美国买房需注意的5个关键点 时间越长越有把握

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收藏文章 赞一个 已赞 2013-08-13 美国房产投资专家



    近年来,国内越来越多的人选择移民美国,与此相应,在美国置业的人也越来越多,不仅如此,由于美国房产相对低廉,投资者更是热衷于此,由于经济危机,美国 房价大跌,但是如今美国经济慢慢走出低谷,房价也有回升的趋势,那么目前在美国买房是否合适呢?回报高不高呢?自住或者投资应该注重哪些关键点呢?

    美国移民在美买房回报高不高?由于美国房价相对低廉,2012年至2013年,海外投资者前往美国购买房产数量上升24%。目前面对庞大的美国移民买房群体,很多买房者都有这样的疑问,在美国买房到底划不划算?回报高不高?等等,下面资深移民专家通过五个关键点来分析:

    涨幅速度要“健康”

    中国在最近十年来每年的房价增长都很快,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果和过去的房价飙涨相比,美国的房价增长显然低得多。从1980年到目前为止,在这30年之间,

其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。

    从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是 合理,这种上涨速度是温和健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一种长期的投资,而不是一种短期 投机。

    时间愈长愈有把握

    美国房地产周期平均在15年左右,所以理论上持有房产时间越长越有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有5年可能有六成的机会获得利润,如果10年几乎是一定会有利润的。

    假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

    售出才能实现利润

    房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价市场来看,如 果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时在高点卖出,把利润变成现金装进口袋,两年后房子可能 回落到250万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。

    建筑成本是跌幅的天然底线

    在美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国从2007年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点,是毫无疑问的。

    有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌,我们认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价,都已经低到与建筑商的建筑成本持平,假设房价再继续下跌,表 示所有新屋都会停建,只有原有的二手屋供应市场,而美国每年有120万的新增人口,每年新增家庭户数达百万,很快会消化掉市场上的房屋,届时房屋的需求增 加,房价也会上扬。就算现在并不是房价的最低点,房价能降的空间也极为有限,在没有天灾人祸的情况下,建筑成本就是跌幅的天然底线。

    租金回报率高

    说到投资,就不得不探讨租金回报率。在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5%-6%之间。 在中国的租屋市场租金回报率只有1%-3%,与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。用一个实际的例子来说明中美两地的租金回报差异。例如,在美 国加州洛杉矶东区Eastvale,目前35万美元可以买到一套3000英尺(大约280平方米)的四房独立屋,它的真实平均月租金为2300美元左右, 也就是年租金27600美元,平均租金的回报率是7.8%。


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