【移民科普】外国人投资美国房地产持有方式及税务利弊

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-18 美国移民律师直通车



外国人个人直接拥有美国房产:
 
优点:
 

  1. 只需交纳个人联邦所得税,无35%公司联邦所得税

  2. 可以符合长期资本利得税(Capital Gain Tax,通常低于普通税率)

  3. 业主去世,房产的税基(成本)可享受免税爬升(Step-up Basis)至市值。例:房屋买入价100万,去世时市值160万,增值的60万部分可免缴资本利得税,但超出遗产免税额部分仍需缴遗产税,详见缺点1。

  4. 无额外公司维护费用

 
缺点:
 

  1. 受限于遗产税(终身免税额仅为6万美元)及赠与税(年度免税额$14,000)

  2. 贷款利息抵税额有上限

  3. 业主信息为公共记录,无隐私

  4. 业主需每年递交个人所得税税表

  5. 法律风险由个人承担,即无限责任

 
 
外国人用LLC 公司形式拥有美国房产:
 
优点:
 

  1. 只需交纳个人联邦所得税,无35%公司联邦所得税(但可能有州的公司税,视各州具体情况)

  2. 可以符合长期资本利得税(Capital Gain Tax,通常低于普通税率)

  3. 个人去世,房产的税基(成本)可享受免税爬升(Step-up Basis)至市值

  4. 个人只承担有限法律风险

  5. 业主个人信息无须披露为公共记录(除非业主出任公司经理,见缺点5)

 
缺点:
 

  1. 受限于遗产税(终身免税额仅6万美元)赠与税及(年度免税额$14,000)

  2. 贷款利息抵税额有上限

  3. 业主需每年递交个人所得税税表

  4. 公司有年度行政及维护费用

  5. 若业主出任公司经理,其个人名字虽无须在地契上出现,但仍需登记在公司年度信息披露表上,该文件在加州为公共记录

 
外国人用“外国公司”(Foreign Corporation) 形式拥有美国房产:
 
优点:
 

  1. 无遗产税或赠与税限制

  2. 业主个人信息隐私程度较高(个人信息不在地契上出现,只在公司税表上,而公司税表非公共记录,非公司授权或司法程序,他人无从查看)

  3. 法律风险由公司阻隔(Corporate Shield)

  4. 业主个人无须递交所得税表

 
 
缺点:
 

  1. 净利或资本利得若不用于再投资,则会被征收分公司利润转移税(Branch Tax),某些情况可援引国际税务协定豁免

  2. 贷款利息抵税额有上限,除非选择将租金收入视为普通贸易及商业收入

  3. 获利需缴纳较高的公司所得税(35%),不可享受较低的长期资本利得税(Capital Gain)

  4. 公司有年度行政及维护费用

  5. 物业售出时需有公司出具文件

  6. 物业售出时需预扣税款,除非交割前提出申请豁免(国税局 8288B 表格)

  7. 业主去世时,房屋的成本(又称 inside basis)不可享受免税爬升至市值(详见“一A3”),这里指的是房屋本身的成本,而非业主对公司股权成本(outside basis)。

  8. 若业主使用房产,有可能会被国税局推算房租(imputed rent)

 
 
外国人用“美国公司”(Domestic  Corporation) 形式拥有美国房产:
 
优点:
 

  1. 无联邦赠与税(代之以公司股份形式赠与转让)

  2. 业主个人信息隐私程度较高(个人信息不在地契上出现,只在公司税表上,而公司税表非公共记录,如非公司授权或司法程序,他人无从查看)

  3. 法律风险由公司阻隔(Corporate Shield)

  4. 业主个人无须递交所得税表

  5. 绝大多数情况下无贷款利息抵税额上限

  6. 某些情况下,与房屋有关的支出可以作为房屋的成本 (Capitalize)

 
缺点:
 

  1. 获利需缴纳较高的公司所得税(35%),不可享受较低的长期资本利得税(Capital Gain)

  2. 公司分红时外国股东需预扣30%

  3. 业主去世时,仍受限于联邦遗产税(免税额仅为6万美元)

  4. 业主去世时,房屋本身成本(Inside basis) 不可享受免税爬升至市值,这里指的是房屋本身的成本,而非业主对公司股权成本(outside basis)

  5. 公司有年度行政及维护费用

  6. 需每年递交公司年度所得税税表

  7. 若业主使用房产,有可能会被国税局推算房租(imputed rent)

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