购买悉尼墨尔本楼花的中国买家大批毁约

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-23 澳洲全视角



不可想像的事情开始发生了。在澳洲悉尼付了10%的首付款购买了公寓楼花的中国买家,现在开始大批地毁约离开,不如期成交。买家因此要失去已经交了的首付款,而给他们服务的中介所获得的佣金也必须要交还。


这样的事情在以前衹是零星发生,但Harry Triguboff的Meriton公司还从未经历过这样大批的毁约事件。过去,中国买家一直都是在按照合约如期把房子成交了。


既然那么多中国买家在悉尼不兑现买楼花的合约,那么在墨尔本受到如此影响的楼花公寓房数量会更多,因为在那里,大量的一卧公寓楼花买给了中国买家,买家交了10%的首付款。


在悉尼,两种因素交织在一起。澳洲这个国家及其公寓房对亚洲的投资者非常具有吸引力,与此同时,澳洲本土的投资者的需求也在高涨。这决定了悉尼的总体趋势。Triguboff简直不敢相信正在发生的事情。一方面,中国的买家正在不履行买楼花的合约,但有来自亚洲其它国家的买家与澳洲本土的投资者取代了他们的位置。


中国政府正在遏制投资房地产的资金流离境,这是中国买家停止履行他们的楼花合约的原因,澳洲当地的银行不能帮助他们,而他们自己的钱又不能从中国拿出来。这个同样的问题也在影响着北美的房地产市场。


中国买家不能把钱从中国转出来,那么取代他们买卖的其他人的钱从何而来呢?几乎肯定的是,填补中国买家留下的需求力量部分来自香港。


通常情况下,买家不履行楼花合约,是在房价下跌的情况下出现的。但这一次,原因是中国买家拿不出钱来履行合约。


在墨尔本,公寓房的供应,特别是一卧公寓房的供应,比悉尼多的多。那么,随着悉尼的中国买家毁约的风潮扩散到墨尔本,墨尔本的楼花再销售压力将会更大。相应的,需要更多的香港人或亚洲其它地方的人来消化这些毁了约的公寓楼花。


在墨尔本,已经存在两级的市场,当地的投资者购买二手公寓房,以比新房低的价格。


应澳洲审慎监管局的要求,澳洲的银行已经停止给购买公寓房的中国买家提供贷款,银行对当地投资者提供的贷款也有限额。目前,银行对投资公寓房者的贷款比对买公寓自住者多收0.25%至3% 的利息。


对大多数首次购房者来说,要在悉尼和墨尔本的大多数地方买房,如果没有巨额的抵押贷款,或没有父母的帮助,那是不可能的。但是,对投资来说,利息可以减税,有租金收入,投资的折旧可以补贴,诸多好处,使得首次购房者买房投资更加切实可行。而买公寓房比独立房更简单些。


如果审慎监管局采取的措施,阻止了当地投资者买公寓房的活动,比如说,至少墨尔本的公寓房没有人买,那么后果是什么呢?如果银行发放贷款时都是计算好了收入保障的,那么银行方面是安全的。审慎监管局过度的限制措施有巨大的可能制造一个经济衰退,让房地产开发商、建筑商、承包商们走投无路。那些给开发商提供资金的银行也会蒙受损失。


中国买家最新的撤退,对澳洲来说是一个关键的转捩点。但事实上,其它亚洲地区的买家热衷于投资澳洲房地产,这表明澳洲还是很有吸引力的。



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