欧盟公投将如何影响英国楼市行情?(如果脱欧对中国投资者纯属利好,如何抓住良机)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 英国房产周刊



要点一览:

^ 如果英国继续留在欧盟,那么6月23日之前,将是一个类似于2015年大选之前、市场相对低迷的投资窗口期;

^ 如果公投英国将脱欧,无论是房价下滑,还是英镑贬值,都将创造一个绝佳的投资窗口期; 

^ 短期行情,无论是留欧还是脱欧,都会提供相对应的投资窗口期,问题的关键是,投资者选择哪一种可能的结果投注;
^ 长期行情,无论留欧还是脱欧,英国房地产长期供应短缺的局面仍将严峻,因此大部分地区尤其是伦敦和英国南部地区房价长期上涨的局面将持续;
^ 如果英国脱欧,对中国和来自国内的投资者而言,无论从房价、汇率、签证‘移民等政策,以及中国在方方面面和英国的谈判力,都是利好。

今年6月23日,英国将进行是否继续留在欧盟的全民公投。就像2014年苏格兰独立公投结果的不确定性对房地产市场的影响类同,投资者目前关注的焦点是欧盟公投结果将对房地产市场带来什么影响?

为此,我们特别编辑制作本期专题,希望能从不同的角度分析投资者关心的问题。(最佳阅读体验,敬请登录:www.ukpiweekly.com,点击电子报)


脱不脱欧都有利好

关键是你如何选择

由于目前的民意调查显示,赞成留在欧盟的比例和主张脱离欧盟的比例可谓旗鼓相当,因此很难在投票结果公布之前预测到英国选民是选择脱欧还是继续留在欧盟。既然无法预测,我们综合英国众多大型机构的分析,从两种可能来分析对房地产市场的影响:

一方面,如果公投结果是英国多数选民选择继续留在欧盟,那么一切将依旧,公投这件事就像6月23号夜里的一场梦,早上起来或许就被忘掉了。这种情况下,英国尤其是伦敦房价将有一个短期的超过正常行情的快速上涨。但是,由于英镑受英国政局持续稳定的振奋也将一定幅度上涨,政局稳定对吸引外来投资有利,但英镑上涨反会削弱外来投资的购买力。

显然,如果英国继续留在欧盟,那么6月23日之前,将是一个类似于2015年大选之前、市场相对低迷的投资窗口期。我清楚地记得,仅仅2015年5月8日大选结果公布当天,英国很多楼盘价格上调至少3%。
另一方面,如果投票结果是脱离欧盟,那么英国楼市将面临史无前例的市场不确定性。根据业界机构的分析,房价将会在短期内下滑一定比例,大部分机构预测将下滑5%-10%。与此同时,英镑也将短期内迅速贬值大约5%到15%。

从常理来看,无论是房价下滑,还是英镑贬值,都将创造一个绝佳的投资窗口期。

显然,无论是留在欧盟还是脱离欧盟,都会提供相应的投资窗口期。问题的关键是,因为没有哪家机构能100%肯定地预测投票结果,对于投资者而言,完全是一种押注。如果投资者押注英国不会脱离欧盟,那么显然目前投资将能赶上公投之后的大涨行情。如果投资者押注公投结果是英国脱离欧盟,那么等到6月23日之后的房价英镑双双下滑的窗口期,显然更加合适。

上述是从短期行情分析,即对欧盟公投前后半年左右时期,英国楼市的预期变化以及相应的投资选择。接下来,本文从英国尤其是伦敦房地产市场的中长期行情,阐述投资规划。


供不应求局面难改

长线投资涨势依旧

众所周知,决定房价走势最关键的要素是供需关系。

如果公投结果英国继续留在欧盟,那么“马照跑、舞照跳”一切如常。对于英国楼市而言,也就意味着供不应求的局面仍将继续,而且因为继续留在欧盟,来自于东欧的劳工和中东北非战乱地区的难民会更多,给住房供应带来更大的压力。

接下来,将会详细分析一下一旦遇到英国投票脱离欧盟的史无前例的市场未知数,楼市在供需方面可能会面临何种变化?


(常住人口850万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万,供应量严重短缺)

不少人担心如果英国脱离欧盟,是否会对英国尤其是伦敦带来一蹶不振的沉重打击,从而改变楼市的供需现状(严重供不应求)。笔者将从以下几个方面分析:

1. 贸易方面。因为贸易直接影响英国经济,一方面间接影响英国在房地产和基础建设方面的投入,另一方面也会影响房地产的购买能力。从目前各大机构的分析报告看,因为左右欧盟政策的大国,比如德国在汽车等制造行业、法国、西班牙、意大利等国在农业为主的产业方面,对英国的出口贸易倚重程度,要大于英国对这些国家的出口。如果欧盟拒绝对英国自由贸易,也将意味着德、法等会受到的损失比英国更大。因此,脱欧后的英国,跟没有英国的欧盟之间的自由贸易,一定会以某种形式达到妥善解决。从中长期看,这方面不会受影响。

