你是否被这样的澳洲房地产广告骗到了?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-23 阿德莱德房地产投资


这两天樊霖姐在网络上找资料的时候,看到一个推广澳洲房地产的网站的信息,瞬间被这个网站的信息震撼到了!


这个网站上推广的是墨尔本的房地产项目,他们在网站上对公寓一房的推广信息是这样的:


这套房产的价格是40万澳币;一房一厅一卫没有 车库


 

我们来看看其中的猫腻:

1, 首付价格是房产的10%,4万澳币,按照当时的汇率大约19万人民币,没有问题;


2, 2018年交房,贷款6成,利率4%--这个问题非常大!(首先作为海外人士购房,我们属于投资客,澳洲银行对海外投资客的利率从未有过如此之低,这是误导之一!)


3, 2018-2020年,这里写的是“开发商预计年回报率6%”而不是开发商“提供”6%租金回报,所以信息不详,这是误导之二;


4, 2020-2023年一室出租房租是500澳币,请看现在墨尔本离这个项目100米左右的一室房租市场价格—$365澳币一周! 即便是展望到2023年的房租价格,以墨尔本市场25000过剩公寓的市场容量来看,不可能到$500一周,这是误导之三;


 

5, 所以,这套一房最后真正的出租回报率和净赚利润应该是这样计算的:

房屋2020年预估$420/周(预估最高值)*52

-利息$9600-年物业管理费约$1800

-年市政府约$1400-年水税约$800

-年出租管理服务费约$1700 (按6.6%市场价收取)

= 年约$6540 


 也就是广告上少算了每年一万澳币的支出!


6, 2023年利用“贴现’,房产价格估计是$65万澳币,可以将增值部分25万澳币提出购买另一套房— 这是按照墨尔本房价每年增长10%计算,同时如果按$500一周的租金计算,年回报率是6.5%; 那么墨尔本的房产年复合回报率应该是16.5%;而这就是最大的误导之四,甚至可以说是欺骗了!


因为墨尔本的房价甚至全澳洲的房价都几乎不可能有年复合16.5%的回报,尤其是公寓!

请看墨尔本最新的1998-2016年近20年的公寓表现:

 

(数据源于墨尔本当地一家房地产中介的房产估价报告)


也就是说,墨尔本市中心的公寓在过去20年的才涨了100%,每年5%的房价增长,而不是10%!(房产广告区离墨尔本市中心不远,可以作为参照)


我们再来看看他们的两房公寓宣传手段:


这套两房两厅一卫的公寓价格在60万澳币,不知道是否包了车位。

 

分析:

1, 前三条状况与一房公寓相似;


2, 最后一条的半租半住,一室分租的价格就是$400澳币一周,这么高的房租请问谁在租呢?(纯粹的误导价格!)


因为墨尔本单间房租价格在这个区域(相似楼盘)是这样的--仅仅$280澳币一周啊:

 

而且,所有的这些信息中,都只是告诉读者您最大最好的收益,而没有告诉您最最重要的—每年持有这些房产的开销,其中包括的公寓物业管理费,市政费和水税等开销。


而一幢高层公寓楼的年物业管理费大约在2000-5000澳币一年(具体情况要看是否有游泳池等高级设施,设施越高级,物业管理费越高,相对出租回报率就越低,因为这个费用是业主支付的!)


但是,我们可以这样来武断的下评论,澳洲房产销售都是骗子吗?


并不是的。


以樊霖姐所在的TIPS公司的房地产销售来举例,首先,我们告诉你在澳洲拥有房产后,除了房租作为收入,所有的潜在费用支出,都帮你算出来啦!


表格中可以看到房屋的保险,房东的保险,三费支出,甚至出租广告费和租赁费等等费用都计算在内了!

 

贷款利率是按照目前市场最高的利率计算的,是怕万一最坏的状况发生,你还有缓手的机会!


更加重要的是,如果看樊霖姐所有的帖子,都很负责的告诉你,澳洲房产的年复合投资回报率在9%-12%之间,弹指20年,整个澳洲所有城市都一样,没有差别!


肯定会有人问,为什么你们TIPS公司要讲实话呢?为什么你樊霖姐要讲实话呢?


首先,在澳洲有法律约束着我们,不能乱讲。


其次,作为澳洲本地人开办的公司,我们销售的房产都是给澳洲本地人士的,如果把这些隐藏费用没有算进去,那么澳洲人按照平时的开销习惯,就有可能没有把这项支出列出来,那么他们就会陷入财政紧张,就会引起纠纷。

本着这样的原则,我们TIPS公司是老实本分的销售澳洲房产的,不带猫腻。你在我们这里买到的,一定是放心房产。


所以,在投资澳洲房地产的时候,应该多问问几家销售公司。找到诚实,守信的靠谱房产公司购买房产才最可靠。


所以,如果购买澳洲房产,多问几家,多比较一下。找樊霖姐这样比较靠谱的中介,我们TIPS这样澳洲本土公司,信誉是有保障滴!


想了解更多澳洲房产信息,欢迎加我的公众微信 adelaide5000






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