多伦多楼市的两个新话题!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 加拿大房产投资


4月17日,“加拿大房产投资”平台在多伦多组织了一场楼市投资讨论会,与会者中有投资者、经纪、开发商和地产分析师。以下是佳诚投资总经理谢宇先生的发言。

 


春节的时候我在上海,今天我在多伦多,这2个城市都处于楼市飞涨的风口。在上海,我坚定地卖出,而在多伦多我持续地买进。这是2股不一样的风!风大了,大家的头发乱了。心,也乱了!


房地产的卖房市场中,有这样三个关键先生:经纪,开发商(或二手卖家),私人土地拥有者+政府。大家投资买房,会先找谁?大家第一个想到的是找经纪,但是我在国内做房产广告十多年的经验告诉我,要找开发商。因为,在你找经纪买房的那个时间段,开发商最艰难的日子已经过去了,你没有和他共患难,他就不会和你共分享。


第一个话题:借钱给开发商,帮开发商卖楼。

这个话题,其实来自于最近群里对Syndicated Mortgage投资风险的讨论。我们没有单纯从这一投资产品的角度来考量他的安全性,而是把他放在一个房地产生态链中去考量。投资决策前,我们向自己提出了这样2个问题:

  • 是否能判断出多伦多楼市在未来的3-5年里,是一个上升趋势?

  • 是否能确保在投入本金安全的前提下,能有比较满意的回报?


下面详细说说我们的投资决策过程:

1、首先,怎样才能找到有道德感的开发商和好的房产项目。我们自己去找,肯定存在风险这时候FDS出现了,通过FDS我们获取了大量的开发商名录和各开发商拟开发的项目前期信息。在这个环节,FDS和我们是利益相关者;


2、投前团队初步筛选出可投资的开发商及项目、约见开发商、审核项目的财务预估及盈利预期,初步确定3-4个拟投资项目;


3、 将筛选后的拟投资项目带到中国,召集国内投资者做第二轮评估,从中筛选出1个最合适的项目,做第一轮私募(借给开发商的借款金)、并确定领头人(领头人有决策权,并承担相关风险);


4、领头人回加拿大与开发商协商楼花购买的数量及价格:

a、双方谈妥条件,走借款程序、支付借款金;

b、双方条件未谈妥,终止借款程序。领投人可决定:退回第一轮私募金、或改投第二选择项目;


5、领投人回中国做第二轮私募(购买楼花的预付款),这时会有三种情况:

a、第一种情况:第一轮私募参与者有优先购买权,小范围内部认购,认购完毕;

b、第二种情况:确定一定百分比认购额给第一轮,其余开放给新投资者,认购完毕;

c、第三种情况:认购失败,和开发商的关系只是资金借贷;


6、领投人再回加拿大,签署楼花购买合同并明确以下具体事宜;

a、我们具有第一挑选权;

b、我们选定的房源,能以最低的费用做Assignment;

c、开发商要给出一个开盘承诺价,这个价格要低于我们的购买价;


7、持有并等待开盘

在一个楼市上升通道捂地和捂盘,其实是利润最大化的一种方法。所以,不用惧怕开发商借款延期;


8、财务投资评估,分为感性和理性两个方面:

A、感性评估体系:三个只选择

只选择一个楼市处于上升趋势中的市场;

只选择加拿大的一线城市:温哥华、多伦多;

只选择华人喜欢的地段;

B、理性评估体系:

1、分析开发商提供的财务分析报告,尤其利润部分,判断,项目盈利部分是否能覆盖其支付给我们的利息和给FDS公司的佣金;

2、 买入价,这个价要大于等于开发商最初财务分析报告中的估价,确保借贷本金和利息的安全性。某种层度上,我们也是为开发商在做锁盘和托盘;

3、三个转让时间节点的把握。这三个时间节点分别是:(1)开发商开盘时,(2)closing之前,(3)持有超过1年后。从目前的实际情况来看,在多伦多楼市的上升通道里,买进后应该是以持有为主。我们是3月底就在国内放盘卖了,没想到就这1个月不到的时间,开发商连续涨了2次价,我们卖早了!


