重磅 | 中国6城市房屋总值超纽约,资产配置怎样在疾风中转向?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-15 安正海外地产


无论是投资还是创业,都应该站在风口啊,不然怎么吹得起来!

观点概要:

· 今年6月,中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿,超过了美国;中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值,其中北京和上海是纽约的5倍,深圳是纽约的3倍,南京杭州也向纽约看齐。 

· 英国伦敦莱坊公司2016年7月刚刚公布的,2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中,涨幅最大的前五个城市,中国的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中,中国台北以-8.2%名列第二,香港以-5%名列第八。没有只涨不跌的房价,规律最终将发挥决定性作用。

· 中国经济已经进入了棋局中后盘,企业家和高净值人群都感到投资越来越难,投资回报率越来越低。在房价狂飙、汇市股市下跌的疾风中,传统的资产配置模式到了必须转向的时候了。

· 中国最缺什么?最缺未来学家。投资也好,社会发展也好,谁能预见未来,谁就能赢。

▌ 中国内地6城市房屋市值超纽约,房价上涨进入末段

震撼发现:经过2016年上半年的新一轮暴涨后,中国内地居民房屋总价超过美国,成为世界第一!内地6个城市包括北京、上海、广州、深圳等房屋总价超过纽约。

根据中国房价行情平台发布的最新城市房价数据,《价值线》研究院统计后显示,2016年6月,中国居民房屋总市值最高的前50个城市,市值总和超过了200万亿人民币,达到219万亿元,已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。按照海通证券的模型,截止2015年年末,上海市常驻人口为2415万人。假定3口一家、户均一套的话,对应的存量住宅上海大约805万套。假定每套房子平均100平米,对应的是8.05亿平米的住宅存量。2016年5月上海的平均房价为40844元每平方米,对应的总市值大约是32.88万亿人民币。依此方式计算出中国房屋价值最高的50个城市,房屋总市值超过200万亿人民币。上海,北京,深圳位列前三名。
 
200万亿人民币什么概念?美联储定期发布美国居民的财富数据显示,截止2015年3季度,美国家庭总财富是100万亿美元,其中实物资产(主要是房地产)的市值是30万亿美元,折合约200万亿人民币。

简单来说,随着房价的轮番上涨,把中国内地这50个城市卖掉以后足以买下整个美国了,买下两个日本来也没有太大的问题。而中国2015年末GDP总量是美国的60%, 人均GDP为美国的1/7。

中国内地城市房屋市值排行20强

我们再对比看一下。美国纽约房屋总价刚破一万亿美元。2016年1月,纽约市政府宣布,2015年纽约市5大区平均房价上涨10%,首次超过一万亿美元(约合人名币6.7万亿)。
 
由此,对比上表有一个震撼的发现,中国内地6个城市房屋总价超过纽约。
 
警示一:房价连续上涨,对比美国和纽约,内地城市房价已进入天花板区域。

楼市方面这样两组数据确实让人紧张和焦虑:今年6月,中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿,超过了美国;中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值,其中北京和上海是纽约的5倍,深圳是纽约的3倍,南京杭州也向纽约看齐。
 
警示二:推动中国房价上涨的力量在变化,过去购房者需求旺盛,需要改善的人多,加上M2持续超发;现在由于人口结构的变化,中国人口抚养比快速靠近1:1,需求已基本满足,M2超发成为持续上涨的主要动力。
 
中国 M2最近10年增长4.5倍 

美国 M2 最近10年增长0.8倍 

中国人口抚养比快速靠近1:1,年轻劳动力数量快速衰退,对房屋的需求大幅度减少。日本人口总数过亿,在1992年越过了人口抚养比1:1这条红线,房价开始加速下跌。一直持续下跌20年。第六次人口普查中,90后总人口比80后总人口衰减了44.3%,00后出生的人口比90后人口衰减了34.6%,这都标志着年轻劳动力处在快速衰减的过程中,对房屋的需求也在大幅减少中。中国的人口抚养比在快速靠近1:1。 最快可能只有3-5年。

警示三:看看美国120年房价的规律,规律最终将决定一切。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者),从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。 房屋牛市期间年平均涨幅为11%。纽约等热点地区涨幅略高。最近40年,平均年涨幅5%左右。 


英国伦敦莱坊公司2016年7月刚刚公布的,2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中,涨幅最大的前五个城市,中国的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中,中国台北以-8.2%名列第二,香港以-5%名列第八。没有只涨不跌的房价,规律最终将发挥决定性作用。

