【环澳分享】在澳投资房产如何尽量少交税

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-11-29 环澳财富



过去的一年,房地产市场火爆,悉尼、墨尔本遥遥领先,布里斯本的形势也让投资者们倍感温暖。


据悉尼晨锋报房地产报导,在这种情况下不足为奇的是,许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人,把自己的房产出售获利。正如当今世界最有名的投资者巴菲特(Warren Buffett)所说的那样,“不景气时买进,繁荣时卖出。”现在出售房产可以说是对多年来的辛勤付出的一种上佳回报。


然而,你可能很快发现,增值税一交,你售房所获得的可观收入一下子失去了很多,真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。


关于在出售房地产时如何尽可能少地交税,资深投资专家为大家提供了如下十条最佳办法。

1
自住与出租

对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是,先自住,然后租出去。换句话说,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。


业界资深人士莱恩(Christopher Lane)表示,一般来说,你一旦搬出去了,就不能再说那是你的自住房。


“然而,为了避免增值税,在许多情况下,你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待,而自住房又免交增值税的条款,” 莱恩解释说,“在为期最长六年的时间里,你可以把房子当作自住房对待,如果你符合有关条件的话。”这个“六年法则“的制定,为的是方便那些换工作的人,不论是在国内换工作还是去了海外。


但你可以搬到仅仅几百米开外的邻区,仍然说是换了工作,“动量财富”公司的总经理科林斯(Damian Collins)说。他还说:“你不必仅仅因为把房子租出去了,就必须说不是你的自住房了。


“如果你租出去了,就可以得到减利息的好处,但是根据你所贷款的多少,可能还有负扣税的好处,”他说,“如果你买另一栋房产,那么你能有一个选择。可以选择哪一栋房子是你的自住房。而这样的决定,直到你售房之前,你不必做出。”显而易见,如果你拥有两栋房产,那么增值多的那个就说是自住房。


但是,你不要光猜。科林斯说,在你把房子租出去时,你应该去找人把两栋房子都估价,以备万一后来你要把另一栋房子当作自住房。而非自住的那个房,出售时就必须要交增值税了。

2
将投资期保持在12个月以上

如果不能避免交增值税,那么就尽量少交。


Chan & Naylor公司的总经理瑞斯(Ken Raiss)认为,任何一个买了投资房的人,应该持有房子至少一年,如此,可以把需要交的增值税减少50%。


“余下的部份将加到房主的正常收入中,按相应的边际税率纳税,”瑞斯说,“不要忘了,12个月的拥有期限,是从你买房与卖房的合同之日算起。”


“眼下,特别是在悉尼、墨尔本、布里斯本,人们喜欢发一笔快财,”科林斯说,“如果你4月份买房、5月份完成交易,然后你3月份售出并在6月份完成交易,那不是12个月。你必须从合同之日计算。”

3
充分利用低收入年

“我们的年景都有好有差。我们的收入经常反映我们的个人状况,”莱恩说。


他说:“增值税与所得税密切相关。因此,你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低,你觉得你属于比正常情况下低的税档,那么合计一下,在该税年结束之前把房子售出。”


“值得注意的包括:休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。”

4
推迟合同日期

如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利,你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说,等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。


“如果合同是7月1日签的,而不是6月30日签的,那么需要交税的时间推迟了12个月,”瑞斯说,“把钱在手里多拿些时日,与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上,帮助减少所需要交的利息。”

5
与合伙人一起买房产

找到了理想的投资房,但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢?如果你百分之百地拥有房产,那么你百分之百地拥有获利,但你也必须百分之百地交增值税。


“我一直认为今天手上有一块钱好过比十年后有一块多钱,”科林斯说,“如果是长期投资,那么以一个交税最有利的人的名义来买房。”如果房子很可能带来正收益,那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益,以收入高的那个人的名义买。

6
把获利存入你的养老金账户

当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。


“根据你的年龄,可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元,其中包括9.5%的养老金保障金,”瑞斯说,“对于55岁以上的纳税人来说,他们甚至可以开始退休前的过渡期,以更多的存钱进去。”

7
以信托方式买房

还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。莱恩称,使用信托机制买房的人数正在稳步上升,可能会对那些边际税率较低的人有益。


“坦诚地说,谁知道自己六个月以后的情况怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的,”莱恩说,“自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出,因此是经过了更好的计划的,这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。”

8
赚钱的与不赚钱的一起卖

悉尼的房地产市场很火爆,但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入,那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。


一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起,将降低总体的交税。例如,如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润,而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损,那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间,你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

9
申报减税并保存记录

我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税,但是你考虑了所有的可能性了吗?


“常常被忽视的开销包括举债开销,包括放贷机构的抵押保险,包括登房产广告的支出,包括家具,还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支,”瑞斯说。


你还需要对你的账目仔细注意。科林斯认为,许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。他说:“这是你的房产开销的部份,开销越大,意味着增值税减的越多。

10
对另一房产预偿付


著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯(Jan Somers)表示,要避开交税是相当难的,但是,投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,他们可以提前整整一个财政年度这样做。


例如,如果房产A卖出获利20万澳元,那么可以对房产B的整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。


这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。


此外,还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里,将来取,即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了。但其实并不是非得如此。在你把房子租出去的时候,去找人对房产估价,把估价结果存档。到六年的时候,再去找人估价,结果存档。但你仍然可以不卖房。未来你一旦卖房时,再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益,而那笔收益已经早就算清楚了。

(文章转自澳华新媒体)

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