悉尼人口8月预计超过500万!房价涨势惊人!海外资产配置抵抗人民币贬值!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 臣信集团


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据澳洲统计局(ABS)预计

澳洲悉尼人口8月将首次突破500万人大关

而且人口增长也没有放缓的迹象

每周有1600人涌入悉尼定居



根据最新数据

2016年8月澳洲人口约为2415万

这意味着全澳有超过1/5的人都定居在悉尼

也相当于过去5年在侯巴特及达尔文定居者的总和!


 


人口增长


2016年澳洲人口普查的主管杨格(Duncan Young)认为,悉尼内城区滑铁卢(Waterloo)/比肯菲(Beaconsfield)和皮蒙特(Pyrmont)/欧田磨(Ultimo)新建的高密度住宅促进了人口增长。他指出:“这种剧烈变化以及8月人口普查中的数据,对未来的基础建设直接投资非常重要。这不仅仅关乎新的道路及交通服务,也关乎住宅项目、学校及医院。”


悉尼鳞次栉比的起重机正在见证着澳洲的公寓建设潮,而沿着悉尼西南区及西北区走廊地带的人口增长也方兴未艾。某些在2011年的人口普查中,人口稀少的地区,现在的人口也迅猛增加。



 

按照澳洲统计局的预计,奥兰公园(Oran Park)、雷平顿(Leppington)、凯瑟琳山(Catherine Hill)和科比蒂(Cobbitty)等地,人口将比上次普查时增加74%至232%。在悉尼西北区,凯利维尔岭(Kellyville Ridge)的人口预计增加4000人,附近的斯坦霍普花园(Stanhope Gardens)增长人数紧随其后。巴拉玛打(Parramatta)和莱德(Ryde)的人口也预计各自增加逾3000人。



未来人口预测


根据澳洲基建局(Infrastructure Australia)给出的澳洲人口增长报告《Australian Population Estimates and Projections 》,悉尼的人口增长压力在未来15至20年内都不会得到缓解。


据上述告分析,悉尼的人口在2021年将会增加至540万,在2026年增加至580万,在2031年增加至620万,而到2055年将冲击800万大关!将是上次人口普查2011(460万)的将近两倍!


悉尼人口的大幅增加将会影响到今后的国家的投方向,这不仅仅关系到新路和交通的建设,也将会影响到建房项目, 学校和医院的建设。由于人口的迅猛增长,大量的基建资金将会被投入到交通,住宅,学校和医院里,以适应不断增长的人口。


澳洲2016年人口普查的负责人Duncan Young,他预计这次进行的人口普查会显示悉尼城区附近的Waterloo-Beaconsfield 和 Pyrmont-Ultimo 区的人口将大幅上升,因为这里最近几年建了大批的高密度公寓住宅。



房价增长


悉尼的房地产繁荣已经打破了15年的纪录,据了解,悉尼的房价在2001年到2004年之间跳涨了61%。


据《澳洲人报》报道,悉尼房产已成为世界资本追逐的对象,位列世界优质投资品之中。在过去一年里,悉尼高端房产价格的涨速已是摩纳哥、新加坡房价涨速的2倍以上,伦敦、罗马、日内瓦、纽约的5倍以上


据CoreLogic统计,在2012年到2016年之间,悉尼的房价已经上涨了61.3%。


虽然悉尼的房价已经傲视全澳,但是房价的增长速度仍是惊人的快,甚至是其他的州的两倍之多。


据《每日电讯报》报道,CoreLogic RP Data7月份的《房屋价值指数报告》显示,悉尼现在的中位数房价是77.5万澳元,同比增长9.1%。即使墨尔本房子的中位价上涨了7.5%,但是仍低于悉尼19万澳元。


屡创新低的利率(标准可变利率已降至1968年以来的最低值),更具竞争性的自住型房屋贷款以及投资者的回归都将成为房价再涨的强驱动力。


据CoreLogic最新发布的地产脉冲报告,澳大利亚房价中值超100万澳元的郊区数量达到613个,这意味着澳洲的百万房区数目一年内增长了29%,过去三年增长了125%。


报告记录的郊区多数由独立房占主导(570个,93%),以公寓为主的郊区是43个,占比7%。



由报告数据可知,新州的百万房区由2008年时的141个增加近2倍,达到418个。维州由32个增加到102个,增幅218%。


CoreLogic研究分析师卡梅隆·库舍(Cameron Kusher)表示,我们预期在创纪录的低息刺激下,未来一年,高端房产需求会保持旺盛。相信会有更多郊区的房价中值超过100万澳元。


