美国购房指南

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-12-29 美国移民EB3


一、美国购房前要做的准备


1、现金买主需要准备的文件:
  a.有效的护照和签证;
  b.准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明);
  c.在美国当地银行开设的帐号或个人支票薄。
 
 2、贷款买主需要准备的文件:
  a.有效的护照和签证;
  b.工作证明、工作收入(请参考贷款银行收入证明范本);
  c.首付款部份的银行对帐单(银行需要2个月美国当地银行对帐单);
  d.在美国当地银行开设的个人帐号或个人支票薄。
美国购房必须本人到场参与吗?
现金买家无需到现场。
  贷款买家在办理贷款时需要到美国当地的银行签字,若无法等到交易结束需要办理POA(授权函)。
  现金购买的,只要有能收到Email的地方,都可以网上签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自到现场选择是最好的。
如果买家不到现场,可以通过以下两种方式买房:
a.买家委托当地朋友看房,从朋友提供的资讯、图片等资料中做出判断,选定房子;选定房屋后,后续的程序可以委托给经纪公司完成;
b.买家委托经纪公司,由受托公司执行购房全过程,比如美房吧。所有与购房相关的文件由经纪人协助,通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。
二、外国人全款买美国房产流程和手续
在美国现金购房会比较快,手续快至14天-30就完成。

在美国买房子每一步都是按照房地产法律程序走,而且购房定金和购房款都是支付给指定的第三方存管的ESCROW公证公司,不直接打给卖方,所以不用担心被骗的问题,直到购房程序完成,第三方才把购房款支付给卖方,产权登记为买家姓名。另外,在美国买方是不用付经纪人佣金的,所有经纪费用由卖方来承担。
全款购房分为8个步骤,具体情况如下:
1.与经纪人初步会面
  a.选定买方经纪人;
  b.决定购买房子的区域及条件。
 
 2.寻找理想的房屋
  a.网上查询
b.请经纪人挑选上市屋资料,由邮件方式发送给买家,所有信息都是第一手资料,准确可靠,信息来源MLS。
 
 3.找到合适的房屋
  a.挑选出喜欢的房子,房产经纪帮助估价,买主决定出价金额;
  b.经纪人解说购房合同,帮助填写并完善条款内容;
  c.发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%);
  d.卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价。
 
 4.双方接受购房合同
  a.双方达成协议后,即由指定的第三方公正公司进行买卖过户手续;
  b.卖家接受买家的出格后,买家需将订金送交ESCROW公证公司;
  c.签署过户正式文件及有关房屋各项报告。

 5.房屋检查保护期”完成事项
  a.房检有效期内(加州是17天,即合同被接受后的17天内),由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求;
  b.买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;
  c.准备好火险保险报价。

 6.完成过户公证手续
  a.签完购房合同后,准备好购房款以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行转帐或以现金支票形式交给ESCROW公证公司;
  b.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记;
  c.由ESCROW公证公司支付所有费用。

 7.取得钥匙完成过户
  a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
  b.先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
 
 8.取得房产证
  通常在房屋购买结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证。
三、外国人在美国贷款买房流程
1.与经纪人初步会面
  a.选定买方经纪人;
  b.决定购买房子的区域及条件;
  c.选定贷款公司。
 
 2. 审核贷款条件
  a.选定贷款经纪;
  b.选择合适的贷款计划;
  c.取得贷款预准信。

 3.寻找理想的房屋
  a.登录美房吧在线检索目标房源
  b.请美国房产经纪人推荐优质的美国房源。

 4. 找到合适的房屋
  a.挑选出喜欢的房子,经纪人使用CMA房产估价法帮助估价,买主决定出价金额;
  b.经纪人解说购房合同,帮助填写并完善条款内容;
  c.发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%);
  d.卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价。
 
 5. 双方接受购房合同
  a.双方达成协议后,即由第三方公证公司进行买卖过户手续;
  b.订金送交公证公司;
  c.签署过户正式文件及有关房屋各项报告。
 

 6.提出贷款申请
  提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有首付款证明、工作证明、报税记录。
 
 7.房屋检查保护期”完成事项
  a.房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求;
  b.买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;
  c.准备好火险保险报价。

 8. 贷款保护期”完成事项
  a.贷款银行派估价师确定房屋价值;
  b.完成贷款银行各项要求资料,应在购房合同贷款保护期内获准贷款﹔
  c.获准贷款后,与公证公司约定时间签署贷款文件。
 

 9. 完成过户公正手续
  a.签好贷款文件后,准备好首付款以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司;
  b.银行放款;
  c.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记;
  d.由公证公司支付所有费用。

 10. 取得钥匙完成过户
  a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
  b.先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
 
 11.获得房产证
  通常在房屋购买结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证。
四、签订购房合同的注意事项都有哪些?
目前在国内买卖二手房,一份购房合同只有两三页纸,但美国住房交易市场制度非常健全,这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时,一定要根据合同的条款逐一梳理确认,一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

以美国加州的住家购房合同买卖说明书为例,其中涉及环节三十多个环节,但每一个环节都非常重要,其中最为关键的则是以下内容:

> 把握时效,口说无凭,整个合约变更以书面为主
  要注意,购房的任何环节中,买方和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

> 买家何种方式付款
  付款方式,交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。“第三方信托公司”EscrowHolder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段时间里买主也可标明是否需要贷款,(如果需要贷款,要贷多少金额),或者买主是否将以其他已有款项购屋。

> 买卖完成与交屋
  第三段说明买主何时会搬进住屋,卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住,则需注明现有房客将怎样安置,并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

> 费用分担与支付
  合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震,火灾,和水灾的地区)报告费,产权保险费,代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

> 法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力
  合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如:房屋的油漆是否含铅,房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区,和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说,买方如果不喜欢任何一项声明,买主有数天的时间可以考虑取消合约,并取回全部的订金。

> 独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明
  合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时,卖主必须提供买主额外的资料。例如:如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

> 影响房屋的状况
  合同中应说明交屋时,房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份,并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主,买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方,买主可以取消合同,或者可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题,如果买主提出要求后卖主拒绝整修,买主有权取消合同,并取回订金。

> 整修
  合同中应写明卖方如果同意负责修理,他们必须在交屋前完工,买主也有机会在交屋前检查,整修是否令买主满意。
检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋,买主需赔偿卖主的损失。

> 产权及所有权
  合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如:卖主如果不拥有全部的产权,或是别人有权使用部份的地产(例如:电话或瓦斯公司或邻居);这也可以保障某些模棱两可的状况,例如:未经检查或难以确认实际界限的地产。请记住,围墙和自然界限,例如树木或灌木不一定种在界限上。

> 买主不能履行时的最大损失
  合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同,卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名,然后买主假若无故取消合同,虽然卖方仍然可以告买主,但是一般来说,买主损失的最大金额就是所付的3%订金。

> 解决歧见
  这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据,让买卖双方消除歧见的作法,帮助双方解决房产经纪人无法解决的问题。
  如果买方和卖方在这段下方签名,就表示如果纠纷不能解决时,双方同意不上法庭,而选择由"仲裁人"来解决。仲裁人不是法官,但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项,包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中,买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

> 房地产税等费用的比率分配
  买方和卖方同意某些费用和定期支出,如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易,双方将按比率分配付费。


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