【小臣解读】澳洲房产拍卖必知!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-23 臣信集团


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最近一则澳媒力挺中国买家的新闻遭到了全澳人民的抵制——“中国人为何永远赢得拍卖?而且这和他们有没有钱没有任何关系?”


众所周知,在澳洲房产拍卖会上中国买家总是以强劲的购买能力在不动产拍卖中取得最后的胜利。


对此,土澳人民表示,中国买家为什么那么有钱,他们总是不按套路来,总是出高价!




而这篇文章却声称中国买家能在拍卖会上胜出不是因为他们有钱,而是因为

↓↓↓


1.不动产拍卖中,来自中国的竞标者早已熟练的使用英语!语言早已不是障碍!

2.“为每一澳币的价格而斗争”是他们的战术!是聪明的买家!

3.每个参加拍卖的中国买家都有经验十足的朋友协助!

4.他们知道如何板着脸来隐藏自己的情绪!

5.中国买家拥有购物的超高智商!

6.中国买家出价从不按套路出牌,从不均等量加价。


对此,澳洲人民表示大写的不服!

一位土澳网友甚至提出了这样一个问题:

问:100次拍卖,谁会赢得其中的99次?

A.有最完美计划的人!B.出价最高的人。


更有土澳网友对中国买家在澳买房表现出极大的愤怒:

多荒谬的理论!拍卖不是那个出价最高的赢还能是谁?但是最关键的问题是,我们为什么要允许那些不在这个国家生活的人买澳洲的房子?


还有一位土澳网友对澳未来的房价表示担忧:

迟早有一天,不仅仅是房市,中国买家出价比所有的澳洲人都高,年轻的澳洲人拿什么都买不了房子!


这位朋友,看看中国目前的状况,我竟然觉得你说的有道理...



说实话,小臣对土澳人民的心情表示理解,要知道在澳洲,二手房的买卖大都是通过拍卖完成的!作为本地人在拍卖会上和海外中国人“屡站屡败,屡败屡战”,说实话,我同情你们。。。

那么,对澳洲房产投资兴趣的朋友要怎么才能在拍卖会中拔得头筹呢?小臣用尽洪荒之力,给你们带来史上最全的拍卖秘籍!



01

拍卖前运筹帷幄


拍卖这种事,对于土豪来说,只要像霸道总裁那样挥挥手就可以了!然而,我们毕竟只是普通人,那拍卖前运筹帷幄做好准备工作就太重要了!


step1 了解房屋的相关信息


首先,必须考察房子的所在区域和地理位置,对自己所购买的房屋周边地区有一定的了解,包括这个区的房产中位价、周边环境、学校交通等。比如,房子是否在洪水区(flood zone),购物是否方便,有无学校,公园,公交车,医院等。




其次,对房子的地形、朝向、新旧、结构等要仔细了解房屋拍卖都会提前一个月安排开放,买家应该抓住看房的机会,实地参观并对房屋做出更真实的了解,比如,房子是否路冲?地基是否稳固?房屋格局是否合理?采光是否充足?


注意:

千万别盯着房间内那些有品位的家具,摆桌上的艺术品或者墙上的画感叹不已,这些都是“精心雕琢”的“假象”,能够有效地提升购房者对房子的好感度。




有心的买家一定要通过浮华的表面看到房子的本质。另外,可以根据自己的需求准备一个审查表(check list),按照优先级排列好,以免漏掉重要的环节。


step2 找靠谱的贷款经纪和过户律师


参加拍卖前,你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力,并了解自己的最高贷款额度。银行会根据你的情况做一个贷款预批(Pre-approval),它能够告诉你,你能够负担多贵的房产。——但这个预批并不保证你一定可以贷到款。


你需要向中介索取购房合同(就是所谓的Section32),提前找律师审核。一旦你在拍卖会竞拍成功后,当场就要与卖方签订购房协议,无法再更改或取消合同。


step3 准备好10%的订金


在拍卖之前,可以去银行开一张支票(Counter Cheque),用来支付订金。一旦竞拍成功,需要当场支付10%的订金,剩余90%的房款将在房屋交接时完成支付。


step4 设定明确的心理价位 


这是最最重要的。



买家在参加拍卖会之前最好为自己设定明确的心理价位,因为拍卖现场很容易让人冲动,给出远超自己预算的报价。



02

拍卖时的博弈较量


拍卖当天仍有半个小时的开放时间,此时,一定用手机将房子的各处多拍些照片


拍卖正式开始之前,拍卖师会把宣传册和合同里的重要内容讲一下,比如,房子的地理位置如何,房子有哪些优点,是否有其他的附加条件等。大多数的拍卖师都会趁着这个时间再吹嘘一番,为马上要来的竞价造势。


一般来说,房东在拍卖前会给中介一个心理价位,只有拍卖价格高于这个心理价位,这个房子才正式可在市场上出售,也就意味着中介可以根据买家所给出的最高价格成交;所以,当房价到达了房东的心理价位以后,就是买家们之间的“厮杀”了;通常会有一番比较激烈的争夺,因为此时,出价高者分分钟可将心仪的房子囊于怀中。


拍卖的时候,只要你有意出价,中介会站在你身边,拿这个小本本不停地催促你出价,此时直接无视他就好了,不要让他造成心理紧张。


拍卖的时候,你可以采用以下战略:


1、当尚未超过你的保留价位时,有两种策略:


  • 第一种,快速跟进,让人感觉你势在必得,让对方崩溃;

  • 第二种,软磨硬泡,拖掉整个拍卖的节奏,让对方崩溃;


2、当超过了内心的保留价位时,也有两种策略:


  • 第一种,仍是软磨硬泡;好处同上;

  • 第二种,便是弃暗投明,好房子多得是,此处不留爷,自有留爷处。


总之,拍卖师希望气氛热烈,节奏快,让价格蹭蹭蹭地往上走;而你呢,就是反其道而行之,起码一个慢节奏的拍卖可以让人最大限度的保持理性。


那如果拍卖时,你出了第一高价,但仍没有达到房东的心理价位呢?


