澳洲房产投资指南:我该买多贵的房子?

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-09-30 澳洲房产投资组合



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房产投资者最关心的一个问题就是到底该投入多少资金去购买房子? 不同价格的房子甚至不同种类的物业都会有不同的回报。今天美澳居与各位投资客探讨,如何确定什么样价位的房子适合自己。

最理想的答案就得综合考虑各个因素,投资者有的太谨慎而错过最佳投资机会,也有太盲目过多投入资金以致经济放缓时周转不灵。

其实大部分的投资决定都是情绪占主导的。怎么看清是否投资决定是对的,除了考虑物业本身的回报价值和升值空间之外,也需要考虑自身的财务状况。考量财务状况最大的好处就是能够善用杠杆。杠杆就是通过抵押要购买的物业向银行贷款,最大化自己的投资能力,同时又不影响自己的生活素质。

到底大家在看清自己财务状况时需要考量什么因素?

1)首付能够承担多少?

如果考虑贷款80%的话,那理应就需要20%的首付。其实不然,最好要准备至少25%的首付款,其中多准备5%用于支付印花税和其他费用,诸如律师费,成交时所缴的物业费等等。也就是说如果手里有25万现金,那最理想就是购买不超过100万的房子,善用25%的标准。

2)个人或家庭月消费与盈余多少?

每个家庭或个人每月消费程度不一样。用心核算每月消费是决定投资前的一个重要步骤。每月消费包括生活费、娱乐费、水电煤气费、孩子学费和其他债务每月所需还款额等等。然后利用税后收入(注明:保守估计必须是税后收入)扣除这些每月费用,许多人觉得所剩的盈余其实就是所能承担的每月还款能力。其实这并不是银行用于计算贷款能力的最保守估算。如果您有信用卡的话,信用上限的3%左右会作为您的负债考量。所以最保守估算的程式大致如下:

税后收入+投资收入的70% -每月费用-信用卡上限的3%=所剩盈余可用于还款

以上只是简单的计算方法,银行还应用了各类其他方法。

3)浮动或者固定利率的上升空间?

贷款产品最难的抉择总是在浮动和固定利率之间。这个抉择也直接影响投资者考量需要投入多少。浮动最大的好处是灵活,浮动利率产品也通常允许投资者选择附带对冲账户,对冲账户所能带来长期的利率成本节省是非常大的。固定利率最大的好处就是稳定性,如果固定三年那等于未来三年的利率成本是固定的,那就是说投资者更容易衡量投资回报的稳定与确定性。

4)自住或投资?

在购买物业的时候,必须明确这个决定是为了自己搬进去住还是打算出租。如果是作为自住房的话,那所节省的每月租金成本可作为还款能力的考量之一。有些银行也会以所节省的租金成本作为一个整体财务装况的考量。毕竟大部分人的租房成本占了生活成本中最大的一块。如果是作为投资用途的话,每周的租金回报可用以偿还贷款利率。不过如上所述,计算贷款能力需要保守,银行通常会以回报的70%作为标准。这个标准也是合理的,以防万一租户搬迁造成的空置。



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