通过这些数字,我们可以得到这样的结论:作为投资品来说,内地城市的房价在总体趋势上上涨已进入尾声。从中期看,房价将不可避免回落到正常状态。房屋在资产配置中应由超配转为标配。

▌ 人民币汇率的下跌趋势已成,且将持续

最近一年人民币兑美元汇率年下跌8%。一旦贬值预期形成,警惕加速过程。 

对比:最近5年,跟中国一样的新兴经济体的汇率平均贬值20%,中国会有一个补贬过程。同时对比日本和俄罗斯,发现贬值压力更大。 

日本:1992年-2000年 日元贬值,从75:1贬值到149:1,最后稳定到105:1,贬值幅度为50%。 

俄罗斯:2012年卢布兑美元升值5%,2013年贬值7%,2014年贬值53%,2015年贬值24%。累计贬值70%以上。

仅仅两年,中国的外汇储备从四万亿美元下降到3万亿美元。3万亿美元,相当于平均每个中国人人均2300美元外汇储备。2015年中国在美留学生35万人。中国赴美旅游人数266万,增长16.77%,美国人来华208.58万人,零增长。去美国的人数已多于来中国的。对外汇的需求不断增长。

进出口下滑,影响外储增长。企业海外投资,居民海外旅游、购房、求学,使外储消耗剧增。 持续的宽松货币进一步加大贬值的压力。

一旦贬值预期形成,小心一次加速过程。

汇率贬值,我们须格外小心,及时做好应对准备。高净值人群甚至普通老百姓,应该增加配置海外资产,尤其是美元资产。

▌ A股近期难有趋势性机会,只有结构性机会

经济长期L型,绝大多数上市公司正在艰难转型,业绩短期难以提升,A股近期很难有趋势性机会,除非发生重大的技术性革命。虽然经过2015年下半年和2016年1月的几次大的下跌 ,但A股平均市盈率是21倍,中小创业公司市盈率接近50倍,于美国16倍、港股9倍相比仍较高。 

中美最赚钱行业比较:
中国 :1.银行2.房地产3.制造业 
美国: 1.医疗2.消费电子及通讯 3.消费 4.银行 

中美股市比较:
美国股市道琼斯指数  :1972年 1000点 ,1987年 2000点,1990年 3000点,2006年 12000点,2016年 18000点。最近10年上涨50% 。

中国股市上证指数: 2000年 2200点 ,2007年 6000点 ,2015年 5000点 ,2016年 3000点。最近10年整体下跌。 

从过去10年比较中和未来的思考中,我们得出一个结论:A股近期难有趋势性机会,只有结构性机会。消费+科技、科技+资本是两个值得关注的亮点。高科技在未来有较大的产能空间,科技跟资本的结合,能够真正让一些科技公司跟踪世界前沿,这是在未来股市当中能给我们带来巨大想象空间的板块。

未来两年左右,A股可能都在2500-3500之间波动。因此,建议适度减配A股。

▌ 怎样在疾风中转向,未来投资的新模式是什么?

中国最缺什么?最缺未来学家。投资也好,社会的发展也好,谁能预见未来,谁就赢。

国内居民原有的“房产+股票”投资组合,到了必须要“改革”的时候了。
 投资模式如何改变?增加海外资产配置。中国经济已经进入了棋局中后盘,企业家和高净值人群都感到投资越来越难,投资回报率越来越低。而海外资产配置是使你将来资产保值有了新路径。

高净值人群这个比例建议在20%左右。一般的老百姓也应当适当考虑少量配置海外资产和黄金。适度减持国内房产、A股,适度增大对海外资产的配置,加大对美国、印度经济和投资机会的关注。传统模式:房70%+股30%,房30%+股70% 。新模式: 80%以下国内“房+股” ,20%以上海外配置。 

高净值人群也可适度配置黄金资产,注意不是买实物黄金,而是买证券市场交易的黄金ETF。实物黄金不好变现,黄金ETF可以像股票一样买卖。2016年上半年,上交所黄金ETF上涨了30%。未来3年仍值得投资。 

综上,今天和大家分享的核心观点是:在中国经济出现了转折的时候,在我们国内配置资产收益越来越难的时候,不妨把眼光打开一些,放到更大的视野去看,让我们的资产增值,投资更加有效,同时可对曾经发生的风险的二次出现进行一些避免。高净值人群,到了必须有思想有行动的时候了。

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