【解密】我终于知道央行为什么敢降息了,原因是这个。。。

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 土澳思维


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【土澳思维】的朋友们,


还记得我前一段时间说过对央妈在降息评论里用的一个词“diminished”持保留意见吗?


我在文章里写到:diminished 这个词用得是很重的,不是 reduced 、mitigated 、moderated 一些程度较轻的单词。我当时就非常纳闷:悉尼猫本房市还在不断地上涨,央行在8月2日为什么就那么肯定地认为房市上的一些消极因素可以“抵消”降息后对房价带来的持续压力呢?


解铃还须系铃人,这不,澳洲央妈今天在官网上公布了当天决定降息的具体原因。里面有两大段话是专门说房地产楼花和二手房市场的。


这一看,把我给吓着了。。。



看不懂英文的同志们,不用担心,有我呢。。。


第一段是对楼花市场的老生常谈,已经重复几个月了。大致上说,楼花审批通过的数量虽然在减少,但现有楼花审批通过的总数仍然大于目前楼花的完工数。因此未来几年部分地区的楼花市场存在供过于求的风险。


我们主要说说第二段的大致内容。这段主要是在关注二手房市场,央行的专家们认为大多数房产指标从2015年年底就放缓了。最新6月季度的数据表明,房价的上涨是较为温和的。但是,央行也注意到了,CoreLogic RP Data发布的数据:四月和五月的部分大城市房价的强劲增长。


根据央行的其它信息来源和研究,央行专家们认为 CoreLogic RP Data 近期对房价的统计算法做的一些改动导致了这些数据被夸大。




央行所掌握的其它数据可以说明以下6点:


  1. 6月季度的房价增长较为温和;

  2. 虽然二手房拍卖市场的清盘率在悉尼和猫本近期不断走高,但是市场拍卖总量比去年要低;

  3. 二手房平均停留市场的时间开始升高;

  4. 房贷市场总量几乎没有什么变化,同时也比去年要低;

  5. 近期的租金增长率是自20世纪90年代中期以来最低的;

  6. 出租空置率也上升到接近其长线的平均水平。


同志们看懂了吗?原来央妈这次没有参考 CoreLogic RP Data 发布的数据,而是转而采用 APM 的数据,理由就是 CoreLogic RP Data 近期对自己的数据模型做了一些调整:主要是把一些特别高的和特别低的房产买卖去掉,试图降低数据“噪音”。换句话说,CoreLogic RP Data 的近期数据经过了进一步的算法处理。


CoreLogic RP Data 首席分析师 Tim Lawless (下图左,拍这张照片的时候还是很高兴的)当然是很不爽了,不过他确实承认最新的模型改动可能会影响近期几个月的数据,但他强调从长远来看,是对数据有利的。



现在问题就来了,因为这个时代不缺信息,也不缺知识。但我们有一个很大的困惑就是:我们应该相信谁呢?


央妈 (APM) vs. RP Data


央行行长 Glenn Stevens 和 CoreLogic RP Data 首席分析师 Tim Lawless 都是我的偶像。所以这个问题其实很难回答,比如我们来看以下两个“阴谋论”的观点:


  1. 央行为了控制澳元汇率,这次想尽一切办法和理由来降息;

  2. 根据Domain的数据,最新8月13日的清盘率,悉尼实际注册拍卖464套,但最后只有339套的数据(73%)。猫本实际注册拍卖522套,但最后只有419套的数据(80%)。也就是说,不少拍卖结果我们是不知道的。你想啊,如果拍不出去,地产中介一般是不想报告的,因为对自己的地产品牌不利嘛。所以,近期的高清盘率有可能是虚高。唯一可靠的数据就是拍卖总量确实比以前少了。


我觉得这些观点都有一定的道理,就看您信不信了。我个人认为,第一个“阴谋论”可信度不高,央行的元老们应该非常清楚降息不一定能让澳元贬值。而且如此严厉地批评 CoreLogic RP Data 的最新算法其实非常罕见。通常情况下,央行不会把矛头直指某个机构,这次可是点名批评哦。所以,我认为,央行里的专家们一定是花了一点时间分析 CoreLogic RP Data 的最新算法,才得出如此“撕逼”的结论的。


我认为第二个观点是有可能的,对于没有被拍卖掉的物业,地产中介是不太希望让公众知道的。


好了,我今天的观点是什么?


在对数据的解读上,谁对谁错需要再观望至少一个季度,我们需要时间来证明。


在高清盘率的解读上,我们要意识到统计数据的非完整性,用审慎的态度去看待近期悉尼和猫本的高清盘率。


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