现在是在新西兰买房的好时候吗?技术性分析,必看!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-19 新西兰天维网



过了许久之后,房产菌又要使用洪荒之力为大家带来数据分析了。


本次分析的问题是:

现在是在奥克兰买房的好时候吗?

答案是: 是的!

想知道原因?看房产菌具体分析的内容吧。

如果你全款买房,什么时候都是买房的好时候。如果你是贷款买房,那么不得不分析:

贷款利率

如果你最近有看新闻,那你一定对最近新西兰央行下调OCR还有点印象。除了各大银行小幅下调房贷利率之外,HSBC更是下调两年房贷固定利率至3.79%。

虽然此前大部分贷款者已经可以拿到4.29%的利率了,但是3.79%的利率真的算是新西兰首次。业内普遍认为下一次下调OCR最早也得要年末,未来两个月中3.79%的利率很有可能是市场上的最低水平。

在这样的利率下,如果贷款50万纽币(满足HSBC贷款申请最低要求)买房。每周需要还贷537纽币

同样还款金额,别的银行(利率4.29%)只能申请到大约47万纽币的贷款。


房产菌知道你想说啥。

现在买了房,两年后利率暴涨怎么办?

那就定的更长一些啊。比如说5年,主流银行已经到了4.99%的水平。定下来之后五年内都不用担心加息(不过降息也不会带来额外的好处)。

如果你特别不喜欢不确定的未来,房产菌建议选择TSB银行5.75%的10年期房贷,按照新西兰人喜闻乐见的Propety Cycle(房产周期)理论,10年足够熬过一个房产周期了。

搞定了贷款,是时候开始找房了。这时候就不得不提到影响房价的另外一个因素:

房源数量

这是一个多月前(7月11日)的Trademe网站上,奥克兰上市房源共有6283套。


这是8月17日的Trademe网站上,奥克兰上市房源总数回到了7000套的水平,达到了7044套。意味着可以选择的房源数量增加了10%。


相比于冬天房源数量减少,至少从Trademe的数据上来看,最近两周奥克兰的房源数开始回升了。

房源数增加意味着选择的增多,虽然不排除更多的烂房子混进来了,但是总体来说:越多的房源可供选择,意味着房屋供应的增多。

供需关系的缓解意味着价格将会回归于理性。

除了利率新低、房源增多,还有什么别的原因吗?

当然有,比如说:

季节因素

房产菌找来了最近5年来Barfoot房屋成交中位价的数据。

为了方便理解,房产菌为每年的房价做出了趋势线。除了一二月份房价通常会低于当年趋势线之外,就只有8-10月的季度了。

按照历史的趋势来看,八月份房屋成交中位价很有可能低于七月份的中位价

房源增多,价格又被低估,房产菌觉得这个季节很适合买房

政策影响

也许你会说:“房产菌!最近公布了那么多新政,你还敢说政策影响?!

我觉得奥克兰房市要完了!因为政府和央行都出手打压房价了!

房产菌为什么觉得现有的政策下很适合买房呢?

60% LVR新政

LVR指的是房贷相对于房屋估值的百分比。新西兰央行行长Graeme Wheeler希望通过推行LVR限贷令保证金融市场的稳定性。

60%的LVR针对的主要是投资房,对于自住房目前LVR主要还是80%。对于奥克兰自住房购买者来说LVR新政几乎没有变化。

回归到政策本身,本次是新政是新西兰央行第三次使用LVR政策为房市降温,目的主要在于增加投机者的炒房成本通过提高门槛建地房产投资对金融系统带来的风险

这一项新政本身的目的在于让房市健康的成长。

如果你是投机者,那么这时候不是买房的好时候。

如果你是稳健的长线投资者或者自住房购买者,那么这条新政更像是一条利好消息。

最新奥克兰城市规划

最近沸沸扬扬的奥克兰统一规划。是的,终于尘埃落地了。

一方面高密度住宅将会来到大家的身边,不过受限于奥克兰目前的建筑业已经人手紧缺,短期内供应并不能大幅增长;另一方面,曾经的6A、4A等可分割都变成了不确定。除了以前要考虑的水、路、管、线等问题,至少在上诉期结束之前,土地分割变得错综复杂。小型房产开发商近期的投资都变得谨慎了起来

这意味着什么?

市场上竞争者的减少了。

换句话说:

捡漏的时候到了!



来源:新西兰微房产



感谢Kvest Investment Partners Group(KIPG) 对本文的特别贡献





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