【大数据告诉您】为什么纽约房产大热?都爱布鲁克林~

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-14 i美国房产


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  作为美国最繁华地区之一的纽约曼哈顿区,更是许多投资者的首选。这两年,万科、鑫苑、绿地灯国内地产界大咖门纷纷向纽约投资,为什么这些大佬看好纽约?今天我们从整体市场热度,曼哈顿房产构成和价格走势三个方面了解一下曼哈顿的房产市场。


  从2012年开始,美国房地产市场经历了几年的快速复苏。很多美国地区的房价在最近几年增长了20%到30%。


  美国市场热度排名


  下图的数据显示了2015年美国整个房地产市场(包括办公楼,零售,住宅和酒店)最活跃的二十一个地区。曼哈顿以550亿美元的交易量位居榜首,增长了31%。三藩市在经过2014年首位的增长后,交易量在去年略有停滞。而奥兰多在过去的七年中,在2015年跃升极快,交易量增加了28%。

  


  纽约市的房产市场构成跟美国其他地区大不相同


  美国其他大部分地区有超过60%的单元是一到四家庭的独立别墅,而在纽约的几个城区里,这个比例显得很低。在寸金尺土的曼哈顿更是见不到独立别墅的身影。


  在纽约,尤其是曼哈顿,占有很大一部分比例的单元是政府管制租金的出租房。从1950年开始纽约州政府就出台相关法律,设定租金上限和每年租金上涨额度。纽约州是全美唯一一个实行租金控制法的州。


  另外一种在纽约很常见的单元是合作公寓(Co-op),业主购买到的不是公寓某个单元的产权,他们实际上是拥有了整个公寓的一部分股份,并拥有长期“租赁使用权”。这种Co-op占据了曼哈顿可出售公寓的75%。

  


  在曼哈顿一共约有76万个住宅单元,其中75%是出租房,剩下的25%是买家自住。买家自住的部分里,四分之三是合作公寓(Co-op),只有四分之一是我们国内常见的产权公寓(Condo)。

  


  曼哈顿租金走势


  在九十年代初,曼哈顿的平均租金还不到两千美元,在无价高企的今天,岛上的平均租金已经高达四千美元以上。最近的两次经济危机都曾使租金大幅度的回落,可是在危机之后的几年时间,租金很快又回升到危机前的水平。面对高昂的租金,唯一让大家欣慰的是,13年和14年曼哈顿平均租金平稳维持在四千左右。

  


  曼哈顿房价走势


  综合合作公寓(Co-op)和产权公寓(Condo)来看,在过去两年,曼哈顿的公寓销售价格中位数从85千万美元上升19%到100万美元左右。虽然还没有超过经济危机前的高位,但也非常接近。从成交数量的增长来看,市场也即将恢复到经济危机钱的水平。

  


  但是占曼哈顿主导的合作公寓在价格上并没有增长太多。主要是因为合作公寓在产权上有限制,在出租出售的过程中也有其他繁琐的要求,投资者们并不偏好投资合作公寓。相反产权公寓一直是投资客们热捧的对象。


  在过去的三年,曼哈顿产权公寓的售价中位数增长了超过40%,从过去的100万增长到现在的140万。下图显示合作公寓和产权公寓最近十年的价格走势比较。

  


  从上图的户型中我们也可以看出,两房或以下的户型占据市场的85%以上。而在同样的户型下,产权公寓的价格要高于合作公寓的50%以上。对于工作不久的朋友们,购置地理位置好的合作公寓自助也不失为一种两全的投资策略。


  为什么纽约布鲁克林房市大热呢?


  据纽约每日新闻文章,布鲁克林西北部大部分房价从300万美元上涨到400万美元,又上涨到500万美元。过去五年布鲁克林平均房价上涨50%,商铺两年价格上涨30%。纽约房产数据显示,今年第一季度布鲁克林房屋均价同比上涨17.5%,达到史上最贵。曼哈顿的房价在今年第一季度比较平稳,没有明显上涨。


  (一)商家品牌带动房价。


  迹象显示,在曼哈顿的许多商家过河进入布鲁克林,零售租户有苹果公司、阿迪达斯、亚马逊、纽约体育俱乐部、美国服装公司等纷纷进入布鲁克林地区。布鲁克林有跳蚤市场、也有酿酒厂,布鲁克林区不断增长的全球品牌发展拉动房地产上涨。


  巴黎人把奥克兰比作旧金山湾区的布鲁克林,巴黎人到纽约度假,直奔威廉斯堡。可见,品牌与大公司发展推动了房地产价格节节攀升。


  (二)新移民涌入。


  近来纽约布鲁克林房价上涨除了品牌公司涌入外,还有就是移民到纽约,进入第8达到,纽约8达到位于布鲁克林,也是华人商业区,近年来移民逐渐增多,有超级市场还有很多小型商铺。随着移民不断涌入,以此为中心向东南拓张,推动了布鲁克林南区房市持续上涨。越来越多中国买家相中这块区域,公交方便,而且新盖了约2万多新公寓。


  (三)与曼哈顿相比布鲁克林更有投资潜力。


  许多人从曼哈顿搬到布鲁克林,或者从郊区搬到布鲁克林,布鲁克林距离曼哈顿更近,上下班不用每天花费大量时间在通勤上。虽然曼哈顿是令人兴奋地方,但是房地产市场价格遥不可及,而布鲁克林街区有比较好社区服务,绿树成荫的街道、赤褐色砂石建筑、海滨公园、有公园和玻璃塔,布鲁克林艺术气息吸引了购房者或租房者。


  (四)几个大型楼盘即将开盘。


  据纽约每日新闻文章,布鲁克林可选择的房子确实不多,但是,几个大型楼盘即将开盘,计划到2019年将有超过2万多户新房推出,在布鲁克林买房有更多选择。


  (五)交通方便。


  与纽约许多地方类似,布鲁克林第八大道有来自世界各国新移民,有不少是中国大陆新移民,与曼哈顿相比,布鲁克林房价比较低廉,交通方便。有许多华人经营的小型巴士,知名公司或企业纷纷进入布鲁克林,福建广东移民把粤菜馆也带到第8大道,居住在第8大道,可坐车去曼哈顿上班,华人商店餐馆也在向周边拓展,店铺和公司逐渐增多,坐地铁半小时就达到曼哈顿。


  (六)小结语。


  布鲁克品的品牌推动了房地产市场价值,品牌与商铺餐馆发展,商业规模逐渐扩大,交通方便,坐地铁到曼哈顿不过半小时,有许多世界知名公司纷纷在布鲁克林办分机构,布鲁克林房价没有曼哈顿那么高,一些大型新住宅将推出,住在布鲁克林到曼哈顿上班很近,这些或推动了布鲁克林房地产市场大热。






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