"专题 新西兰房价怎么破" 之 其他国家抑制房价上涨的方法

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-17 后花园房地产在线


感谢安分不守己投稿!


上期回顾:"专题 新西兰房价怎么破"之 房价上涨其实是个伪问题


为了方便起见,我们这里仍将包括房屋和土地价格在内的总价格称为房价,出于抵制房价上涨,各国政府制定了各种政策和措施,这些政策和措施大体上可分为两大类:一类是限购,别一类是加税。


限购!

限购的出发点是希望通过增加购房的限制条件提高抵制购房者的购房热情,进而实现控制房价的目的,也就是我们据说的采取抑制需求的措施来压制房价。


在中国,北京和上海等一线城市,政府对对非本市户籍居民的购房制定了许多限制政策,包括购房套数、首付比例等;


澳大利亚对海外购房者制定了不同于本国居民购房的限制条件,海外人士只允许购买期房,不允许购买二手房。印花税针对海外人士也是和本地居民有区别的。




加税!

加税的出发点是希望借助税收的杠杆来抑制房地产市场的炒作行为,通过增税减低炒房者的利润率,进而达到抑制房价的目的。


在美国,州政府每年征收房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax),是地方针对房地产征收的郡税,市税,学区税的总称。税率各个州不同,在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%,美国的加州差不多在1.2-2.0%之间。


德国对房地产投资的各环节都制定了具体的税收政策: 主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等,这些遏制措施多管齐下,在一定程度上压制了炒房现象。


新西兰去年10月份推出了房地产新政,针对非自住房,如果是在两年之内出售的话,按照个人所得税支付房产资本利得税。


新加坡80%的住房是组屋(新加坡建屋发展局承建),另外20%是私人房产, 私人房产是可以进行交易的, 房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有私人房子就得交税,这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。


为有效抵制房价上涨,许多政府都采取了限购与加税的双重措施,但是,在实施过程中可以发现,这些措施的效果其实很有限。原因是为了在房价上涨过程中获得最大的收益,人们发明了许多应对政府政策的措施。




那么这些方法是否有效的抑制了房价?


在北京和上海等中国城市,为规避政府制定的一户只能购买一套房的限制性政策,一些人采取了假离婚的方式,以便能多购买一套住房,来获取房价上涨的收益。泰国的房地产中介会对海外购房者制定出当地居民假结婚的措施来规避政府针对海外投资者制定了购房限制政策。澳大利亚的投资咨询机构则为海外购房者制定了有效方案来规避政府的政策,即海外购房者的购房由澳大利亚本地居民代持。


对应对政府的加税措施,购房者通常采取税负转嫁的手段,如通过提高房租或提高房屋售价实现税负的转嫁。而在房价持续上涨的背景下,买方通常缺乏议价的筹码,因此,政府加税越重,反而刺激房价更快的上涨,不仅起不到抵制房价的作用,还为最终消费者增加了负担。


新西兰自去年推出的房地产新政后,房地产市场冷静了3个月,但是从今年2-3月份开始,市场又开始大幅上涨,房价没有因为资本利得税的推出而收到限制。


德国在房地产的各个交易环节都设立了严格的控制措施,如德国法律对房租和房价的年增长率都制定了详细的条款,违反者将被处以高额罚金,即使这样,德国的房价在近些年也开始逐渐上涨。


如此看来,房价上涨是一个世界性的难题。 很多首次置业的人士都寄希望于奥克兰Unitary Plan - 修建更多的房子,但是这真的会抑制房价的上涨吗?我们明天的专题里和大家讨论!




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