%、9.82%、4.92%。值得一提的是，在此期间，墨尔本已超越悉尼成为领头羊，尤其是墨尔本的别墅涨幅给力，达到10.72%。（房价指数涨幅跟实际房价涨幅略有出入）

全澳的租金涨幅从2008年以来一路走低，目前几乎到了涨跌临界点，此数据主要受珀斯和达尔文的拖累，1年来这两个城市租金下降了10%左右。悉尼和墨尔本这两大城市的租金水平仍在上涨，悉尼的公寓租金涨的最多，年涨幅3.4%，其次是墨尔本的别墅租金，年涨幅2.0%，超过了同期的CPI（消费价格指数）——澳大利亚统计局公布的2015年的CPI为1.7%。受房价上涨影响，全澳平均租金回报率（租售比）继续走低，目前为3.5%，是近20年来的最低点。

最近一年全澳房屋成交了47万2千多套，成交量比上一年减少了5.3%，其中别墅成交34万套，公寓成交13万2千多套，同比上年分别减少3.4%和9.7%。具体到各州，新州、维州的成交量分别减少了7.6%和7.3%，昆州上升了0.1%，北领地和西澳有2位数的降幅。

二手房的交易继续维持着活跃和强劲的态势，各首府城市的拍卖清空率保持在70%左右。也就是说，二手房仍处在卖方市场，每周末上市的100套房子，有70套即可当场成交。一套房子从挂牌到成交，平均时间是2个月。

得益于活跃的交易市场和较快的去化速度，新房源上市量和存量比上年同期有所减少。过去1年里，全澳新挂牌量41381套，总挂牌量235897套，分别比上一年同期减少2.2%和4.2%。各首府城市中，墨尔本新房源上市量和存量都是最多的，呈现供需两旺的态势。

新增住房贷款方面，在2015年，投资房新增贷款量一度超过自住房，今年又回落到自住房之下。总体而言，投资房贷款量114亿澳元，自住房贷款量133亿澳元，投资房贷款比重达到46%。

在历史上，每一轮房价上涨周期里，投资房贷款增加比例基本上都会大大超过自住房，1996年到2000年、2002年到2005年，投资房贷款增加比例甚至达到20%到30%之间。澳大利亚房价从2012年开始进入新一轮上涨通道，投资房贷款比例再次超过自住房，其增速在2015年一度超过10%（自2008年金融危机后，澳洲银行系统将10%的增幅作为风险警戒线）。在银行政策收紧的作用下，目前投资房贷款增速回落到10%以内，并且与自住房比例相当。

澳大利亚人对居民住宅情有独钟，自住房拥有比例高，还喜欢投资于房产，藏富于房。目前在澳大利亚，居民住宅市值6.5万亿澳元，是养老金规模的2.8倍，是股票市值的4.3倍，是商业地产市值的9.3倍。随着房价增长，居民住宅的财富效应进一步加强。截至2015年底，澳大利亚的家庭财富中，一半比重是居民房产，养老金占21.6%、股票占7.2%，其他的占19.6%。

再来看看澳大利亚主要首府城市的市场表现。从2013年7月份开始，悉尼领涨，房价一路高歌猛进，2年多来每年取得15%左右的涨幅，远高于全澳平均涨幅。过去12个月里，悉尼房价上涨7.4%，涨幅回落一半，上涨脚步开始放缓。过去一年里，悉尼别墅中位价80万5千，公寓中位价64万5千。但是，现在入市的话，以这样的价格是难以买到房了。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况，悉尼的中位价达到115万澳元。

墨尔本在过去3年里紧随悉尼步伐，终于在过去一年里盖过悉尼风头，以平均9.8%的涨幅一举超过，主要得益于别墅房价的大幅攀升（年涨幅10.7%）。墨尔本的公寓涨幅则表现一般，年涨2.5%，远逊色于悉尼的7.3%。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况，墨尔本的中位价达到81.5万澳元。

布里斯班的房价增长比悉尼和墨尔本慢半拍，在过去1年里取得了4.5%的涨幅，相对稳定，且呈现出加速的态势。相比之下，布里斯班有更强的可负担性房价和更高的租金回报率，新房上市量和成交量明显放大，后市也被部分业界人士和购房者所看好。根据今年4月第三周的二手房拍卖情况，布里斯班的中位价达到68.75万澳元。

横向比较一下澳大利亚三大首府城市当前的房价水平和租金回报率。房价决定了入市门槛，悉尼达到115万澳元，墨尔本81.5万澳元，布里斯班68.7万澳元。租金回报率决定着养房现金流状况，布里斯班租金回报率最高，相对而言养房更轻松。其别墅4.3%，公寓5.3%，在目前4.5%的房贷基准利率下，对投资者来说，如果付3成贷7成，基本能实现现金流持平。