21世纪初期时悉尼房市录得的增长虽然时间较短,但幅度却非常大——在截至2002年6月的12个月里飙涨了23.4%,那时候的房价增速比现在要快很多,虽然有泡沫的声音传出,但最终还是没有发生,这也间接证明了目前的市场是非常健康的。


如下图所示,绿色柱状图代表悉尼待售的房屋,可以看到从一年前现在一直都是一个下降的状态。


而黑色线状图,也就是房屋清盘率在去年11月至12月经历了一个短暂的低谷期之后,逐渐攀高,一路上涨至今。





海外资产配置抵抗人民币贬值


美国银行、瑞银集团、高盛集团、苏格兰皇家银行等机构将人民币兑美元汇率的预期水平下调至7元人民币兑1美元甚至更低,美国银行预计人民币兑美元到年底将下跌超过4%等等!



为了规避和对冲单一货币资产的下滑风险,海外资产配置成为高净值人群的“刚需”。而加拿大BC省政府则宣布,将对外国买家(加拿大公民和永久居民PR除外)征收15%的特别物业交易税。这意味着如果外国买家(留学生、工签、海外投资者等)在2016年8月2日后于大温哥华地区购买价值2百万的的别墅,将要额外支付30万加币的“BC省房产税”。


另外,温哥华全面开启房屋空置税也将很快实施。




与温哥华的“大刀阔斧”相比,澳洲NSW从6月21日开始在原有印花税基础上,对海外购房者加收4%的印花税现在看来是非常“温和”的了。


随着新富人群的全球资产配置热兴起,价值标的城市针对海外投资者制定各项政策是必然的。海外投资,还是印证了那句话:门槛越来越高,投资获利要趁早!


地产集团莱坊(Knight Frank)将悉尼列为温哥华和上海之后房产升值最快的地区。过去一年,莱坊在悉尼房市上收益超过20%。


莱坊研究主管Kate Everett-Allen表示:“虽然新洲对外国购房者征以新的税收,悉尼房价今年平均年涨幅仍逼近12%,是世界上房市收益最高的地区之一。”





年底房市预估


按照澳大利亚房地产协会和澳大利亚统计局的数据,过去20年间,悉尼房价增速是收入增速的3倍以上。


自1996年的低利率刺激开始,房价暴增了270%,中间价年增长率达22.9%。


CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,收入和房价之间的差距已经创下历史纪录,这样的预测对投资者来说是好消息。另外,随着大规模基建,我们将看到悉尼周边郊区越来越受到推崇,房价也会随之水涨船高。


中国政府鼓励国企走出去,而这些国有企业可能成为澳大利亚房地产入境投资的主要推动力量。


据悉,澳大利亚是中国境外投资的第二大接收地,去年中国在澳大利亚的投资总额为122亿美元,仅次于美国。中国国企看好澳洲房地产市场,纷纷赴澳拿地扩张,其背后无疑是对澳洲房市前景的坚强信心。


澳联邦大选结束,联盟党获胜,偏重限制购房税惠的工党落败,这意味着政府支持房产投资的大方向不改。


澳央行于今年8月再度降息,而市场对现金利率继续下调抱有较高预期。


在此背景下,甚至在监管高压下公开收紧信贷政策的大银行亦暗中布局房贷市场,从6月开始,各大借贷机构正在争夺选择定期贷款市场的份额,纷纷降低固定贷款利率,以此举措来维护市场秩序维护不动产市场份额并吸引房产买家。



大银行“对内”放松,绿地集团等中资开发巨头马不停蹄攻城拔寨无疑释放出重要积极信号,加上整体宽松的大背景——政局稳定和创纪录低息,澳洲房市再迎一个上涨小高潮还是值得期待的。


小臣观点

澳洲土地价格过高已是不争的事实,悉尼每平方米的价格较巴黎、洛杉矶和上海更贵,在全球排行第四!


紧张的供给、创纪录的低利率、快速增长的人口,以及总体上运行良好的经济环境都在促使房产增值。


悉尼不断上涨的房价和高租金让投资者还在不断涌入,而受制于悉尼这个海港城市稀缺的土地资源,预计房价上涨趋势还将持续下去。 


目前,大家都在等待着最新的人口普查结果,堪比“移城”的人口增长速度必然导致房价高企。



文章转自网络,由臣信集团编辑!




项目名称

Wonderland(Central Park最后一期)

项目类型精装公寓
项目区域Chippendale
预计交房期2018

参考价格

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