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纽约市的421A减税政策要追溯到1971年，当时的纽约市政府看到纽约市房屋兴建出现了下滑，大批居民开始搬到郊区，为了鼓励开发商动工兴建楼宇，政府规定只要是在空地上破土动工兴建公寓楼，工程进行的三年里免去地税，房屋建成后的10年也有不同程度的减税优惠。

这 个政策实行了10年之后，上世纪80年代曼哈顿的房地产市场出现了复苏，不过政府意识到，不同地区的地产兴建和发展并不是很平均，政府决定对减税政策做出 修改，把曼哈顿的第14街到第96街之间划分为税率特区，要想在税率特区里获得减税优惠的发展商必须在大楼内兴建至少20%的可负担性房屋。

80 年代至今，政府对税率特区的范围不断扩大，所有曼哈顿都是税率特区，布鲁克林的Greenpoint 和 Williamsburg, 布朗士的部分区域，皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、Jackson Heights等地区都逐渐被划分到税率特区。从政府划分的税率特区也可以看出房地产的发展趋势，这些被划分为税率特区的往往也是房产增值回报率比较高的区域。

1. 减税持续时间多长？

最常见的减税时间是10年，不过我们在市场上也有看到15年，20年甚至25年的减税优惠。获得更长的减税优惠资格取决于至少两个因素：第一，建房的区域是 不是政府鼓励的区域，比如这个地区住宅楼不多，或是地域偏远一些。通常政府越希望开发商去兴建的区域，就会给越长的减税优惠；第二因素是开发商是否修建了一定数量的可负担房屋。

2. 怎样减税？

如果10年减税优惠，通常每两年减税的优惠递减20%， 比如第二年减税80%，第4年减税60%，第6年减40%，此次类推，直到10年后地税和市场税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免，最后8年，每两年递增20%，最终逐渐涨到市场税率。

3. 买家如何受益，应该注意什么？

购买有减税优惠的公寓对买家的好处是显而易见的，举例来说，350 West 42街Orion，这栋楼有10年减税，2007年一位买家刚搬进去的时候每个月的地税（房产税）是$35，2018年减税优惠结束后，这位买家要付的税 大概是$1600。这十年来这位买家能够节省的地税达到近10万。而购买有15年或25年减税的公寓能够省下来的地税就更可观了。

不过买家要注意的是，在购房前就要了解到大楼减税优惠一共多少年，接下来的涨幅有多少，特别是有贷款的买家，需要准备好足够的预算，来支付未来增长的地税，最好是能够和专业的理财人员一起统筹规划自己的财产，确保在地税涨到市场水平时，还是要有足够的收入支付。

如果买家购房是为了投资，持有若干年后要把房子卖了，那就要把握一下售房的时间点，如果在减税优惠还有至少5到10年的时候售出，减税优惠也会为你卖房加分，会更吸引买家。

4. 市面上哪些公寓拥有421a 减税政策

虽然421a 减税政策争议不断，不过对于购房的投资人来说，这些减税的公寓确实是很吸引人的，这些公寓一经推出市场，往往都销售的很不错，下面我介绍三栋有减税的公寓楼。

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