2. 吸引投资方面。无论是房地产行业的投资还是更广泛的投资,一旦英国脱欧,英镑会短期大幅下跌,资产价格下滑,因为这种下滑不会持久,一定能吸引大量抄底投资者。有不少人担心英国脱欧之后综合国力衰落,对吸引外来投资不利,从目前各大机构的详尽分析看,即使英国在国际政治层面的影响力确实因为脱欧而削弱,但经济层面大幅度衰落的可能性不大。

一旦英国脱欧,将有更大的自主权通过调整税收等政策,加大吸引外来投资的优势。

3. 就业方面。很多人担心一旦英国脱欧,会有不少机构企业搬迁到欧盟国家,导致英国中高收入的人迅速减少,影响房产购买力。包括伦敦市政府在内的机构研究称,因为欧洲大陆主要门户城市,比如巴黎、法兰克福等,在法律体系、办公室供应、人才储备、专业服务机构、语言等众多方面不会立刻甚至不可能达到伦敦的完善配套,因此对于绝大多数机构而言,搬迁安置的成本,可能远远高于留下脱离欧盟之后的英国。另外,由于欧盟大陆国家,尤其是法国的法规对商业并不友好等负面因素,促使企业继续留在英国。

当然,不能绝对地说英国不会流失任何人才,但是中高收入人才的大规模流失现象,不大可能发生。而且,英国有足够的政策空间,出台吸引全世界人才的签证移民政策。

4. 移民方面。就算部分欧盟居民外迁,英国可以在人才引进上(技术移民门槛)对非欧盟国家一视同仁,广纳全球优秀人才,对中国、美国等非欧盟人才,更具吸引力。但是,如果英国公投选择继续留在欧盟,目前涌入德国等大陆国家的上百万难民,一旦拿到避难身份,将会有大量的难民最终移居到英国,带来更加复杂的社会问题。

由于英国当前在对非欧盟移民政策方面格外严格,因此有非常大的调整空间,吸引来自全世界的优秀人才移民。

5. 在政治、国防等等各类上层建筑方面。英国脱离欧盟,确确实实会产生较大影响,比如说英国在联合国、世界银行等国际组织的地位受到限制。但是,作为世界上目前排名第五的经济体,只要英国依托文化、教育、法律、语言、税收等方面强大的优势,保持在经济贸易、吸引投资、就业移民方面的国际优势,就算政治方面的话语权削弱,甘当一个类似于加拿大、澳大利亚、挪威甚至瑞士、丹麦一类的国家,只要能保证国民的安居乐业,就是民众的福祉。


(英国尤其是伦敦地区住房短缺量逐年增加,而且供应短缺的局面受多重因素影响短期内很难解决)

这样看来,英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化,因此可以预估,英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是上行。

根据国家统计局的数据,英国女王伊莉莎白二世出生以来的90年,英国平均房价上涨了47,021%,从1926年4月的均价619英镑,上涨到如今的均价291,505英镑。即使接下来的行情比历史表现差一些,也将是非常乐观的。


如果英国脱欧
对中国和国内投资者纯属利好

针对中国投资者最最关心的问题,如果英国选择脱欧,对中国和投资者将会产生何种影响?

按照大机构针对国际市场影响的分析看,如果英国选择脱欧,英国将更加倚重国际市场。中国政府和机构在方方面面的影响力和话语权将比之前更重。对于来自中国国内的投资者,无论从房价、汇率、签证、移民等政策,都是利好。

如果英国脱欧,英国房价将在短期下滑,英镑兑人民币的汇率在短期内下跌。相信不少人还记得,2008年金融危机期间,英国平均房价下跌约25%(伦敦房产均价在2008年下滑约6%);英镑兑人民币汇率从金融危机前的15高位,迅速贬值三分之一到一英镑兑换不到10人民币,对于中国投资者而言,相当于英国房价贬值一半左右,创造了一个绝佳的投资窗口期。如果英国脱欧,将重现类似于2008年的投资良机。

在签证移民政策方面,一旦公投选择脱欧,英国将在留学、人才引进等方面更加倚重非欧盟国家。中国人通过工作、技术、企业家创业以及投资等方式移民英国,将受到跟欧盟国家一样的平等对待,甚至更受欢迎。

当英国积极寻求欧盟之外的国际机会时,中国这个世界第二大经济体,将是英国政府和企业的重中之重,也将推动当前中英“黄金时代”的良性发展。


综上所述,根据大部分机构预测,如果英国脱欧,除了因脱欧造成的市场短期震荡之外,英国不会伤筋动骨,伦敦所受影响也不会比2008年金融危机更大,并不存在任何一蹶不振的可能。不论如何,英国都会更加倚重比欧盟更加巨大的国际市场,因此对中国以及投资者都将是利好。




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