与澳洲当地开发商的一问一答(下)

2017年03月03日 澳洲地产投资置业顾问


第四、开发商的成本&利润


小编:现在开发商的开发成本有多少?


小A君:这个不好说。很多拿地拿贵的,最近有个客人在悉尼西北拿了一块地,不算利润,已经是90万一套的成本了,找到我们之后,经我们的核算之后,其项目回报是负的,他后来问是否可以在销售部分做一定程度的拉伸10-15%。我说,我可以肯定的告诉你,这是不可能的。


这个市场很透明,你拉伸就算5%,就已经很贵了,销售起来也已经很困难了。另外,其配置也都是中低端的,面积是固定的,位置属于山区,也不是封闭式小区,也没水,等等,也就是说,没有特别出彩的地方,所以很困难。


小编:那开发商,如果中间环节控制的好,利润占一套物业的百分比有多少?


小A君:像澳洲一些大型开发商的话,我觉得利润在20-30%是非常不错的回报。而很多中国开发商过来,回报也就是在0-10%之间。


如果是利用澳洲当地银行贷款,去做杠杆来交割土地,回报率还会高一些,有些国内开发商就是全款买地,有些在前期统筹不够,后来发现土地款借不到时,就只能找高息贷款机构,反而回报率还会低。


第五、选房子除了看厨具等品牌,还需要看什么?


小编:朵儿,从开发商的角度,你觉得对于买房的投资人而言,选房子除了看厨具牌子之外,最需要看什么?(因为很多人看房子除了认识个厨具之外,就没然后了。)


小A君:首先,我可能要建议大家看看Builder是谁,不同的建筑商的完工时间,作风都不太一样,但澳洲几个大的建筑商都没啥问题。


其次,我可能觉得开发商的态度和秉性也很关键。新来的开发商你很难判断。之前关于日落条款的事儿不是好多人转吗?说一房子超过了日落条款期限,房子在买入50万澳币,到造好市场价70万澳币,有些以利益为导向的开发商,可能毁约,重新再售。有些开发商,我听说房产销售在代表客人咨询开发商时,往往得不到答案,所以这样的开发商是不够负责的。


小编:那如果我在Northbridge,或者Neutral Bay这样较好的区域选项目,而这里的开发商一般又比较小的话,我是不是就不能买了呢?


小A君:不一定。这其实也不一定和体量有关系,开发商也有拿大中小不同体量的项目。经常有人问我一些小区是否值得购买,因为华人知道这样区域的人数少,我个人倒觉得,正是因为这样的区域知道的华人少,才有可能有更大的潜力存在,当大家都去买Rhodes, Wentworth Point,或一些华人密集区时,你不觉得这种风险高了么?


另外,我觉得这也要看一个项目销售的是哪个中介,如果是西人中介,很多情况下,好的东西,西人就抢走了,不一定需要再转给华人中介去销售。


最后对中国开发商的忠告


大编:小A君,你对中国新来开发商的忠告是什么?


小A君:恩... ... 该花的钱要花!不要为了省钱去找不好的建筑商,不要为了省钱,忽略了项目经理。另外,对于经济实力太强的开发商,也不要过于自信。


在澳洲的开发市场是非常透明的,一块地,是一百万就是一百万,你不可能卖到一百五十万,如果买贵了,你的销售端又不能做到适当的拉伸,那么未来是非常被动的。


小A君:当然不是。每个council对于zoning都是有要求的,在council的网站全都有,消费者感兴趣的话,都可以查到。在不同的Zoning带,就意味着你只能造对应的房屋类型。比如R4,这是高密度的,你才可以造高层。



小编总结:


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