如果特殊住宅区不能带来更多“可负担”住宅,那奥克兰统一规划就能做到吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-18 后花园房地产在线



奥克兰本周迎来了历史性的一刻,准备了长达三年多的Unitary Plan,也就是我们华人口中长提的“奥克兰统一规划”,于本周一正式被奥克兰市政府批准(这时候真的想说一句:终于等到你,还好我没放弃,因为实在太“旷日持久了!)

 

在长达四天的马拉松商谈之后,奥克兰市政府同意接受独立听证委员会的全部意见。

 

市政府将于本周五,也就是8月19日正式对外公布这一消息。届时,奥克兰统一规划的内容也将出现在市政府的网站上。在正式实施之前,社会各界还有将近一个月的上诉期(截止在9月16日)。如果对统一规划有任何意见,可以在这段时间提出。届时统一规划将会在9月下旬正式实施(介于9月19日至9月29日)。

 

8月15日是一个具有重大意义的时刻。这一里程碑的瞬间将永远地刻在奥克兰的发展史上。从此,奥克兰将迎来崭新的一页!奥克兰的住房和基础设施将会得到更大程度的建设,环境和历史古迹也将在城市的发展过程中得到应有的保护。




旨在让奥克兰“长大、长高、长快”的奥克兰统一规划包含这些重要内容:

 

  • 1.奥克兰将在未来25年新建42.2万套住宅用以适应整座城市日益增长的人口数量;

  • 2.为释放更多土地,奥克兰的城市发展分界线将会被重置,整座城市将会扩大;

  • 3.一个更加集约化的城市将被构建。在目前的城区将会出现很多2-3层的住宅,另外还将在每个城区的中心和交通枢纽新建不少高达6层的住宅;

  • 4.高质量的城市设计计划,包括对超过三层的建筑颁发土地资源许可证,取消市区公寓的面积下限等等;

  • 5.保护历史古迹(包括新增加的120座历史建筑)和74个火山原始样貌保护区等;

  • 6.重点关注城市以外的乡村用地。


众所周知,在Unitary Plan中,Mixed Housing Suburban Zone、Mixed Housing Urban Zone和Terrace Housing and Apartment Buildings Zone都是提升奥克兰住房密度的主要手段。



Mixed Housing Suburban Zone



Mixed Housing Urban Zone



Terrace Housing and Apartment Buildings Zone


之前这些区域内的房子基本上都是低密度住宅,以后随着Unitary Plan的正式实施,同一块土地上可以修建更多的住宅。


比如在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone内的住宅,不论面积大小,都具备一定的分割潜力。而Terrace Housing and Apartment Buildings Zone的开发潜力无疑更大,因为以后在这里新建的房子会更高。


三者在密度上的要求类似,但高度的标准有所差异:


■ Mixed Housing Suburban Zone最高可修建2层住宅

 Mixed Housing Urban Zone最高可修建3层住宅

 Terrace Housing and Apartment Buildings Zone最高可以修建6-7层住宅


虽然土地开发的形势一片大好,但在正式申请土地分割之前,还有很多问题需要注意,否则土地开发可能会受到影响。




大家现在都知道的是,等9月份奥克兰统一规划正式生效之时特殊住宅区就将退出历史的舞台

 

SHA,中文是“特殊住宅区”,到头来似乎并没有如原定计划一样为奥克兰提供更多“可负担”住房。有专家表示,加速的资源许可审批在房产开发商眼中好像并没有“珍贵”到驱使他们将名下所有开发项目中10%的新建住房卖到奥克兰中位价的75%的价格。

 

奥克兰这154个特殊住宅区是新西兰中央政府和奥克兰市政府于2013年协商通过的,到目前位置只有57处申请过建房必备的建筑开发许可,就在这区区57处申请过建筑开发许可的特殊住宅区中,只有24处真正开始建房,而在剩下的130个地区中,并没有修建任何新房。截至到今年5月31日,只有1268套新房建成,与奥克兰每年日益“扩大”的房源缺口相去甚远。

 

跟外界普遍抱怨市政府资源许可审批速度过慢相比,开发商这边又是另外一幅场景:他们中大多数人并不介意再等一段时间,并且愿意承担“开工不开建”的成本,最终目的就是在新建住房出售时获取最大的价值回报。

 

很多人眼巴巴地见证了上星期奥克兰市政府投票决定不会将“建造可负担住宅”作为一项目标放进统一规划中。


 

以市长Len Brown为首的7位市政府官员,都希望将“超过15套住房的开发项目中至少有10%应该是可负担住房”放进规划中。这项提案以“少数服从多数”的原则被另外13位官员投票否定,他们否定的理由是“增加住房数量就能为奥克兰带来可负担住房”。

 

经过独立听证委员会修改后的统一规划,将会把奥克兰的城乡边界向更外地方推进30%,用以容纳更多和更密集的多层住房,也就是所谓的“更高更大”。听证委员会认为,让市政府加入“可负担条款”会“降低房地产市场的活跃度”,让奥克兰成为一个“通过税收劫富济贫”的城市,而转移财富又不是统一规划的最终目的。

 

这样的潜在威胁并没有说服包括市长在内的6位市政府官员,不过大多数官员并没有让他们“得逞”。“可负担”这个词虽然听上去很美妙,但有过特殊住宅区“失败”经历的他们也明白这样做绝对收效甚微。向开发商征税只会使最终房价“水涨船高”


后花园观点


从上面我们可以看到,解决奥克兰可负担住房短缺问题并不是一朝一夕就能实现的,更没有一个一针见血的方案。特殊住宅区并没有像当初设计的那样达成应有的效果。如果统一规划可以大幅增加住宅建地供应,那么囤地开发商也许会丧失部分信心,从而产生“可观数字的房产价格平稳过渡到可负担”效果也未尝可知。


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