我的看房日记43┃悉尼下北区Chatswood/Artarmon(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-22 澳洲房产大全



   主编寄语



【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
 大悟



文┃大悟 (微信:262739843)


2016年8月21日 星期日 天气:晴


前言


我总以为这么重要的区域我写过了。后来一想,是被我写进书里了。但看房日记还未曾写过。


今儿给补上。


一写到华人区,往往“懂得人”就特别多,然后就容易起争执,在我们后台留言说" 大悟你说得不对!"云云。


叫日记,它就是主观的,所以这个栏目的名字叫《我的看房日记》,她是我的益达。



正文

Chatswood



悉尼有三大Wood, 曾是华人早期移民的首选地,他们是Chatswood, Burwood, Eastwood。他们分布于悉尼的北部,内西以及北偏西.


他们的人气都很旺,尤其是华人的人气。他们的学区普遍都很不错。他们生活设施普遍都很舒服。基建较为完善,他们也都有火车站。


另外,


他们的房价都不低,独立屋中位价都在160万澳币以上,其中Chatswood和Burwood都在200万澳币以上,原因是这两个区都是对应北区和内西区重镇。


之前Burwood我写过了,今天咱们来说说Chatswood。


让我动笔写这个区的原因是因为最近的投资人,尤其是新移民对于Chatswood的偏爱,我脑中突然有了幅图,那就是一个小孩抱着大人的大腿,你和她说啥,她都听不进去,伴随着“我就要,我就要。”的哭喊声。


Chatswood是连接悉尼上北和下北的核心区域,如果把北部比喻成一条龙的话,Chatswood就是这条龙的龙背的核心位置。他不单是北部的交通重镇,也是购物枢纽,就业重镇。因此,就算不是周末,街道上的人数也绝对不输悉尼CBD。这是很让人惊讶的。


的确,这点对于刚从国内来的人而言,是非常接地气的一点,我表示理解。


另外关于学校,Chatswood区域内的小学排名全新州前10名,高中排名前100。这点对于华人而言,也极为重要。


这里的3房公寓几年前就已经卖到近200万澳币了,如今,你上网查查Chatswood的3房公寓最高能卖到多少钱,答案是过350万澳币,顶级公寓能卖到这个价格的,可见区域在买家心目中的地位,是不言自明的。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


中位价排名全新州第66名,达到了210万澳币,过去1年涨幅17.75%。


公寓市场:



公寓的中位价同样很惊人,近90万澳币,新州排名第62,过去1年涨幅11.62%。



Chatswood区域旧公寓是比较多的,所以拉低了整体中位值,目前全新2房公寓价格过140万澳币,不难。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:




尽管Chatswood的中位价只有210万澳币,但整个Chatswood的面积并不算小,因此,在这个区里房价是会爆表的。我在后边会用几个案例说说。


公寓市场:


Chatswood的公寓市场,全新的公寓和旧公寓的差别是很大的,目前,你想在更好的位置选到全新公寓是非常困难的事情。所以几年前,澳洲开发商Mirvac在此的项目,但凡是位置好一点,尽管价格很贵,都是日光盘,没办法,需求在那,而需求本身没有对与错。




大悟看房


有次去Chatswood的购物中心之Chase的时候,把车停在了街上,我路过这一排独立屋时,我就在想,这些距离购物中心等如此近的独立屋要多少钱呢? 估计一定也有读者有过这样的问题吧。咱们就找一样这样的物业来看看。


上边的这套物业与Chase相邻,看起来是翻新过的。于2016年6月才售出,价格为450万澳币。


下面我要说的,你可能会非常惊讶。


这套物业在2010年的时候,售出价为81万澳币,


在2002年的时候,售出价为72万澳币。


2002年-2010年之间,只涨了9万澳币。


2010年-2016年之间,涨了370万澳币,翻了近6倍。


要说的几点,第一,也许这9万澳币并不能代表大多数这期间的独立屋,但是对于那时候这个价位绝对是高价独立屋了,对于市场走平或走低时的高价房,持有成本是很高的,但是你的bonus就是市场走高时,你之前所失去的都会一齐回报于你。不过对于买家而言,谁又能预言呢?


第二,这套物业在2013年的时候,大翻新了一次,颠覆式翻新,整个推倒。对于当时还算新房的买家而言,只要预算不是问题,我只要我喜欢的,毕竟,这样的物业市场供应量十分有限。


当然,你也可以理解成,很多国内买家,他们对于当地市场缺乏了解,想买套自己喜欢的大房子,价格上被人宰了,这本身也没什么错,最后,大家都开心了,不是么?


