【购房攻略】一边风声鹤唳,一边红红火火 ——当前温哥华、多伦多两地房产市场深度分析!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 投资加拿大


时值8月中旬,温哥华本月初开始实施的“对外国买家额外增收15%土地转让税”政策已经奏效,原本炽热的房市开始降温。但是,另一方面,多伦多的房市依然红红火火,房屋买卖交易一派兴旺。这两种截然不同的市场形势,让人充分感受到温哥华、多伦多两地房市的“冰火两重天”。



温哥华:新政下房市降温


作为每年都在“全球宜居城市排行榜”上位居前列的城市,温哥华以其依山傍海的旖旎风光和一年四季温暖湿润的气候吸引了来自世界各地的富豪。这些富豪大肆购买房屋,无形中拉高了本地房屋价格,房价节节攀升,普通民众只能望屋兴叹,无可奈何。


这一情况在近段时间有了明显改变,8月2日之后,温哥华实施的对“外国买家增收15%土地转让税”的新政给原本热得发烫的房市坡上了一盘凉水,市场在盛夏的日子里出现了一番难得的清凉景象。


由于卑诗省政府于7月25日宣布这项新政,一周后的8月2日生效。面对压力和不确定因素,数以百计的卑诗省民在8月2日到来前的长周末加班,期望能免于房屋交易成本突然上升15%。


 “很多人会放弃交易。”温哥华地产律师(Tony Spagnuolo)对媒体表示,“我有一个朋友以300万元出售他的房子,那个身在海外的买家不要了,为此买家损失了10万加元(定金),却净节省了35万元的土地转让税。”另外,托尼表示,他的一名客户要买一个150万元的公寓单元,经过很大的努力,才使交易提前到8月2日之前完成。“卖家也会因此遇到难题,如果他们未能及时售出房子获得现金,他们自己购买另一栋房子的计划也会受挫。”


为了应对这项新政,一些房屋业主前些日子在MLS系统上做广告时,明说外国买家获15%折扣。据CTV报导,这名卖家是Eddie Chen(陈先生),最近他在列治文挂牌的房子有7个睡房,开价235万元,外国买家获15%折扣。陈先生说,他这样做是因为担心新税会赶走外国买家,使房价下降。


那么,新政8月2日实施之后的这一周时间内温哥华房屋交易市场又是怎样的一番形势?近日,大温房产协会的莫瑞森(Dan Morrison)对几个经纪进行访问,让他们搜集大概多少笔交易因为外籍买家税未能成行,到目前为止他得到的数字是427单。


莫瑞森表示,“这些只是我们得到的数字。当然这肯定不是绝对大的抽样但是对于这些数字里所暗示的趋势可是意味深远的。”他表示在搞清楚外籍买家税对房产市场全面影响之前可能还要一段时间,特别是许多潜在买家可能在买卖最后日期截止之前才决定不参与买卖,这些因素是很难很快得到信息的。“真正的影响大概只有在一年或者一年半之后才会真正显现。所有这些买卖的截止时间都不一样的,尤其是那些楼花和正在建设的房子,这些买卖对市场的真正影响要在房子真正完工后才能显现。”。


既然新政的实施已经初见成效,市场上的业界专家温哥华未来房市的发展有何看法?城市发展研究所总裁安妮•迈克穆林女士(Anne McMullin )认为,温哥华房市在接下来的4至6个月会不稳定,期间不同的参与者会做出应对这个15%新税的对策。她对CBC说,比较可以肯定的是,这项新税不太可能改善普通加拿大买家的承受能力。将外国买家赶走,可能在某些地段会使400万元的房子降价到350万元或300万元。“我不认为这个价格是普通买家可承受得起的。”


另外,一些经济学家则认为,15%的新税会使温哥华房市的外国买家减少。多伦多道明银行资深经济师迈克•杜拉格(Michael Dolega)认为,3个季度后,当地销售会下降15%至20%,平均房价会下降约5%。卑诗大学经济学教授大卫托马斯•杜夫(Thomas Davidoff)则认为,外国投资者是造成房价高的主要原因之一,如果他们都离开了,房价下降25%至50%的幅度也是有可能的。


