中国富豪的钱去哪儿了? 海外房产投资急速升温

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-05-16 美国房产投资顾问团


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 尽管全球经济复苏不稳,但这似乎并未减缓私人财富累积的步伐。2013年,全球超级富豪人数增长3%,至去年底已接近20万人,这个群体目前可支配27.8万亿美元(1美元约合6.16元人民币)的财富。其中,中国富豪的潜在增幅令人关注。英国高档房产经纪莱坊房地产经纪公司董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示,未来十年中国超高资产净值人士数目将增加80%至14213人。“到2023年,中国十亿富豪人数预计增至322人,多于英国、俄罗斯、法国和瑞士十亿富豪人数的总和。”

  人数激增,财富庞大,富人群体如何构建他们的投资组合?

  最近,第一太平戴维斯发布了“私人财富 全球之旅——私人资本的全球流动”报告,报告显示,私人资本在全球跨境大宗交易中的重要性日益增加,其投资额自2009年以来增长近两倍,所占比例则上涨了四分之一,私人财富正是推动增长的主要力量。

  第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示,尽管国内投资市场仍处于上升阶段,但由于国内诸多调控政策的限制,且价值增长趋于饱和,因此中国投资者近年来在海外市场愈发活跃。精明的投资者正在海外房地产市场寻求机遇,为过去几年在中国积累的财富寻找多样化的投资渠道,确保稳定的投资收益。

  追捧成熟区域房产

  机构研究表明,中国资本主要的流向为欧洲和北美洲,最大的跨境投资是中国富豪对北美的房地产投资。

  英国高档房产经纪莱坊房地产经纪公司发现,中国、新加坡和俄罗斯是仅有的作为新兴经济体却拥有较高房产投资额的几个国家。中国富豪在海外投资时会优先考虑购买北美物业,其次为欧洲物业。“直接持有成熟区域房产犹如‘避风港’,因此最受超级富豪追捧。”

  简可亦认为,“目前,大部分的中国私人财富在海外市场的投资仍主要集中在市场成熟的英语国家,如英国、加拿大、美国和澳大利亚。而在这些市场的机遇被充分挖掘后,投资区域有望扩展到欧洲大陆和新兴亚太市场。”

  尤其值得注意的是,自2005年以来,中国对澳大利亚直接投资一直呈上升趋势。到2012年,澳大利亚已成为中国对外直接投资累计最大的接收国。而中国对澳直接投资的行业也正在悄然变化。过去六年,中国的大部分投资仍流向澳大利亚的矿产行业,但已开始向农业和房地产等其他行业转移。

  今年2月,国内知名房企碧桂园斥资7300万澳元(1澳元约合5.78元人民币)购买了位于悉尼西北部的一处开发用地,瞄准澳洲的高端住宅市场。而在此之前,中国的大型开发商早已在澳大利亚房地产市场进行了大量的投资,以满足中国投资者对澳洲房地产的需求增长。

  美、英、澳最受青睐

  国家统计局最新发布数据显示,今年一季度,全国商品住宅和土地市场均出现成交持续下滑的态势。与国内楼市量价成交连月下滑相反,海外购房热近年来却是高烧不退。

  高力国际数据显示,2013年中国跨境房地产投资总量已由2008年的约6900万美元(1美元约合6.16元人民币)增至逾160亿美元。其中,房地产投资占超高资产净值人士投资组合的24%。

  美国、欧洲等地房产正成为企业及个人出海置业的新目标。记者了解到,动辄数十亿美元的投资正催生海外“购房”市场。近期,复星国际宣布从摩根大通手中以7.25亿美元买下纽约地标之一的第一大通曼哈顿广场大楼,绿地集团投资10亿美元购入美国洛杉矶中心区大都会项目,中国第一大地产企业万科也与铁狮门于旧金山市中心合资建设两幢高层公寓……

  除了通过合作开发,中国房企已频频出手直接拿地。2012年9月,鑫苑置业宣布以5420万美元在纽约布鲁克林购地,并用以打造独立的住宅物业;广州富力于随后的2013年以14亿美元在马来西亚购得6幅地块;绿地在洛杉矶市区建造物业项目进入美国市场,并通过合资方式在布鲁克林建造总建筑面积约60万平方米的项目等。

  “2008年全球金融危机以后,伦敦和悉尼仍是首选,但投资者开始将他们的兴趣范围扩展到美国,特别是纽约、旧金山等门户城市。”高力国际中国区调研部董事谢靖宇认为,过去五年以来,美国、英国及澳大利亚已成为最受中国跨境资本青睐的投资地点。

  中国社科院欧洲研究所经济室主任陈新认为,市场投资需求升温、目的地国家降低门槛,以及子女教育、理财升值等个人需求,均是中国海外购房热升温的主因。

  跨境房产投资进一步升温

  从目前来看,2014年中国跨境投资依然持续升温。专家认为,人民币进一步升值预期,以及持续增加的房地产收益需求,将进一步加快中国跨境投资额的增长。

  在国内房地产调控从严并放宽海外投资的政策环境下,房地产依然将是跨境投资主力。高力国际预测,2014年中国跨境物业投资有望超过300亿美元。

  莱坊调查也显示,超过40%的私人银行和财富顾问受访者表示他们的客户去年增加了物业的投资比重,47%的受访者预期有关比重在2014年会进一步增加。简可表示,“中国私人投资者在房地产领域的投资眼光更长远,他们普遍可以接受当前略低的投资回报。由于房地产领域的投资通常是资金安全的投资渠道,同时也是有形的资产投资,其已经展现的巨大的潜在升值优势,让中国投资者认为海外房地产投资比其他类型的投资更容易把控,因此未来投资海外的趋势还会持续。”

  然而,业内人士提醒,在未来几年里,随着中国跨境投资模式日趋多元化,个人投资者需防范风险、量力而为,在投资之前,要了解当地市场及法律规则,同时,我国的市场中介及法律保障机制也有待完善。

  莱坊认为,就2014年的投资风险而言,香港和新加坡两地的风险最需关注。“这两个城市的房地产市场在过去12个月达到顶峰,现时豪宅价格跌幅加快,而且美国息率变化对两地市场影响甚大。一旦美国比预期提早加息,将令这两个处于调整期的市场重创。

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