现在是在新西兰买房的好时候吗？技术性分析，必看！

2016年08月19日 新西兰天维网


过了许久之后，房产菌又要使用洪荒之力为大家带来数据分析了。


本次分析的问题是：

现在是在奥克兰买房的好时候吗？

答案是： 是的！

想知道原因？看房产菌具体分析的内容吧。

如果你全款买房，什么时候都是买房的好时候。如果你是贷款买房，那么不得不分析：

贷款利率

如果你最近有看新闻，那你一定对最近新西兰央行下调OCR还有点印象。除了各大银行小幅下调房贷利率之外，HSBC更是下调两年房贷固定利率至3.79%。

虽然此前大部分贷款者已经可以拿到4.29%的利率了，但是3.79%的利率真的算是新西兰首次。业内普遍认为下一次下调OCR最早也得要年末，未来两个月中3.79%的利率很有可能是市场上的最低水平。

在这样的利率下，如果贷款50万纽币（满足HSBC贷款申请最低要求）买房。每周需要还贷537纽币。

同样还款金额，别的银行（利率4.29%）只能申请到大约47万纽币的贷款。


房产菌知道你想说啥。

现在买了房，两年后利率暴涨怎么办？

那就定的更长一些啊。比如说5年，主流银行已经到了4.99%的水平。定下来之后五年内都不用担心加息（不过降息也不会带来额外的好处）。

如果你特别不喜欢不确定的未来，房产菌建议选择TSB银行5.75%的10年期房贷，按照新西兰人喜闻乐见的Propety Cycle（房产周期）理论，10年足够熬过一个房产周期了。

搞定了贷款，是时候开始找房了。这时候就不得不提到影响房价的另外一个因素：

房源数量

这是一个多月前（7月11日）的Trademe网站上，奥克兰上市房源共有6283套。


这是8月17日的Trademe网站上，奥克兰上市房源总数回到了7000套的水平，达到了7044套。意味着可以选择的房源数量增加了10%。


相比于冬天房源数量减少，至少从Trademe的数据上来看，最近两周奥克兰的房源数开始回升了。

房源数增加意味着选择的增多，虽然不排除更多的烂房子混进来了，但是总体来说：越多的房源可供选择，意味着房屋供应的增多。

供需关系的缓解意味着价格将会回归于理性。

除了利率新低、房源增多，还有什么别的原因吗？

当然有，比如说：

季节因素

房产菌找来了最近5年来Barfoot房屋成交中位价的数据。

为了方便理解，房产菌为每年的房价做出了趋势线。除了一二月份房价通常会低于当年趋势线之外，就只有8-10月的季度了。

按照历史的趋势来看，八月份房屋成交中位价很有可能低于七月份的中位价。

房源增多，价格又被低估，房产菌觉得这个季节很适合买房。

政策影响

也许你会说：“房产菌！最近公布了那么多新政，你还敢说政策影响？！”

“我觉得奥克兰房市要完了！因为政府和央行都出手打压房价了！”

房产菌为什么觉得现有的政策下很适合买房呢？

60% LVR新政

LVR指的是房贷相对于房屋估值的百分比。新西兰央行行长Graeme Wheeler希望通过推行LVR限贷令保证金融市场的稳定性。

60%的LVR针对的主要是投资房，对于自住房目前LVR主要还是80%。对于奥克兰自住房购买者来说LVR新政几乎没有变化。

回归到政策本身，本次是新政是新西兰央行第三次使用LVR政策为房市降温，目的主要在于增加投机者的炒房成本；通过提高门槛建地房产投资对金融系统带来的风险。

这一项新政本身的目的在于让房市健康的成长。

如果你是投机者，那么这时候不是买房的好时候。

如果你是稳健的长线投资者或者自住房购买者，那么这条新政更像是一条利好消息。

最新奥克兰城市规划

最近沸沸扬扬的奥克兰统一规划。是的，终于尘埃落地了。

一方面高密度住宅将会来到大家的身边，不过受限于奥克兰目前的建筑业已经人手紧缺，短期内供应并不能大幅增长；另一方面，曾经的6A、4A等可分割都变成了不确定。除了以前要考虑的水、路、管、线等问题，至少在上诉期结束之前，土地分割变得错综复杂。小型房产开发商近期的投资都变得谨慎了起来。

这意味着什么？

市场上竞争者的减少了。

换句话说：

捡漏的时候到了！



来源：新西兰微房产



感谢Kvest Investment Partners Group(KIPG) 对本文的特别贡献





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