【土澳观察】投资房负扣税的博弈论

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-19 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


今天中国女排激战四局(27-25、23-25、29-27和25-23),以3-1战胜荷兰,时隔12年再度跻身奥运会的决赛(8月21日周日澳洲东部时间11点15分,搬小板凳啊),对决首次打入奥运决赛的塞尔维亚。


历史上,女排曾在1984年洛杉矶奥运会和2004年雅典奥运会两度夺冠,【土澳思维】衷心祝愿她们能在周日再拿下一枚金牌。



最近,悉尼科技大学教授 Stephen Woodcock 针对目前澳洲的投资房负扣税现象做了一个博理论(Game Theory)的实验,结论非常的有意思,让我们一起来看看吧:


英文实验原版


中文解释


先普及一下知识啊。什么是博弈论(Game Theory)?我查了一下维基百科,博弈论又叫对策论或赛局理论,是应用数学的一个分支。1950年著名的囚徒困境(Prisoner's Dilemma)就是博弈论的经典例子:


  1. 若一人认罪并作证检控对方(相关术语称“背叛”对方),而对方保持沉默,此人将即时获释,沉默者将判监10年;

  2. 若二人都保持沉默(相关术语称互相“合作”),则二人同样判监半年;

  3. 若二人都互相检举(互相“背叛”),则二人同样判监5年。


两名囚徒由于隔绝监禁,并不知道对方选择;而即使他们能交谈,还是未必能够尽信对方不会反口。就个人的理性选择而言,检举背叛对方所得刑期,总比沉默要来得低。试设想困境中两名理性囚徒会如何作出选择:


  1. 若对方沉默、我背叛会让我获释,所以会选择背叛。

  2. 若对方背叛指控我,我也要指控对方才能得到较低的刑期,所以也是会选择背叛。


二人面对的情况一样,所以二人的理性思考都会得出相同的结论:选择背叛。背叛是两种策略之中的支配性策略。


那什么是负扣税呢?就是允许纳税人用其它纳税收入(例如工资)抵扣投资上的损失。因为在正常的情况下,投资的损失是不可以直接抵扣您其它不相关的收入的(如工资)。澳洲和新西兰是全球少数的几个仍然坚持负扣税政策的发达国家之一。美国和英国是没有的。


好了,绕了这么大一圈,我们来说说 Stephen Woodcock 的实验。本实验有几个重要的前提条件:


  1. 房屋的供应是有限的;

  2. 房屋的价格由市场为导向;

  3. 参与者可以向银行贷款的上限是他们每周工资的1000倍;

  4. 参与者可以把租金算进他们的预算中;

  5. 房租收入的周租金上限是他们每周工资的4分之3;

  6. 参与者1 是土豪,工资渐渐递减,参与者6是屌丝(永远买不起房子);

  7. 房子1 是最贵,房价渐渐递减,房子5是最便宜。


第一轮


附加前提条件:不允许负扣税。


没有即刻的动机让参与者多买投资房。就算是非常富裕的参与者,也会考虑到投资房相关的维护费用。因此,每个人主要考虑如何有一套力所能及的自住房。因此,市场上的房源分配相对平均。参与者6由于收入过低,被永远地排斥在了房产市场之外。



第二轮


附加前提条件:只允许一个投资房的负扣税,参与者首先保证自己有自住房,如果可能,再来买投资房。税务利益不在计算中。


参与者1不差钱,一口气买了最好的房产1和2。由于参与者1为了抢夺原来参与者2的房子,不惜高价买入,因此房产市场价格总体提高。再加上房源的有限供应,迫使先前可以买得起房子的参与者5改成了租房。




第三轮


附加前提条件:只允许一个投资房的负扣税,参与者首先保证自己有最好的房子居住(买的或租的),如果可能,再来买投资房。税务利益不在计算中。


参与者1还是不差钱,一口气买了最好的房产1和2。由于每个参与者都想有最好的房子居住,所以每一个参与者会先租上一个参与者购买的房子住(更好),然后再买一个投资房。参与者5最后也只能租到最差的房子了。




第四轮


附加前提条件:对投资房的负扣税没有限制,参与者首先保证自己有最好的房子居住(买的或租的),如果可能,再来买投资房。税务利益不在计算中。


由于可以无限负扣税,参与者1会有强烈的动机买买买,由于参与者2想住最好的,只好租参与者1买来的房子,而参与者1会马上利用这笔收入,继续买下一套房子。如此反复,参与者1凭借自身财力和负扣税的激励政策,把市面上的房屋全买下来,其他人只好当租客了。



结论


Stephen Woodcock 的结论是,在博弈论的虚拟假设里,无限负扣税(第4轮)会激励较富有的人(正常收入+租金收入)占据先机,多多买房。让其他想住好房的参与者被迫租房(房源有限)。同时,由于较富有的人需要抢占先机,就用了较高的价格买下其它的投资房(考虑到反正会有负扣税政策的部分补偿),造成了房市价格的整体攀升。


虽然 Stephen Woodcock 教授的实验不可能完全考虑到房市的其它重要变数,如投资者不一定想住最好的房子,他们可能会集中精力和财力,先租一个差一点的房子住,以便可以买更贵的房子。又如对房产增值的考虑。但实验确实让我们看到了负扣税对房价和社会财富分配的潜在影响。


那现在问题就来了:负扣税到底有没有推高房价呢?我认为一定有强烈建议朋友们读读我的另一篇文章:负扣税永远不可以是您买房的唯一目的或主要目的!【最新】格雷坦研究所 Grattan Institute 关于澳洲负扣税的研究)。


感谢捧场,周末愉快。


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