纽约今天还有哪些减税楼盘?竟然可以省下这么多钱!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-17 美国中文网


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为什么有的楼盘有减税优惠呢?

减税的期限有多长?

它究竟可以给买家省下多少钱?


曼哈顿资深经纪 

Jocelyn Wang 王昕琨


纽约市的421A减税政策要追溯到1971年,当时的纽约市政府看到纽约市房屋兴建出现了下滑,大批居民开始搬到郊区,为了鼓励开发商动工兴建楼宇,政府规定只要是在空地上破土动工兴建公寓楼,工程进行的三年里免去地税,房屋建成后的10年也有不同程度的减税优惠。


这 个政策实行了10年之后,上世纪80年代曼哈顿的房地产市场出现了复苏,不过政府意识到,不同地区的地产兴建和发展并不是很平均,政府决定对减税政策做出 修改,把曼哈顿的第14街到第96街之间划分为税率特区,要想在税率特区里获得减税优惠的发展商必须在大楼内兴建至少20%的可负担性房屋。


80 年代至今,政府对税率特区的范围不断扩大,所有曼哈顿都是税率特区,布鲁克林的Greenpoint 和 Williamsburg, 布朗士的部分区域,皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、Jackson Heights等地区都逐渐被划分到税率特区。从政府划分的税率特区也可以看出房地产的发展趋势,这些被划分为税率特区的往往也是房产增值回报率比较高的区域。



1. 减税持续时间多长?


最常见的减税时间是10年,不过我们在市场上也有看到15年,20年甚至25年的减税优惠。获得更长的减税优惠资格取决于至少两个因素:第一,建房的区域是 不是政府鼓励的区域,比如这个地区住宅楼不多,或是地域偏远一些。通常政府越希望开发商去兴建的区域,就会给越长的减税优惠;第二因素是开发商是否修建了一定数量的可负担房屋。


2. 怎样减税?


如果10年减税优惠,通常每两年减税的优惠递减20%, 比如第二年减税80%,第4年减税60%,第6年减40%,此次类推,直到10年后地税和市场税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免,最后8年,每两年递增20%,最终逐渐涨到市场税率。



3. 买家如何受益,应该注意什么?


购买有减税优惠的公寓对买家的好处是显而易见的,举例来说,350 West 42街Orion,这栋楼有10年减税,2007年一位买家刚搬进去的时候每个月的地税(房产税)是$35,2018年减税优惠结束后,这位买家要付的税 大概是$1600。这十年来这位买家能够节省的地税达到近10万。而购买有15年或25年减税的公寓能够省下来的地税就更可观了。


不过买家要注意的是,在购房前就要了解到大楼减税优惠一共多少年,接下来的涨幅有多少,特别是有贷款的买家,需要准备好足够的预算,来支付未来增长的地税,最好是能够和专业的理财人员一起统筹规划自己的财产,确保在地税涨到市场水平时,还是要有足够的收入支付。


如果买家购房是为了投资,持有若干年后要把房子卖了,那就要把握一下售房的时间点,如果在减税优惠还有至少5到10年的时候售出,减税优惠也会为你卖房加分,会更吸引买家。



4. 市面上哪些公寓拥有421a 减税政策


虽然421a 减税政策争议不断,不过对于购房的投资人来说,这些减税的公寓确实是很吸引人的,这些公寓一经推出市场,往往都销售的很不错,下面我介绍三栋有减税的公寓楼。


1 West End

大楼位于被称为林肯广场的地区,属于曼哈顿的上西区,距离林肯中心和哥伦布圆环等地标都很近。大 楼的开发商是纽约最著名的开发商之一Larry Silverstein,他主导了好几栋世贸中心大楼的建造,是在纽约根深枝茂非常有影响力的开发商。这么有来头的开发商出手建造的公寓楼,自然是质量的 保障,不但内部装潢十分高档考究,还拥有1万2千平方英尺的室内室外会所,花园,空中泳池,健身房,桑拿一应俱全。

大 楼最吸睛的地方是20年减税优惠,两卧公寓售价220万到360万,每个月的地税还不到$100。另外值得一提的是,大楼所在地riverside Park,紧邻哈德逊河,接下来政府计划把部分的高速公路转移到地下隧道,从而为社区带来更大的花园,体育设施和广场,并将新建两所私立和公立学 校,One West End 目前的平均尺价仅为$2000,未来的升值潜力很大。小户型现在基本全部售罄,还剩下一些3卧和4卧的选项。



959 First Avenue “The Sutton”

这栋拥有10年减税优惠的大楼是另一位大型开发商Toll Brother的力作

和1 west end 的设计不同,这栋大楼走的是经典路线,红砖外墙搭配黑框玻璃,10呎高的吊顶,室内配套设施使用的是目前市面上最高档的德国品牌Gaggenau系列,虽然没有泳池,不过其他到配套设施诸如:花园,健身房,门卫等都很齐全。

公寓所在地50街和1大道被称作Sutton Place, 是曼哈顿发展比较完善的社区,这里餐馆商店林立,生活方便,距离最近的地铁站也只有两个街区,未来2大道地铁开通后,将让这里的交通更为便利,也为大楼未来到增值埋下伏笔。

大楼的10楼以下是可负担性房屋,这是该公寓能够获得减税优惠的条件之一,一般的两卧公寓一个月的地税不到$300, 目前大楼还有部分两卧和三卧的选项,价格从230万到400万不等。


460 West 42nd Street  

“Manhattan View at Mima”

这栋由中资背景投资开发的公寓楼位于42街以西,全部151套公寓从studio到3房全部都在50楼以上,所以大部分的公寓景观和采光都非常好。

公寓的配套设施也十分高标准,公寓提供酒店式服务,诸如代客停车,房屋清洁和干洗等,会所设施达4万4千平方英尺,室内恒温泳池,健身房,篮球场,以及私人电影院一应俱全。

无敌的高楼景观和完美的会所设施让这栋公寓的定价也比前两栋要高一些,平均每平方呎$2600左右,从studio 139万到顶楼3卧的480万,这栋大楼和其他减税楼有所不一样,大楼中有20年也有10年减税的选项。根据减税时间的长短,每套公寓的地税也有所不同。

#未完待续#

本期嘉宾


曼哈顿资深经纪王昕琨Jocelyn Wang

安居地产经纪

持纽约州地产经纪执照

专精豪宅投资和公寓租赁

前电视新闻主播

电话: 908-812-4530

Wechat ID: kun094576







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