在美国如何购买学区房 挑好学区

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-14 美国房地产投资


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《留学》杂志讯 向往美国的中国家庭多半是看中了那里的教育水平,习惯了在中国抢购学区房的家长们在越洋教子的路上,也不忘哄抬美国学区房的市价。    

  “在北京买学区房太贵了,还不如去美国买呢!”家住西城区的梁女士最近与移民美国的大学同学交流时得到了这样的结论。

  中国学区房是最揪心的刚需

  学区,是中国家庭,尤其是北上广家庭最揪心的刚需。中国大中城市采用“就近入学”原则,小学按照划分的片区招生,且利用政策调控逐步杜绝付费跨区择校,重视教育的爹妈们为了不让孩子输在起跑线上,不得不花大价钱在优质学校的附近买房,此类房产称为“学区房”。

  对于北上广这样的巨型城市,学区房有可能离夫妻俩的单位都不近,或者交通不甚便利、生活设施不够齐全。即便如此,为了孩子能有个好的开始,中国父母依旧会斥巨资在学区里买上一间小房子,哪怕根本不进去住。早就听说,北京海淀有些学区房虽然陈旧狭小,但每平方米的价格已超20万,而且绝对不是有价无市。

  但这还不够,海淀的天价学区房有他独特的优势—不仅小学好,该地区的中学也排在全市中学的前列。其他的学区就未必如此了。虽然学区房主要以择小学为主,但在小学初中直升的政策下,上了一个顶呱呱的小学,却进不去好的初中,岂不是让孩子有前劲没后劲。如果初中拖了后腿,没考上顶级高中,不夸张地说,就是一条腿被绊在了顶级大学的门槛外。

  当然,现在政策的不断调整就是为了平均教育资源,并且让学区里各个阶段的学校水平得到整体提升,但这毕竟道路漫长。对于家长来说,等不起,还是砸钱吧。

  回到文章的开头,为什么一些中国家长在受了中国学区房的罪之后,会转而去讨美国学区房的苦吃?这和美国学区房的特色有关。美国的学区房虽然也仅限于公立学校范畴,但概念却和在中国截然不同。

  美国学区房只挑高中

  美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设,所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是有不同的。

  首先,美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段,孩子的学习任务相对轻松,而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段,即便是玩着长大的美国孩子,都要在这几年闷头苦学,为上个好大学冲刺。

  其次,美国的学区好不好,通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好,两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则,但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区,通常附近的学区都不错。

  美国法律规定,任何居住在某一学区内的孩子,都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区可具体划到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。在美国,每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联系。

  需要注意的是,如果家长以购买学区房为目的解决孩子的教育问题,一定要针对具体物业地址进行核查,针对每一个住址,孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校,最则需要优先排号进入等待。

  公立学区好处多

  在美国家长眼中,公立与私立中学各有优势。公立中学只允许接受短期的外国交换生,法定最长时限为一年,不得接受外国申请者作为独立学生长期学习;而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着,公立中学的国际生比例远远少于私立中学,且学费远低于私立中学,奖学金也更容易申请,因此公立学区同样受美国家长的青睐。

  2008年,在美国大部分房屋价格跳水的时候,好学区的房价不降反升。美国布鲁金斯学会不久前曾发表一份报告说,美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。以哈佛大学和麻省理工大学所在的波士顿市房价为例,波士顿市的平均房价为$?428,400,而在波士顿市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn学区附近的平均房价已达到$914,500,是平均房价的两倍多最高房价更是达到了$1,249,000,是波士顿房价的近三倍。可见世界学区一般贵,无论是为教育、自住还是投资,学区房都有着一定的优势。

  Dover Sherborn学区称作“哈佛学区房”亦不为过,对于极具名校情结的中国家长来说,颇为诱惑。这里《留学》要提醒一句,如果不是对名校过于痴迷,在美国学区的选择还是很多的。

  美国有4000所正规大学,位列全球TOP200的名校少说也有100所,而最新公布的人口总数才3亿出头。泱泱中华十几亿人口,全国的大学是几百所,进入全球TOP200的不足十所。所以,在美国考大学,进名校的比例本身就翻了N多倍。而且美国的教育资源更加均衡,即便上不了顶尖学校,在中档大学里,依旧有在专业排名中位居前列的专业,毕业后的就业压力也少了不少。

