【购房攻略】加拿大购买出租型公寓技巧大揭秘!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 加拿大房产投资


买一个公寓单位放租,是手上一些有点闲钱者的投资手段。但并非所有公寓单位,都有相同的投资效益。想获得最大回报,便要懂得挑选优质的楼盘。有地产投资专家表示,除了地段好,比较投资楼花及现楼的回报率、地铁扩建后的优质盘,及不同地区的潜在租客类型等方方面面因素。


楼花的利润


假如有几万元闲钱想用来投资在房地产市场,并视之为一种长线投资,买楼放租是最普遍的选择,但究意买楼花好还是买现楼好?资深经纪 Lam先生认为,买楼花可赚取的利润,比买现楼高。


“一般新楼盘由推出至建成,大约需要4年时间。这即是投资者用今日的价钱,买到4年后的楼。虽说楼市不一定大升,但以今时今日的楼市,楼价平均每年都有6%升幅,共管公寓升幅可能较少,但就算只有4%,4年亦有大约15%升值。加上这几年间,买家只需缴付楼价两成,其馀8成不用成本,到入伙时便可获得100%市值升幅。相反,购买现楼是以今日价钱买今日的楼,除了首期,房贷也有成本的。相比之下,现楼赚取的利润便较楼花少了。」


Lam先生表示,如果所购楼花将来会用作出租,地铁沿线物业是不二之选,除了值租,物业本身也有较佳的升值潜力。

地铁扩建旺市


”有研究指出,步行距离可到地铁站的柏文单位,楼价可比不靠近地铁站的高出25%,所以近年发展商都倾向在地铁沿线起楼“。

如不想付downtown价钱但又想近地铁站,买有地铁扩建地段的楼花很不错的选择。由于相对较低的投资成本,预计会有可观的回报率。

此外,买家亦要看楼盘的发展商,研究以往兴建的楼盘项目。


购房前先考虑租客


地产经纪Lam提醒购买投资出租楼的买家,在选择购买哪一个楼盘前,应细心想想,希望吸引什么类型的租客?


”不同地区会有不同客源,有些地段,针对的是潮人及年轻专业人士。那些公寓单位面积较小,布局有指向性。他们多数在市中心返工,不爱嘈吵,且半数都有养狗。不是所有业主都喜欢租客养狗,但法例上业主又不可禁止租客养宠物,所以如要买那些单位出租,便要有心理准备租客养有宠物。“


他再举例,大学区虽不愁客源,但同一个客可能只租住一年便搬,非常不稳定。「假设8月起租至翌年8月,之后要收拾及重新推盘上市,可能已拖到9月,错过了大学生找住宿的高峰期,而这种延迟一个月的情况将会每年发生,慢慢便变得越来越难找租客了。」


不过,Eliza发觉,近年多了外国留学生的父母,倾向在大学附近购买柏文单位给留学子女居住。「原因之一是加元疲弱,近一年已累积跌了20%。留学生的父母都认为,与其租楼,不如自置物业,就算孩子毕业之后再转售,仍然是有利可图,甚至赚回住宿开支,因此在大学附近的公寓,价格升得好快。」


从经验所得,Lam认为最理想的投资物业,是位处上班区的楼盘,因为租客多数是在附近工作的白领


这些人年薪十万八万,租一个一睡房单位,他们工时长、不煮饭,无时间招呼朋友,单位损耗较低。最重要是其流动性较低,只要仍然在这公司工作,都会继续租住,可能3、4年后找到另一工作机会才搬走。需知道每一次转租客,都要花一笔清洁费和经纪佣金,12个月的租金变成10个月。如租客长住及稳定性高,便可省却这些烦恼。


租客不介意楼层


购买高层柏文大厦单位,楼层、景观、座向等都能影响售价,但如果只是买来收租,这些因素都可能不是考虑之列。


Henry表示,发展商在推出楼盘前,都有专业人员就每个单位的高度作出研究及评估,掌握了不同楼层的景观分别,从而制订售价:”发展商觉得值钱的,一定会卖贵些。“


不少买家觉得买现楼比买楼花风险小,就是担心楼花建成后,四周环境出现一些意想不到的状况,但他认为,风险往往反映在价格上,现楼与楼花相差的价钱,某程度上就当是买个保险。


一般来说,同一个座向的同一单位,每高一层,大约多加1,000元。但如果景观好或楼底较高,相差一层可忽然见到两万至三万元的差距。遇到此情况,最好是向经纪查询,这当中一定有原因的。


他举例,试过带客看盘,一间在12楼的柏文单位,露台刚好对着邻座大厦的风槽,毫无景观可言。但只要上到14楼的同一单位,已完全没有风槽问题,再上到24楼,甚至拥有无敌靓景。又例如有些大厦的设计,原本每楼层的楼底都是9尺,但间中几层的楼底,却是10尺高的,于是发展商会在售价上约略提高。

然而对于买来出租的投资者来说,却不太在乎楼层高低,市中心不少共管公寓推出时,都是由最低层开始卖完的。


一个在7楼与20楼的单位,售价多出1.3万元,但月租价钱差不多。景观好的,发展商也会提高一点尺价,但如果用来出租,出租价还是一样,业主想因此多收50元租都甚难。租客都是过客心态,根本不介意楼层或座向


二睡房户型


公寓单位的户型是买楼收租人士需要考虑的环节之一。地产业界认为,1睡房加太阳房是最容易出租的户型。但在楼价飞涨、置业能力不断降低的大环境下,两睡房以上的大面积公寓单位,楼价升幅与市场需求都会日渐增强。


地产网站theredpin.com一篇文章,分析多伦多公寓大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格,发现最受买家欢迎、市场交易佔有率最高的,是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间,共有16,430个单位转手,其中7,852个为两睡房单位,比率佔48%,平均售价为45.4万元。


紧随其后的,是销售比率达43%的1睡房单位,平均售价为33.5万元;3睡房单位只佔6.8%,均价为50万元,至于开放式单位,只有263宗交易,少于2%,均价约24万元。


两睡房公寓升值显著


Eliza表示,她比较看好面积介乎400~600平方尺、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型,尤其是后者,如果其间隔好,甚至有两个浴室,将会更为被市场欢迎。


1加1的投资成本,不会比1睡房多出很多,但如户型买得好,租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人,会跟同事合租一个两睡房单位,2,400元月租两人分,比自己租一个单位更合算。




成长中的年轻家庭或有孩家庭,比较着重家居空间是否足够,也考虑校区问题,所以很少选择市中心公寓。然而有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住公寓,或以公寓作为首置选择。在需求越来越高的环境下,预计未来5年,两睡房以上的大面积公寓,会比其他户型的公寓单位,有更显著的价格升幅。(来源汉加风)


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