你要知道,这套物业占地只有448平啊。


但没办法,在需求面前,价格可以不再理性。


再来看一套。


整个Chatswood被M1高速公路一分为二,分东部和西部,所有你脑袋中所知道的Chatswood基本都位于东部,而西部基建就少很多了。但是绿化更好,包括Chatswood高尔夫俱乐部就位于西部。


这么说吧,东部是高密度区,所有的高层写字楼,住宅都在这里,人气更旺,西部是低密度区,人气差很多,但感觉更适宜居住。


从房价来讲,东部房价要高于西部。Chatswood的西部非常安静,绿树很多,但坡也很多。


以上这套就是位于Chatswood西部的,占地660平,但是房屋的地势很低,低于地面,这种情况,我在写Seaforth那篇里的一栋非常像。我个人不喜欢这种,人家Seaforth地势低,是为了离水更近。


这套物业在今年6月底,以228万澳币售出。


而在2015年底他在刚售出,当时的价格是180万澳币,


猜对了,又是一个翻新。不过算是小翻新,下图是翻新前的样子。



半年,48万澳币,算上翻新的成本,加上税,也可以了。


买家是中国人。

Artarmon


对于Chatswood,我个人并不感冒,原因很简单,太闹腾。


我也不会选择Burwood,同样原因。


当然,说到自住,每个人的想法都是不同的。相较Burwood,我更喜欢Croydon,  相较Chatswood,我更喜欢Artarmon,人没那么多,区域非常安静,而且这里的独立屋也很漂亮,路宽,房高。


他们的共同特点都是彼此相邻,本身居住环境好,算是闹中取静的典型案例。


另外我要对在国内阅读的朋友说一句,在澳洲的华人真没啥了不起的,未来有机会,你来这走一走,街道上的华人,有些上点岁数的,有些穿的就跟要饭的似的,不修边幅,搞得埋不汰的,Chatswood同样如此。


当然了,Artarmon的优点绝不止这些。


全新州公立小学排名第一的Artarmon Public School 就在这个区。


整个Artarmon, 被火车线一分为二,分为西南部和东北部。




西南部为高密度区域,区域内有很多高层公寓,但多比较旧了。东北部为低密度区,区域内多以独立屋为主。独立屋的卖相普遍非常高。


Artarmon火车线周边有一定的基建,不多不少,银行,饭店,都有。


来看数据。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:



房价涨幅28%, 中位价240万澳币,房价排名新州第34位。等等方面,都高于北区老大哥Chatswood。


公寓市场:


如果不是区域内十分缺少新房供应量,这个数字本可以更高的。


如果某一天Artarmon出全新公寓项目,其售出速度一定不会比Chatswood慢。


当然也不会比Chatswood低。

过去二手房成交情况:

独立屋市场:

基本都是2打头的。名副其实的贵。


公寓市场:

总体来讲,10几年的公寓2房都要80万澳币左右了。




大悟看房



Artarmon东北部的独立屋群整体非常漂亮,你很难挑出什么缺点来,独立屋大多很漂亮,换我我也愿意住在这里。抬头不远处就能看到Chatswood的那一簇簇高楼。


这套物业占地近700平的物业,在2016年5月售出价为320万澳币。


而在2009年售出价为190万澳币。


2003年售出价为140万澳币。

大悟总结


我认为,对于Chatswood, 尽管区域占地并不算小,但作为商业,交通重镇,其区域内的大片土地都被区域内的写字楼,购物中心等所占据,因此,在其余的土地里,若想选到可心物业的难度会高,且这样的供应量,需求量往往又成反比,所以性价比还两说。


可当你走到其周边的一些区域里,你会有种柳暗花明的感觉。比如Artarmon, 比如North Willoughby, 比如Willoughby。


未来,我相信移民澳洲的华人数量只会多不会少,因此也有人说,买在华人区非常之稳妥。


在我身边的圈子里,海外投资人很多,他们大多的预算都很高,很多是188移民人士,通过和他们的聊天中,我发觉,当他们决定了要移民澳洲的时候,那种想在一个新的国度安置下来,买一套家人们梦寐以求的房子的欲望是十分强烈的,尤其是男人,那种想给老人,妻子,孩子们安置好一切的强烈的责任感,让我十分感动。


但话又说回来,如果我是开发商,如果我是翻新的独立屋卖家,我会心存窃喜的等着你们来。


我知道,我所选择的区域就是你要的。


我知道,你没预算。


所以我也知道,你会选择我的。


至于价格嘛,呵呵哒。


本期看房日记就是这样,感谢阅读!




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