"专题 新西兰房价怎么破"之 房价上涨其实是个伪问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 后花园房地产在线


近十年以来,世界各国的房价呈现快速增长的趋势,使得购房者的负担越来越重。各国政府和经济学家投入了大量精力对房价上涨的原因展开了研究,并推出了一系列措施来抵制房价。


房价上涨的根本原因


表面来看,房价上涨是由于各国政府为刺激经济增长而增发货币导致的,而实际上,其根本原因是人类对提高居住条件不断增长的欲望与土地无法持续增长的现实之间的矛盾。从人类的发展历史看,人们始终在为衣食住行这四大基本需求在努力。在人类社会初期,由于生产力水平低下,人们一直在为争取获得稀缺的食物资源而争斗。后来,随着农业生产技术和养殖业的发展,人们基本解决了人口增长与食物供求之间的矛盾。进入工业化社会后,随着纺织业和染料业等相关生产领域技术的快速发展,人们在穿衣方面的需求也获得了极大的满足,如今,人们在“衣”的生产供应方面存在的问题中产品过剩,而非产量不足。在“行”的方面,汽车、飞机、现代化船舶的出现,以及政府对铁路、公路等交通设施的大量投入,使得人们出行更加方便。在汽车工业的快速发展和人们收入普遍提高的背景下,各种汽车已经不再作为奢侈品走入寻常百姓家。剩下的只有住的问题了。


“住”的问题涉及到的最根本问题有两条,一是人口的过快增长,一个是土地资源的日益缺乏。由于人类的衣食住行的生产和人们的生活都离不开土地,而土地作为不可再生资源随着人类的生产生活活动所造成的污染越来越严重,导致了适宜居住的土地资源日益稀缺。同时,人类对居住条件改善的欲望又是无止境的,因此,出现了这样一种现象,即社会越发展,科学技术越发达,人类越感到土地资源的供应不足。


以往解决人口增长与土地资源供应之间的问题通常有三个主要途径,即战争,疾病和自然灾害,也就是通过上述三种方式大规模降低人口数量,实现人口与土地资源供应之间的平衡。随着现代社会的科技发展,许多疾病都可以被治愈,人类的寿命大大延长。同时,人类防范自然灾害的措施也得到了显著提高。核武器的出现,使得世界范围内发生大规模战争的可能性大大降低,因此,人口增长与土地供应之间的矛盾也越来越尖锐。这一矛盾的发展构成了目前全球范围内房价不断上涨的根本原因,而且,在人类没有实现新的地理大发现和移民外太空或移民地球内部之前,适宜人类居住的土地资源只能越来越稀缺,按这个趋势发展下去,房价也只能越来越高。

 

房价上涨是个伪问题


我们现在据说的房价其实并非纯粹意义上的房屋价格,而是包含了土地的价格所谓房价上涨其实并非是真正的房屋本身的价格上涨,而是土地价格在上涨。房子同人们使用的汽车,电脑、手机家具等产品并没有什么不同,这些产品都是可再生性产品,能够进行大规模生产制造,因此,纯粹的房价应该是在不断贬值。例如,花100万纽币在奥克兰买一个二手房,其中房屋价格为50万,土地价格为50万,首付20%,其余80%从银行贷款。在这80%的贷款中,包括房屋贷款40万,土地贷款40万,共计贷款总额为80万。假设贷款年利率为4.65%,贷款期限为30年。我们假设房屋的寿命大约为40年。40万纽币的贷款利息按年利率4.65%计算,30年需要支付34.2万纽币的利息,分摊到40年,平均每年为8,550纽币。此外,每年$4000-5000纽币的政府地税,$1,500纽币的房屋保险,$2,500的其他杂费。这样计算下来,在这栋房子上的总支出为年均19,000左右。如果房主将房屋出租,按照现在100万纽币的房子,简单估价的话,每周可获得租金大约700纽币,年均房租收入为$35,000纽币这样每年的净收入大概是$16,000纽币。40年的房屋净收入大约为64万纽币其中包含了每年的增长率与房贷利息及其他费用的增长率)


如果房主在40年后将房屋出售,按照新西兰房价7-10年大约翻一番的趋势计算,我们保守估计房主可获得400万纽币的卖房收入,比买房时增值300万纽币。但是,由于房子的折旧价值基本为零,因此,实际增值部分主要为土地价值的增值。假设90%的价格增值归属土地,10%的增值归属房屋,房主在这栋房屋上获得的房价增值为30万纽币(300万的增值 x 10%) ,再加上64万纽币的房租收入,房主的总收入为94万纽币。


再让我们看一下40年土地的收益,土地在购买时的支出为50万纽币,由于土地可以无限期使用,因此50万的土地不会产生被折旧,房主在土地上的其他支出主要包括年均8,550纽币的贷款利息。按照40年计算,土地的总支出为34.2万纽币。如果40年以后售房按照400万纽币的话,价格中90%归属土地,土地获得的价值增值为310万纽币,减去土地总支出34.2万纽币,房主在土地上可获得276万纽币的净收入,几乎为房屋收益(94万纽币)的3倍。


因此,我们通常据说的房价上涨,实际上是土地价格的上涨。


那么房价上涨是否可以得到抑制呢?


世界上几个发达国家制定的政策和措施,我们总结了一下,主要有两种: 一是限购,而是加税!但是新西兰政府目前选择的是第三种 - 盖更多的房子。 那么问题来了,盖更多的房子是否真的会抑制房价呢?我们明天的后花园微信平台再一起去讨论。



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