投资澳洲房产 您不可不知神奇的"对冲账户"能以最大限度的抵消利息

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-16 澳洲资讯


什么是对冲账户?

  对冲账户Offset Account 是为‘offset mortgage’而专门设立的银行账户。这种银行贷款产品首次出现是上个世纪90年代的澳大利亚。它的本质就是普通的交易账户,只是与Home Loan中的Loan account(贷款账户)连在了一起。20世纪90年代末,offset mortgage开始变得风靡起来,各大银行都开设了此项业务。所以如果你想要投资澳洲房产,而又希望最大限度的抵消利息,降低投入,那么对冲账户就是你必须了解的知识。那么她有哪些独特之处呢?


举例来说

       我们来举个例子,方便更直观的理解对冲账户的作用,假设你贷款50万并开设了对冲账户,那么贷款账户的BALANCE显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样,但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息,假如在对冲账户放置了50万,你就没有利息了。


        假设房屋价值100万,可贷得得款项是80万,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此"存款利息"与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。比如,客户在对冲账户里存入80万,那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。


开设对冲账户的好处

最大程度上节省利息

        对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样),只要今日将收入打入账户即可开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

        结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。


资金支配自由化

  因为Offset Account能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。

  而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您的CASH FLOW。


潜在的税务利益

  澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用Offset Account的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在Offset Account就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。


无管理费,节省贷款申请费用

性质和存款账户一样,沒有管理费,Offset Account要付年费,年费每家银行不一样,从$180-395不等,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。并且付了年费就不必交付贷款申请费了,一般贷款申请费为$500-600不等,这也算是一个节省投入的好方法了。


再评估

       在国内进行房产投资,即便房屋有升值,如果不卖掉房产,只相当于"死钱",而不会变成实际的收益。但是在澳洲,可以随时对所购房产进行再评估,升值部分还可以直接变现。


       还以上面值100万,可贷款80%的澳洲房产为例进行说明:


       澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅,假定五年之后,该100万的房产已增值为125万。这时,客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估,经证实确为125万后,客户可以对该房产进行二次贷款,而此时贷款的额度已不是100万,而是125万,能贷到的款项也变成了100万,将这100万中的80万拿出来偿还原来的80万贷款,客户可以净提现20万,这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。




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