实例解析为什么会有off market的房子,附pocket listing查找技巧

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-20 美房帮


作为买家,你一定或多或少听到过 “我这里有个off market的房子,挺deal的,你要不要看看?”。对于买家来说,假如能看到心仪的房子,seller要价合适,那么这个房子不上市卖的话,就不会有那么多潜在的offer竞争,就有可能以比较合算的价格买到。那么经常有人问,明明放到市场上可能有更高卖价,为什么不放呢?难道房子有问题?总不可能是卖家傻吧?这篇文章就给大家普及一下这个知识!


在美国,二手房源有一个统一的database,叫做MLS,每个地区有不同的MLS,但是这一整个体系,汇集了市场上最全的二手房数据。所以如果一般能在市场上查到的房子,都叫做 "on the market"。



与之相对的,就是 “off market”的房子,也就是没有拿到市场上来公开叫卖的房子。对于房地产经纪人来说,也有一个说法叫 “pocket listing", 中文译做 “密售房源”,也就是专门卖off market的房子。



上市的房子不一定都是好卖的,off market的不一定是卖不掉的。



首先说说豪宅。由于豪宅的购买人群比例比较小,而且大部分拥有豪宅的业主,也对隐私有更高的要求,所以很多豪宅都是通过pocket listing的方式,由listing agent把这个房子的信息通过自己的network,传播出去。那些手里有合适客户的经纪人,也会经常关注这些消息,许多豪宅都是通过off market的方式成交的。


再说说一般的房子,因为一个房子要放到市场上卖的时候,需要做大量的准备工作,费时费力费钱:比如staging, 卖家清理家当甚至暂时搬出,办open house,还需要经纪人做各种宣传、以及根据当下市场做精准的定价策略。刚上市的两周最为关键,如果某一个环节做的不够好,房子挂出来几个月没卖掉,再降价或是delist,都会有公开记录,会给之后卖房造成不好的影响。




举几个栗子!

Vol.01


卖家想卖更高价的话,需要stage好,这部分可能就花好几万,但是到底最终能卖多少呢?还是很大程度上取决于周边成交价和市场热度。而且如果需要staging,卖家还得搬出去,一两个月常见的很。这些投入最后能收回来吗?谁也保证不了,还折腾。


Vol.02

名人豪宅,没几个人买得起,放在市场上的功夫,不如私下找几个有好clients的agents,做生意讲究双赢嘛。


Vol.03

Filper/Builder,需要现金流转,想迅速出手。


Vol.04

seller给的listing fee太少,如果能有办法迅速的off market卖掉,省时省事。


Vol.05

老人突然重病,不想死了以后留作遗产等time sensitive的原因(这个例子仅作参考啊)


Vol.06

家里有改建的没申请permit的地方,如果需要挂在市场上卖,需要先申请permit,这个过程有可能既复杂又花钱,还可能要求拆了重做,还不如把情况说清楚,找个能接受的买家。


Vol.07

小众化、很有personal touch的房子,爱的非常爱,不喜欢的非常不喜欢,对于这种拿不准的房子,放在市场上为了迎合大部分人的口味的话,到底是重装还是不重装?重装的话,大工程、费钱,能卖高多少钱没法保证;如果不重装,也许就会在市场上挂很久卖不出去。如果能off market找到不需要重装,又能出价符合期望值的买家,何乐而不为呢?




最后,以上这些情况中,卖不掉或者准备好的话,其实还是可以再上市卖的,比如有些房子会做pre-MLS来测试市场价格,在上市前先off market试试看有没有合适买家,大概调整一下心理价位。



客户实例:比如我要卖房,当下的hot area,location和condition都很好,但是有游泳池。我可以把游泳池填了上market。不过比较麻烦,所以不填就卖更省事,只是我没法知道如果上market的话游泳池会影响多少价格。如果上了market后发现价格影响太大,再想填了游泳池重新list就会让listing不好看,buyer看到days on market以及relisting会以为房子有什么问题。这种情况下,先搞个off market sell比较make sense。如果没有很好的offer就可以填了游泳池再上market,listing也更好看。



本文由资深地产经纪Autumn袁 提供,内容及转载自移居美国指南。


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资深经纪。

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