  如何选择好学区

  美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约,教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定:学校环境(包括学生出席率)占15%;学生表现,其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量,而高中则根据学生毕业率衡量,占总分的30%;学生进步,包括学校是否有效地帮助学生取得进步,占总分的55%。

  在加州,政府每年主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同,但官方发布的数据具有很强的权威性,可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外,家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

  “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣,那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市,学校和地区整体环境往往更好。”国际销售副总监刘震在接受《留学》的采访时说道。

  美国买房流程

  1、联系房产经纪人,初步确定购买意向和预算。

  2、在美国的银行开一个可海外汇款的个人支票帐户,以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国,也可以委托朋友,先把钱汇到对方的账上,由对方帮忙出具资产证明和汇款。

  3、通过房产经纪人或自己在网络、杂志、报纸上寻找房源,请经纪人预约看房。

  4、若确定买房,经纪人会分析适当价格,并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。

  5、卖方接受报价、签订买房合同的三天内,房产经纪人将3%订金支票送到公证行,开始进行交易。

  6、房产经纪人安排房屋检查。如有问题,可提请卖方修理。卖方不愿修理的话,此时可取消订单,买方拿回订金。

  卖方与公证行向买方提供房屋相关文件,如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。

  7、以上环节均无问题,买方将余下款项汇到公证行。

  8、公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人,此时房产经纪人可向卖方取得钥匙。买房过程结束。

  拎客

  美国房产经纪人


  美国买房有一套既定的程序,理论上来说,想买房的人按照程序一步步走,自己也可以搞定。但想要更高效的话,需要一个优质的房产经纪人。正规的美国房产经纪人都有合法的营业执照,负责一切涉及文件的琐碎事项,购房者所要做的就是签字确认,并不算太繁琐。

  移民机构房产专家自列买房建议若干条

  买房前自问

  * 我购买学区房的目的是自己用还是做长期投资的规划?

  * 我购买学区房是否和我家庭的移民计划相协调?如果我不考虑移民,购买学区房仅仅只是体现投资的话,我能否接受?我的预算有多?少?

  * 我喜欢的城市区域是哪里?相应的气候,人文氛围我是否适应?当地有什么特点是我所欣赏和喜欢的?我所选择的地区的资源和特点,其他城市是否有替代性?

  留学督导

  以投资为目的

  * 房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。

  * 风景好,资源稀缺的地方,房子更有升值空间。

  * 针对专门投资“学区房”的人来说,不是房子足够贵才有高回报。

  以洛杉矶尔湾为例,一些投资价位在80万到150万美金的房产,所能获得租金的回报基本上稳定在3500到4500美元之间。与投资80万与150万美金的预算对比,到头来回报率租金只差1000美元,并非理想收益。

  * 找好“平衡点”,全局做判断。

  无论买贵的学区房,还是便宜的学区房,出租的时候,贵的地段一般象征着当地租客水平高,整体素质养好,如尔湾。租金便宜的地方,很可能遇见素质参差不齐的租客,可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题,这样的风险必须考虑进来。

  以学区为目的

  * 教育硬性成绩依然是重要参考指标。

  以加州地区为例,政府主要通过API来衡量各地中小学的表现。API分数介于200至1000分之间,一般800分以上的学校属于比较优秀的。

  * 考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。

  居民素质体现了一个社区的文化和教育水平,考察时可以关注比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说,周边如果有华人超市则可以大大的加分,因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况,一可以通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察。

  * 房产税会随房价走高,当地教育经费越高,公立学校越受益。

  公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额成正比。美国各地房地产税大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)。

  * “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣,那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市,学校和地区整体环境往往更好。”

  《留学》建议各位家长在买房时注意:一、看目标房周边房子的卖价。注意过去三个月的成交价,同时区分正常买卖和银行拍卖,通常银行拍卖价格低于正常买卖大约10%至30%。二、注意学区级别不同,价格不同。以洛杉矶为例,最顶尖的学区里住了很多富人,房价基本上100万美元起价。稍便宜一些的中上水平学区,独立屋的房价为60万美元左右起,非独立屋(如联体住宅),房价也在40万美元以上。三、美国房子基本一分价钱一分货,卖家开价一般以市场价位为准则。过分的杀价,容易失败而归。四、公寓一般较便宜,但好地段上(比如海边)设施完善的公寓也价格不菲,便宜的二三十万美元,贵的上百万美元。

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