带您了解租金收入的相关知识

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-16 加中国际集团



        我们中国来的移民大多喜欢投资房地产,我们就来谈谈怎样正确申报租金收入。大家应该都知道,对于出租物业,税务局对净的租金收入征税。净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵?怎么个抵法?

        当你遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候,请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然,不管你的房屋是否出租,很多费用都是必须发生的,比如说,你到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。

        如果房屋买在个人名下,净租金加到当年的个人收入里报税;如果出现亏损,可以抵减其他的收入;而且,房主是谁,就算是谁的收入。

        根据性质的不同,出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用,和需要在今后分年折旧的费用。一般来说,如果这笔费用是每年都重复发生,且只会 带来短期的好处,就属于应该可以当年就抵税的费用;反之,如果这笔费用不会经常发生,且提升了房屋的价值,而且数额较大,就应该属于“资本费用”,需要 按税务局的规定分年按比例折旧。


需要分年折旧的费用:

        房屋 – 年折旧率4%。我们绝大部分中国移民买的投资房,都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是,可以折旧的部分只是房屋本身,土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢?这要根据房屋的新旧,地点,结构等因素全面衡量,只要是合理的,税务局一般都不会刁难你。而且,土地转让税和买房时发生的律师费用,也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。

        家具,电器等 – 年折旧率20%。你给租客使用的家具,电器等因为使用年限会比较长,都是应该分年折旧的。

        电脑设备,软件等 – 年折旧率55%。如果你是最近一两年买入的,用于管理你的出租物业,适用折旧率是55%。

        租客投入的装修 – 租期。有的租客为了更适合自己的用途或者转租,投入资金提高房屋的功能或是状况,这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。

        此外,关于折旧,还有另外几个规定。一个是在资产取得的那一年,只有购买价格的一半可以用于折旧。二是,房东可以选择折旧或是不折旧,只要当年的折 旧率不高于以上的规定比率。三是,折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的,那么就不能提取折旧;如果在提取折旧前只 有少许盈余,折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。

        相比于需要在今后每年分摊的费用-折旧,在当年就可以抵消的费用则被称为当期费用。当期费用是指在出租房屋的这一年中,所产生的费用。这些费用可全 额抵消出租房的收入。当然,当期费用必须满足税务局规定的条件。首先,这些当期费用必须与挣得租金收入活动有关。其次,同样的费用,在不同情况下,有的 可以抵,有的则不可以。


一般情况下,有哪些费用可以在当期抵扣呢?


按照报税表格T776的要求,有以下科目:

        广告费,房屋保险,房屋贷款的利息支出,办公费用,律师,会计等专业服务费用,管理费用,维修费用,付给他人的工资,地税,旅行费用(不包括住宿和吃饭费用),水电气等,园艺费用,因取消租约而付给租客的违约金,车费等等


请注意,对某些费用,税务局还有具体的规定:

        如律师费用,必须是你在出租房屋的过程中而发生的。你买房时所产生的律师费用不能在发生的当年一次性抵扣,要加入房屋的成本分年折旧。

        如车费,如果您只有一个出租屋,您必须亲自维修房屋,且您用车子搬运所需的工具和原料,这个车因此发生的费用才可以抵消收入的;您开车去收租金的 费用是不可以抵消收入的。如果您有两个或以上的出租屋,则您可以抵消开车收租金的费用,以及驾车监督房屋维修和驾车进行常规管理的费用。

        如房屋贷款利息,如果利息是为挣得房租收入而产生的费用,则此费用可以抵扣收入。如果用主要住宅去抵押贷款,拿出钱买投资房,此项利息可以抵税。反之如果用出租房去抵押贷款,拿出钱用于买主要住宅,则此项利息不可作为抵扣项。

        当期费用相比于每年分摊的折旧费用,有一个最大的不同:如果当期费用超过当期收入,则可产生亏损,且可使亏损增大,产生的亏损可用于中和其他的个人 收入;而折旧是不能造成和加大亏损的。一般情况下,收入应大于费用。当出租房亏损时,最可能的原因是维修费的大幅度增加。必要时对出租屋进行维修,只要是 合理的,税务局不会有什么异议。

        还有一些常见的费用,是完全不可以抵扣的。如按揭贷款属于房屋本金的部分;税单上的罚款;您自己亲自为维修出租房付出的劳动力;以及属于您个人消费的所有费用。比如您日常生活所需的菜肉等就不可算作当期费用。

当您部分出租您的主要住宅时,报税的时候要清楚指明房屋的自用比例和出租比例。当这个比例确定时,以上大部分可抵消收入的当期费用都要按比例分开,只有出租的那部分费用可以抵税,自用的部分不可以抵税。

        我们还建议出租房尽量不要连续好几年都出现亏损。税务局会认为您有造假。所以一些弹性较大抵税项,如办公费用,维修费用,付给他人的工资,旅行费用,和车费,都应依据规定,合理的申报。

        在申报房租收入的时候,当期可抵扣的费用中,有利息支出一项。通常情况下,我们买房只需要付一个首期,余下的钱是向银行借的房屋贷款。尤其是当您投 资出租物业时,更应该通过借款的方式提高回报率,同时利息作为可抵扣项可以有效的降低应纳税收入。那么,利息在什么情况下可以抵税,什么情况下不可以呢?

        首先,我们要明白关于利息抵税的一个基本原则:为挣得投资收入(利息,股息,房租等)而产生的利息支出可以作为费用来抵税。也就是说,如果你贷款购 买金条,产生的利息支出是不能抵税的,因为你的目的是为了资本增值,而不是为了挣得投资收入。同样,如果你贷款购买主要住宅,支出的利息也是不能抵税 的,因为你的目的是为了自己的享受。最常见的一个误区是:有人用第一套自住房做抵押,拿出一笔钱来作为首期,去买一个更大的自住房,然后将第一套房出租; 他认为这笔钱的利息可以用来抵扣第一套房的出租收入–这是非常错误的。为什么?因为你拿出的这笔钱是用来付你的自住房的首期,不是用来挣得投资收入的。


那么怎样才能将不能抵税的利息支出转变成可以抵税的利息支出呢?

        投资人首先尽可能的将所有的资金作为首期放到自住房里面,然后向银行申请一个房屋按揭,与此同时,再用自住房做抵押,申请另一个贷款 (lineofcredit)。这个lineofcredit利息一般会比房屋按揭高0.5到1个百分比,你不用的时候不用支付利息,而且可以随 时归还。好了,现在你可以用lineofcredit里面借的钱去投资其他房产用于出租,或是买基金,债券,分红型的股票去赚钱,因为你借钱是为了挣 得这些投资收入,你为lineofcredit支付的利息就都可以抵税了。然后,你用你投资赚得的钱去加速还你的房屋贷款,同时又产生了更多的 lineofcredit的空间,你又可以拿更多地钱去投资。如此反复。

        当然,这一原则并不适用所有人,因为它毕竟涉及到借钱去投资,风险相对较大。投资者只有在具有一定的风险承受能力,且预期投资的回报率高于利息支出 的情况下才应该采用此方法。而且,税务局只有在清楚地看出你投资用的资金是从你的lineofcredit直接拿出的情况下,才会允许利息抵税。所 以,尽管合理巧妙地运用这一原则是利息抵税和缩短还款年限的好方法,与税务专家商讨做好规划是至关重要的。

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