9、财务收益预断:如果把这个投资项目看做是一个理财产品,测算出的年收益率是:

a、 持有到开发商开盘退出(半年左右),年收益率:16.62%;

b、持有到closing退出(2年左右),年收益率:34.86%;

c、 Closing并持有超过1年后退出,年收益率:还没有数据;


第二个话题:帮助中国中小企业走出去,在加拿大设立中国中小企业北美总部基地。


1、在房产投资中,还记得第三个关键先生吗?私人土地拥有者+政府,我们一直在思考,什么才是政府需要并希望看到的多伦多楼市?


2、在“佳友会”投资俱乐部今年初的项目讨论会上,我们提出了这么四个是否能:

a、是否能把个体散户的投资力量积聚起来,变成一个投资者群体的集体力量?

b、是否能把这股新的力量和“加拿大+中国”两地政府的需求叠加起来共振?

c、是否能在多伦多,创造并最终能引领出一个新的投资热点区域?

d、一旦试点成功,是否能把这种模式在加拿大快速地复制?


3、铺垫了这么多,再回到我们今天的最后一个话题:帮助中国中小企业走出去,在加拿大设立中国中小企业北美总部基地。把这股巨大的潜在力量激发出来,资金以FDI的方式进入多伦多,我相信这儿的政府一定是欢迎的。园区一旦建立,对带动当地的经济、就业都是有利的。中国政府为什么欢迎?我这里就不展开了。


4、目前这个项目还在筹划阶段,我们已经接触了不少地产投资领域有经验的律师、会计师、税务人员、了解政府规划流程人员,和手上有较大地块出让(100亩左右)的owner。今年6月,国内推广会也将在上海召开,如果你有兴趣可联系以下我们两位相关人员。

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谢宇,国内联系人


JUDY ,加拿大联系人

5、这个尝试一旦能成功,将会对多伦多的楼市带来2个方面的变化:

a、 一是,将改变原有的房地产销售模式,原来的路径是:开发商,经纪公司,购房者;今后的路径将是:“出资者+购房者”,开发商(承建商),购房者;

b、二是,今后我们获取房地产的投资收益,不再是通过不断地追高去追逐投资热点,而是通过创造出新的投资热点区域来获利;


6、我们现在所做的是:利用信息不对称式,去发现两个经济体:加拿大和中国在“供给”(房产产品)和“需求”(货币现金)匹配上的错位,这就需要我们以商人的眼光和商业行为去对接,并从中谋利。这里,暂且将价值观和道德观放一边。


最后有朋友问我,在多伦多是否还有比房产投资更好的投资方向?我的回答是:有!

先来说说楼市与奋斗中的年轻人。如果:有一个非常好的房子,买进去就肯定有收益;另一个是一个很有活力的创业团队,生意模式也能看得懂,但成功的概率低于5%,你问我会投哪个?我的答案不需要思考:投资年轻人、投资新创公司的股权。


紧接着是第二个问题:哪一类年轻人是最值得投资的?答案就是:我们各位的下一代。他们和你们这些父辈存在非常大的不同点,比如说他们的童年生活条件更好一些,他们接受的加拿大的教育也更高一些,更重要的是他们还能更好地链接“中国+加拿大”。在这个领域我们的投资理念是:一个成熟群体,对下一代中最优秀个体的投资。在商业模式上坚持:只模仿、不创新。我们非常乐意投这样的项目和团队,如果各位的孩子中有想创业的,可以来找我。


应该承认,一代人肯定比上一代人强。世界是我们的,也是我们孩子们的,归根到底,是我们那帮孙子们的。现在能做的,就是把钱投给后辈,我们一起活到100岁。



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