【投资指南】利用好低利率时机,现在房产应该这么投!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-20 图说墨尔本





澳联储降息至历史新低1.5%的消息一经公布,四大银行紧随其步伐,全部跟进:

-提前预测准确RBA将会降息的Commonwealth Bank(CBA)成为第一个跟进降息的银行,下调0.13%,8月19日生效。
 
-National Australia Bank (NAB) 成为第二个跟进降息的银行,下调0.1%,8月19日生效。
 
-澳新银行(ANZ) 第三个宣布跟进,下调0.12%,8月12日生效。
 
-同样预测准确的西太平洋银行(Westpac)最后跟进,本息同还类贷款下调0.14%只还利息类贷款下调0.1%,8月23日生效。



这对于目前正在还房贷养房的人们来说,无疑是一大利好。对于进入房市依然持观望态度的投资者,也许会有一种“此时不入,更待何时”的冲动?

然而房地产投资,并不是冲动的盲目跟风,而是对市场的足够了解和对投资能力的真实评估,那么关于以下几点,你准备好了么?


现金流——房产持有的血液
作为一个房产投资者,最主要的两个回报,一是短期现金流回报,二是长期资本增值回报。

据Domain报道, 大部分的高资本增长区的租金收益偏低,现金流表现不理想,而同样,高现金流的地区资本增值却不佳。

正现金流房产
正现金流房产将为你带来足够的租金收益,用来抵消你的还贷利息、物业维护,中介费用等支出。多出来的现金流还可以放入对冲账户,于是你的贷款会越来越少,收益会越来越多。长此以往,当产生的现金流超过生活所需资金,进一步就能达到财务自由的状态。

通常,能够实现正现金流的房产类型包括:
 
- 位于市区的小型单元房(1室或2室)——价位低;
- 地处稍偏区域和首府城市郊区的住宅——价位低且独具增值潜力;
- 商业房产——价位和维护费用低,同时独具增值潜力。

负现金流房产
负现金流房产,一般指的是租金不够支付还贷利息,但投资者看重的是其后期增值潜力的房产。但是当租金处于亏损状态下,得益于澳洲独特的税收制度,可使用负扣税(Negative Gearing)减少投资者的税务负担。

从长线投资角度看,当房产升值后,资本增值部分可通过银行增值评估(refinance)拿出来,作为下一套房产的首付。

所以所谓负现金流房产,并不是一成不变会带来亏损的房产投资。



那么首次投资者该选择正现金流的房产还是负现金流的房产?


这首先取决于自我投资能力的真实评估——即可支配收入水平

-如果没有多余的闲钱,可能最好考虑正现金流的房产。

-如果有闲钱,足以支付持有成本和租金收入之间的差额,就可以购买负现金流的房产,并且进一步进行投资组合的构建。

其次,应结合自身实际情况,如是否有澳洲本地收入,是否考虑税收对现金流的影响,年龄和职业是否有长期保障等进行更优化的选择。

-若是属于退休养老人群,预期收入可能会下降,那么应更倾向于选择正现金流房产。
 
-若是属于本地中等以上收入人群,选择负现金流房产一方面可以通过负扣税进行合理避税,另一方面可以享受较高的房产增值。

投资组合——致胜的关键

然而选择投资正负现金流房产并不是单一绝对的,若想要在房产投资方面大展拳脚,构建有效的投资组合才是致胜关键。

构建澳洲房产投资组合的方法多种多样,但其中有一个最关键的因素— —
均衡

不论你的个人情况、年龄或经验如何,均衡都会尽可能地帮你增加收益和降低风险。那么,什么是均衡的投资组合呢?

作为一个投资者,你的终极目标应该是:房产投资组合在每月为你带来固定收益的前提下还不断增值。

因此:
均衡=现金流房产+资本增值房产

许多投资者计划拥有一个负现金流的房产等待升值,同时用一个正现金流房产的收入来抵消差额。随着时间的推移,负现金流的房产也可能由于租金上涨及抵押贷款的减少而转向正现金流,使房产从负扣税转向获得收入。

这两者的选择并非两个极端,而是个人负担水平与投资组合总体目标之间的均衡。未考虑到现金流的那些人可能会发现有意想不到的开支,如利率的变动、维修等很快导致现金流失控。如果每周支付亏空已很艰难时,这可能造成灾难性的后果。

所以现金流是长期持有房产的血液,更是实现资本增值的基础,其重要性不容忽视。



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