【购房攻略】加拿大新手买房so easy,全部流程及注意事项!

2016年08月13日 投资加拿大


经常有朋友问,希望能用最简单的语言,最全面地介绍一下在加拿大买房贷款的流程,以及注意事项。小编特地为大家收集整理加国买房的详细流程,旨在让首次在加拿大购房的朋友对这里的买房过程有个基本了解。
 
1、找并确定一位专业房地产经纪


可能买家在买房前已通过研究或朋友建议,对在哪里买房、买什么样的房、多少预算等,已有一个初步设想。但由于买家并不是专业地产经纪,掌握的地产及法律资料亦不一定正确和全面,且对房产市场了解并不深入,因此,买家的设想有可能不非最适合。而买方经纪则能根据买家初步设想,通过经验及对市场的掌握,给买家一个更适合的购房计划。

2、找房源、看房


确定买方经纪后,经纪会根据你的具体情况,结合你的喜好、预算等,设定较为理想的区域,制定先后顺序,寻找合适房源并带你去看房。看房过程中,买方经纪亦会提供每个房子的详尽资料,帮助你更好地了解房屋。如果买家不在本地,且无法实地看房,买方经纪则会提供详尽的房屋资料,包括照片、视频等等。根据看房结果,买家可再调整买房方案,比如预算、地点、学区等;而买方经纪则会再根据新方案寻找新房源并带买家继续看房,直至买家找到、确定要购买房屋为止。

3、看中房子,买家出价下offer

当买家看中房屋,且确定要购买那个房屋时,买方经纪会为买家准备一份出价合约,交给卖方经纪,俗称“下Offer”。下Offer是一个很正规、严肃的事情,因为Offer不仅是买家的买房意向,还是一份真正意义上的购房合同,具有法律约束力。如果买卖双方都同意offer上的条款,双方就需遵从法律,执行合同。



Offer 內的重點:

a,买家出价(Purchase Price);


b,买家购买房屋的条件及解除条件的日期,例如:必须等待银行贷款审批通过,以及房屋检验程序通过;有某些巨细靡遗的买家,甚至会添加更换窗帘等条件,这些通常都是可以商量的。同时,解除条件一般需要10日时间。


c,成交日期(Completion date):成交日必须在工作日(Working Day);


d,交房日期(Possession Date):买家可正式入住房屋的日期。交房日及房屋涉及的费用调整日,通常亦定于同一天。


e,费用调整日期(Adjustment Date):属于买方开始负担的一些房屋相关税金及费用的起算日期,包括地税(Property Tax)、公共设施费(Utilities Fee)、物业管理费(Strata Management Fee)、保险费等;


f,订金数额(Deposit):买方订金将暂存于买方房地产经纪公司的信托帐户内。若该房屋交易成功,订金则成为成交金额的一部份。


g,附加条款(Addendum):由于每个买家要买的房子都不一样,所以要具体问题具体分析。
4、买家解除条件 Subject Remove

“解除条件”让很多人觉得迷惑,其实说到底,这是政府用来保护买家的一个步骤。买卖双方达成协议后,在出价合约(Offer)上签字认可,此时,合约已有法律约束力,意味着买家必须买房,卖家必须卖房。

政府为保护买家,允许买家在合同(offer)中设立某些“条件”,比如上文中提到的,买家须获得房屋贷款,才能买房。如果最后银行拒绝给买家贷款,那么即使买家签署了买卖合约,亦可以拒绝买房,分文不出。再例如,买家要在验屋后决定是否买房,如果验屋报告中发现太多问题,维修费用超过可负担数额,那么买方亦可不买房。

当买卖双方通过谈判达成协议,双方均接受成交金额与条件,并完成签字,买方就要开始执行“是否解除条件”的准备工作。通常完成整个“解除条件”的正常耗时为7至10天,买家需要做的包括:

a,办贷款;如果已在银行预批房屋贷款(Pre-approval),2-3天就能获得审批,而没办过预批贷款的买家,则需至少5个工作日获得银行贷款。
一般建议买家可多咨询几家银行,寻找利率较低与还款条件较佳的为上。当买家与银行敲定利率及其他条件后,这个deal会保留 90至120天(各银行政策不同)。若在此期间利率降低,将适用新利率;若利率升高,则维持所议定利率。
加拿大政府鼓励新移民购置房屋,登陆后居住未满五年的移民,大多数都可得到成交价格 65% 的贷款。

b,房屋检验;请专业持牌验屋师检验房子,如发现重大问题,则拒绝买房。如仅是一些小问题(每个房子,包括新房,都有不可避免的小问题),那么买卖双方可谈判解决(要么卖方出钱修理,要么是卖方向买方补偿部分金钱)。
需要注意的是,一般房龄50年或以上的老房子最好再加一个保护条件,请卖方提供地下油箱的移除证明。
验屋费用500 加元至800加元左右,全程大约2小时。

c,阅读房屋相关文件;买方经纪会帮客人查阅相关文件,例如该房屋的Title Search,如发现涉及到房屋产权的某系法律问题,则需进一步跟进。产权报告(Title Search):注意有没有Easement ,尤其是独栋别墅,简单来说就是有没有第三方对这块地有路权。(一般来说,每块土地,当地市政及煤气、电话、电力等公司,都对土地拥有路权,因为他们需要进入私人领地进行工作等,如果每次进入你的土地,都要去办理申请,那么就无法工作了;所以,这些机构有路权,他们在进入你的土地前,当然会先敲门,但是如果屋里没人,他们就可以直接进入了)。要注意的是,除这些外,是否还有其他人,比如邻居等对这个土地有路权,这个可以根据Title Search上的号码在Land Tilte Office(政府土地产权办公室) 查到相关信息。

d,如果买房过程中的问题都得到解决,买方将签署一个“解除条件”的文件,解除购买条件,同时买方需(一般为解除条件后的24小时内)将等于房价5 %的订金汇入买方经纪公司信托账户,从这时候起,合同正式生效,买房得到房屋。
5、交屋程序

当条件解除、买卖契约成立后,买方需聘请一名律师或公证员代为办理过户手续。该名律师或公证员会直接于买方贷款银行联系,要求买方必须于交屋日期前前去签署文件。此时,律师或公证员会列出所有购房项目的金额,待交屋过户日期当日,定金、买方自备款(须先存入银行帐户,并提供授权于律师或公证员提领)与银行贷款将从银行转至律师或公证员的帐户,再转至卖方律师帐户。

律师或公证人会收一笔法律服务费用, 一般价格在1000-1600元左右(律师行不同,收费亦不会一样,同时,房子不同,收费标准亦会有所不同)。

房屋过户后,通常第二天就可拿钥匙。此时可致电卑诗水电公司(BC hydro)要求开户,致电电讯公司开通互联网及电视电话服务等;如果是公寓,可能还需致电大楼物业管理处,预定电梯等。一般搬入公寓楼还要支付一笔搬迁费用,通常50-100元。


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