美国买房,写谁的名字好?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-17 环球移民美国移民



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现在身边越来越多的朋友去美国买房、置业,但是每每到签约的时候,总是会生出一些疑问:

我是写一个人的名字好?

还是夫妻都写上去?

小孩子的名字要加上吗?

我是写个人名字还是写公司?


下面我们就来简单分析一下房产可以有那几种持有形式:

个人、联名、公司、信托


1、个人

  • 买在个人名下,则所有权就是个人的。由于所有权是自己个人,则如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。如果一个资产不够的情况下,可以追溯到你名下的其他资产。

  • 买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。

  • 当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,遗产税免税额是500万美元。

  • 买在个人名下,则收益权归你自己,个人。房子出租了,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。


2、联名

  • 基本上和个人一样。联名有两种形式,一种是Joint tenancy,另外一种是Tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而Tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common


3、公司

  • 公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以如果你把房子买在你的公司下面,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

  • 公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了

  • 买在公司名下的房子归公司所有。房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,所以,房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。


4、信托

  • 信托有很多种,家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

  • 买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。

  • 信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

  • 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

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