多伦多:房市一如既往火热


虽然盛夏时节正是多伦多传统的房屋交易淡季,不少加拿大人和地产经纪都会选择这个季节外出度假。但是,从眼前的市场形势来看,多伦多房屋交易的气氛依然热烈,房屋涨幅惊人。


据多伦多地产局最新公布的数据, 7月份通过MLS系统销售的房屋共计9,989宗,将近一万宗的交易记录,是有史以来7月最高的记录。而房屋平均售价突破了70万元大关,上升至70万9,825元,和去年相比攀升16.6%。


多伦多地产局公布的这份数据显示,7月份,多伦多416地区的独立屋现平均售价为120万2,753元,同比涨幅为20.7%;多伦多周边905地区独立屋的平均售价为88万8,565元,同比大涨21.9%。除了独立屋之外,416地区和905地区的半独立屋和镇屋的平均售价也是同比呈全面上涨态势,416地区的涨幅分别为19.5%和17.9%,905地区则分别为9.0%和16.1%。


另一方面,416地区和905地区的Condo公寓涨幅也很明显,分别为8.2%和13.0%。多伦多房产局负责人莱瑞(Larry  Cerqua)在报告中提到,目前多伦多在售的独立屋、半独立屋以及联排别墅住宅仍然数量匮乏,供不应求。因为这种情况一直没有改善,导致今年的房价增幅迅猛,超过了通货膨胀速率。


那么,当前温哥华降温的房市景象会不会在未来的多伦多上演?资深地产经纪夕子在接受记者采访时说:“大家忧心忡忡,很担心这个新政很快会在安省施行。也有人跳出来乐观分析,觉得新政实行会让大批的海外买家转移到多伦多,这样多伦多的市场会更加火爆。但是,大批的海外买家马上掉转船头来多伦多与我们争夺这么有限的资源,有这个可能性吗?多伦多与温哥华的环境、距离、地理位置、文化都有一定差异,我认为,短期内市场份额的大规模转移还是不太可能的。”


夕子认为,这个限制海外买家的政策全球并不是首例,澳洲其实已经施行了一段时间;中国香港上海北京广州这样的大批外来户的国际化大都市,也一直出台新政去控制并打压外来者购房的疯狂,但是房价依然居高不下,年轻人越来越无能力购房。




“为什么呢?说到底就是供求关系,其实这才是市场上涨的最根本的原因。市场上的存货不足的时候,出现抢Offer的情况比较普遍,自然价格就会水涨船高。市场下跌,一定是基于存货远远高过市场的消化能力,导致存货堆积,卖家只有降价出售,降价风潮厉害之时,价格会猛烈地下降。”


既然温哥华、多伦多情况如此,加拿大其他地方的房市情况又如何?最新数据显示,加拿大石油省份的楼市仍陷于低迷。卡尔加里的独立屋销量已经跌至20年以来的最低位,埃德蒙顿的房屋销量也比去年同期下跌超过16%。加拿大地产协会预计这些趋势会愈加明显,并预测全国房屋销量在今年下半年放缓。明年开始,因为更多潜在买家无法入市,以及豪宅需求减少,安省和卑诗省的房屋销量将会下降。


与此同时,虽然一些金融分析师认为加国楼市最终会自行调整,但是联邦政府还是出手要为楼市降温。加拿大按揭和房屋公司今年7月推出的新措施,限制贷款商使用组合保险(Portfolio Insurance),从而提高银行和按揭商的成本,进而推高按揭贷款的成本以减少新贷款的额度。


更重要的是,金融机构监管办公室要求在多伦多、温哥华和维多利亚等高风险城市,以及卡尔加里和埃德蒙顿等市场低迷城市,贷款机构增加按揭资本预备金。皇家银行分析师上月预测,新政策将影响到总按揭量的23%,对于集中在过热市场上的小型贷款商的冲击更大。新规于明年1月生效后,预料按揭保险公司的保费也会加价,加上今年2月加国政府提高最低首付的政策,按揭贷款的利率会更高。


加拿大未来的房市变现会如何?让我们边走边看,拭目以待。来源地产周刊RealtyWeekly


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