那么,恭喜你。此时的主动权完全转移到你手上了,因为大部分的房屋拍卖,房东都会在屋里静观整个拍卖过程;如果拍卖现场气氛不热烈,出价的人不多,此时,对房东的信心会有一个很大的挫伤。




于是,被请进房间内的你无疑胜券在握,但此时仍不可掉以轻心!因为房东虽然信心受挫,但房子毕竟还在自己手上,也许一觉醒来之后,他就想明白了“留得青山在,不怕没柴烧”的道理:再花点钱请其他中介卖出高价;或者等市场转好的时候再出手也不急。


注意

进入房间之后,房东还是不露面的,而是通过购房中介讨价还价,此时还有以下技巧可组合使用:


1、 有礼貌地指出房子的不足之处


有朋友在房子实在挑不出任何缺点的情况下,不得已来了一句:卧室太小了。


2、根据过户时间来谈判


一般情况下,过户时间以月为单位,从一个月到四个月不等。房东希望可以早些拿到钱,可以做投资理财,也可以放在银行生利息。


而对于买家来说,早点拿到房子也没什么坏处,自住房可以省房租,投资房可以早点租出去。一但提前跟贷款经济确认,在过户时间内,能把贷款办下来。


3、仍然是软磨硬泡,不达目的不罢休


一般来说,这个讲价过程中,买家为表示诚意,还是会加一些价格,即使达不到房东的心理价位,也会让房东的心理平衡些。



03

拍卖后的积极跟进


在澳洲房产市场上,通过拍卖买到的房子(包括以第一高出价,进入屋内和房东谈价并成功的),是没有三天冷静期的。也就是说,拍到房子后,就不得反悔!所以,这段时间里,你需要全身心准备贷款!这个时候就体现出贷款经纪的重要性了!


好的贷款经纪可以帮忙准备贷款所需文件,对比几家银行,申请到相对来说较低的利率,以及帮你争取到一些小小好处,比如办张免年费的信用卡等,最重要的,可以帮你把握贷款的进度。



当然,你找了一个不靠谱的贷款经纪,以上几条都是反着来了,尤其是拖延了你的贷款进度,后果会很严重。贷款经纪会讲,即使贷款如期未批,会由他们来负责赔偿损失。但过户这种大事,谁也不想有点差池。所以,找一个靠谱的贷款经纪,防患于未然,才是重中之重。


与此同时,也进入了法定的过户流程,这个流程是通过买卖双方的律师和过户师来完成的。在这个过程之中,你的过户师会联系你,签一些的法律文件。如果这个过程中,你有什么问题,也都是通过你的过户师。通常,第一次买房难免会有些不明的情况,所以,找一个靠谱且耐心的过户师是很重要的。


另外,房屋买卖时,默认情况下,可移走的带家具和电器,房东都会带走。如果喜欢房东的家具或者电器,也可以通过过户律师问一下,是否可购买以及价格,运气好会有优惠;运气不好也会碰到狮子大开口的房东,那就果断拒绝。



04

过户日的终极胜利


交房前一两个星期,中介应主动联系买家,做最后检查。然而,实际情况往往是,你要主动联系中介,约时间,做检查。这个检查的目的就是很简单,就是房子是否保持了拍卖时的状况。


这个时候可以对比你之前用手机拍下的照片,看看是否有不妥之处。



比如,拍卖时,天花板状况良好,最终检查的时候发现天花板上有了一个大洞,这种问题就要通知中介或者律师,请房东修好。


过户当天,如果一切顺利,房东会如约收到全额房款;银行会开始按照过户日计算贷款利息;政府也会从贷款账户中扣掉相应的印花税费和其他税费;而中介也会联系你去钥匙。



05

入住前准备


1、水,电,煤气的开通


在维州,水是统一的,到yarra river water的网站上注册开通即可。

网址:https://www.yvw.com.au/home


电和煤气的公司多如牛毛,值得注意的是,有一家号称可匹配一切最低价的Lumo(非广告)。


宽带网络,建议最好和手机选择同一个供应商的,这样也许可以享受到一些优惠政策。


2、关于银行,驾照等联系地址的更改


如果不多的话,可以逐一登录到有关部门的网站上,一一修改。


当然,也有专门的服务网站可帮你来修改,但这样一来,你的个人信息就暴露给该公司了,所以,不太建议。


再次重申,在澳洲,拍卖师的目标是为房东卖出最高的价格,因此,他们通常会想方设法吸引尽可能多的竞价。因此,买家最好多参加拍卖会,一方面可以熟悉了拍卖流程和规则,另一方面更大可能找到性价比高的房子。



文章转自网络,由臣信集团编辑!




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