房价上涨加剧美国社会贫富分化

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 美房帮


美国房市自2012年的底部持续反弹,使得很多美国人的财富又恢复到金融危机之前的水平。但日益高涨的房价,同时也将数以百万计的中産阶级家庭推向“终生租房”一族。面对节节攀升的房价,他们只能眼看着财富升值的美景擦身而过,而这样的结果终将会加剧美国社会的贫富分化。


  《每日野兽》(dailybeast)之前的一篇报导指出,社会不平等及中産阶级前景黯淡已经成为今年总统大选的一个主导性议题。然而,影响这一现实问题的最重要的驱动力——不断上涨的房价,则似乎在选战中被人们遗忘而鲜被论及。


  其实,社会不平等加深与房价不断攀升之间存在着相当直接的关联。法国经济学家皮克提(Thomas Piketty)最近考察了20个国家在最近几十年中社会不平等现象的加剧。他表示,不平等程度的加剧几乎抹掉了20世纪上半叶所取得的来自不易的进步。


  排斥性地区富人云集


  达特茅斯学院(DartmouthCollege)经济学家费希尔(William Fischel)指出,房价承受能力下降最剧烈的地区往往会采用严格的土地使用条例。例如,在1970年,用收入进行校正的房屋价格在加州海岸地区与美国其它地区大同小异。但现在,像旧金山和洛杉矶等地的房屋价格比美国其它都市地区上涨了3倍以上(同样是用收入进行校正的房屋价格)。对大多数的新买家而言,加州的这些海岸都市已经成为费希尔所称的“排斥性地区”,因为,除非新的房屋买家财丰巨万,囊橐充盈,否则根本不敢问津。


  在这些排斥性地区——尤其在东西海岸,土地价格高企使得房建商除了盖豪宅之外别无选择。在纽约的曼哈顿,其表现形式是“窝藏”巨富的摩天高楼,其中不乏外国豪客。但这些鳞次栉比的新建豪华公寓对大多数的本地居民购房没有丝毫裨益。2010年至2015年间,哥谭(Gotham)光房租就飙升了50%,然而25-44岁的租客收入增幅则只有区区8%。


  无孩区单身贵族聚集


  房地産的膨胀正在重新定义美国政治,最终会改变美国社会的性质。在人烟稠密丶“孩子越来越少”的地方——如中央商务区(CentrBusinessDistricts,CBDs),5-14岁孩子所占人口比例大於为7%,比新型市郊和城市远郊地区的该比例鋭减一半。在这些生活成本昂贵且密度高的城市地区,常见住户多为单身贵族或无儿无女的夫妇。


  在华府地区,年龄超过40岁还没有子嗣女性的比例在美国堪称“翘楚”——高达70%。在曼哈顿的住户中,单身占了一半。在像纽约丶旧金山和西雅图等大都市的中心社区中,年龄不到18%的孩子只占人口10%不到。无孩城市的终极“标本”可能非旧金山莫属,那里所养的狗的数目比孩子人数的差距高达8万之多。那里自1970年以来,孩子的百分比剧降了4成。


  相比之下,多数美国家庭都聚集在新郊区和远郊,并且越来越多地集中在低成本的南部城市。


  美国依然是一个郊区国家。总体来看,4400万美国人生活在美国核心城市的51个大城中,另外1.22亿美国人则居住在郊区。


  人口稠密城市多穷人


  不平等问题在很多人口密集的城市,包括纽约,洛杉矶和旧金山等地更加突出。人口最稠密的曼哈顿,不平等问题就达到了最高的水平,阶级结构分化的程度在全美也最为明显。


  国家财政政策研究所的詹姆斯·帕洛特说,若将纽约市看做是一个国家,它的不平等水平在世界134个国家中将位列第十五,位於智利和洪都拉斯之间。


  相比之下,华盛顿理查德·莫里尔大学的研究表明,郊区的不平等问题似乎低於人口密集的大城市。例如加州河滨县的圣伯纳迪诺,不平等问题远低於洛杉矶市,圣荷西市的问题也远低於旧金山。住房成本的差异,是造成这种地理上不平等的主要原因。


  房産依然是多数中産阶级家庭财産的最大组成部分。而在1%的最富有家庭中,房産在他们财富中的占比仅有9.4%。统计显示,60%的普通家庭,房産在财富总额中的占比约达60%。房産拥有比例的下降,将更多中産美国人变成房屋租赁的奴隶。


  房价上涨造成区域重构


  高房价还迅速地造成美国地理区域的重新构成。即使经济发展较强的地区,因为房价过高依然很难吸引国内人口的向内迁移,其中的一个原因就是租金飞涨。根据地産服务网站Zillow的统计,在洛杉矶丶旧金山丶纽约和迈阿密等城市,年龄在22至34岁的就业者的租金成本已占到他们收入的大约45%,而在达拉斯和休士顿等城市中,同一年龄层就业人口的租房成本在他们收入的占比还不到30%。


  在不同城市之间,购买房屋成本的差异甚至更大:在洛杉矶和湾区,房屋抵押贷款的月供大约是收入的40%,而在全美范围内的这一比例仅有15%。


  这导致了区域的重新构成,即使是教育程度较高的一代也纷纷向住房成本较低的一些城市迁移,比如亚特兰大(Atlanta)丶奥兰多(Orlando)丶新奥尔良(New Orleans)丶休士顿(Houston)丶达拉斯-沃思堡(Dallas-FortWorth),甚至克利夫兰(Cleveland)。观察人士表示,随着千禧一代进入30岁的购房年龄,这一变化很可能会进一步加剧。



本文由资深地产经纪Patty 李佩佩 提供,内容及图片转载自玩转美国。


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