【土澳思维】的朋友们，
不少朋友都问过我，如果把自己的投资房便宜点出租给亲朋好友，税务上需要注意些什么？
他们说，之所以可以便宜一点，是因为省去了广告费、出租费甚至中介费等等费用。并且，由于房子出租给了自己认识的人，房客对于房子恶意破坏的风险就会相对较低。
我们今天就来说说廉价出租在税务抵扣上的风险和对策。
有投资房的朋友都知道，每个投资房的开销还是很大的。在有正常租金收入的情况下，这些开销都是可以抵扣租金的。在澳洲，如果总开销大于总租金收入，赔的钱还可以继续用来抵扣其它收入，也就是我们常说的负扣税政策。
以上这段话有一个很重要的前提，就是租金必须是市场价，英文是 market rate。
那什么是市场价呢？
这个问题其实很难回答，澳洲税法没有明文规定。以下是我对制定租金高低的三个思考方向，仅供参考：
相似类型的出租房，在两大澳洲房产门户网站 Domain 和 Real Estate 上的平均价格比较；
出租双方是否是按照相互独立原则(假设不考虑关系)而制定租金的，英文叫 arm's length transaction；
除了租金以外，房客需不需要支付其它相关开销，如水电费等。
所以，税务局在判断您的租金是不是市场价时，通常会具体情况、具体分析。
如果，税务局在权衡相关的事实后，决定租金不符合市场价位（通常是租金过低，而非过高）。那么根据税法行政条例 IT 2167第13至16段， 您投资房的最大抵扣额度就是总的非市场租金收入（non-economic rental），也就是说不可能有负扣税的情况发生。
假设，您的投资房租金市场价是每周600刀，每周的相关开销是800刀。您把租金定在了400刀，很明显，远远低于市场价。通常情况下，您的抵扣额度不是每周800刀的开销，而是被限制在了每周400刀。剩下的400刀就浪费掉了，因为不可以有负扣税。
但是，在2012年11月30日那一天，有一个很著名的裁决（Bocaz and Federal Commissioner of Taxation），当时的情况是，仲裁庭已经决定租金不是市场价了， 按理说，最大抵扣金额就是房租了。
可是，房东和房客有一个特殊协议，就是房客需要出钱对物业进行彻底维修。所以，把这些费用算进去后，原本是非市场价的租金就被认定为是市场价了。
紧接着，在2013年2月15日，税务局发表声明，大致意思是，我们虽然这次输了，但是本案有一点特殊。所以，同志们也不要太兴奋了，因为，我们还是会一如既往严格地审查通过非市场租金来进行相关开销抵扣的行为。
我经常跟客人说，如果您的投资房租金低于平均市场价100刀以上的，就必须有很好的理由向税务局说明原因。
如果原因仅仅是为了便宜点租给熟人，那么，您的投资房抵扣金额就一定会受到限制。
但是，如果您有很好的理由和证据证明非市场价的租金是由于一些商业性质的考量所引起的，如：
房客需要支付水电费
房客需要支付网络电话费
房客需要支付所有或部分投资房的维修费
房客需要支付物业管理费、地方政府费
您没有用地产中介（房客直接银行转账）
就有可能保证投资房所有相关开销的抵扣。
