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尽管市场预期美联储将要加息，然而，美国房价仍在上涨。据CoreLogic HPI统计，2017年1月美国平均房价上涨约6.9%。

美国十年期国债收益率上涨至约2.6%，创下去年九月以来高点，但债券市场进一步细分却给楼市带来利好。购房者需求增长，并没有因利率上升而降低需求，劳动力市场数据逐渐强劲，通胀预期回升，美国市场或比预期较快地调整。

为了避免债券市场风险，美联储或许告诉市场要排队，债券市场进一步细分，若美联储提高利率四分之一百分点，并不足以让债券市场担忧。从2011年以来，美联储尽一切可能抑制房地产市场膨胀，以维护商业银行与机构投资者，近六年来美国房价已累计上涨约40%，目前中位数约22.89万美元。

非农数据好于预期，不仅提升加息概率，也提升了市场需求，需求增长推动房价上涨，在美国市场大部分地区抵押贷款利率约4%，处于历史较低，购房者在美联储加息前买房。根据抵押银行协会，截至2017年2月4日当周，美国抵押贷款申请数量增加5.8%，再融资指数上涨5%，在利率提高前，买家享受着较低抵押贷款利率，美国房屋市场房价小幅上涨。

通胀逐渐回升，而美国劳动力市场好于预期，工资增长虽然不比房价上涨，而美国股市上涨将有助于楼市。减税预期吸引海外企业回到美国市场，美国劳动者收入增长有助于楼市加速清理库存，在利率上升之前，购房者享受低利率与购买房屋而跟上通胀上涨，据全美地产经纪人协会，2015年4月至2016年上半年，海外买家到美国购买豪宅总金额减少，这也是5年来首次减少。购买住宅数量比去年同期减少约1万多套。一些富豪开始出售豪宅，通过出售变现来获得资金流。

利率提高，美元供应或有所减少，债券收益率上涨，债券价格下跌，债券市场进一步细分，然而，美国股市上涨有助于楼市。美国房价在1月份小幅上涨，虽然上涨速度有所放缓，但是平均房价上涨。

通胀回升，经济学家研究认为，持有不动产是对冲通胀较好资产，持有房屋可能跑赢通胀，巴菲特建议投资者购买美国房屋，巴菲特建议美国人购买放低惨，房地产对很多人来说是有价值的资产，特别是计划同一地区居住多年的家庭，美国的30年按揭是全球最佳的投资工具，即便提高利率，业主仍然可以还清按揭贷款，对于业主来说是极为吸引的投资工具。

即便提高利率，美国楼市可能继续达到峰值，有几个理由：

第一，通胀回升。美国加息可能会选择在通胀上涨时，而通胀回升有助于各种金融资产，房地产可对冲通胀，按揭贷款是具有吸引力持有资产。

第二，劳动力市场强劲，美国劳动者收入增长，有助于推升需求。

第三，在缩减资产负债表以前，美国股市下跌概率较小，美联储加息既会照顾到债市也会维护股市，美国股市不断创新高有助于楼市。

第四，债券市场进一步细分，提高债券收益率，债市细分，有助于释放金融市场风险，而利于房地产市场。

第五，美国市场预期减税等有助于企业盈利，减税有助于商业地产楼市。

美国加息在即!房贷利率再看涨!再等要多花多少钱?

不论是美联储，高盛还是摩根士丹利，对3月美联储加息的预期大增，随着联储利率的上涨，美国房贷利率预计也要上涨!再等可能要损失巨大!

2017年二月底，美国长期贷款的利率再次上调,引发国内外媒体关注。究竟美联储未来将会如何动作?投资者是该观望还是入市呢?

美国抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)表示，今年二月, 美国30年房贷利息从去年年底的4.15%上涨至4.16%, 15年贷款的利率也在一周之内上涨了0.02%。

从去年川普总统大选获胜开始, 贷款利率就开始逐步上涨。主流媒体认为川普在减税和大力发展基础建设(如: 道路、桥樑和机场) 方面的计划会拉动美国经济, 从而带动人们贷款投资的热情。

事实也的确如此, 美国不少大型城市都出现了地产开发热潮, 其中西雅图去年市中心的吊车数量多达58个, 位居榜首, 洛杉矶紧随其后, 其次是首都华盛顿(见下图)。

最新数据显示, 贷款利率上涨并没有阻挡人们的购房热情。今年1月, 美国公民的购买速度迅速攀升, 主要城市的房屋上市4天左右就能被售出, 人们对于十几个买家争抢的局面早已司空见惯。

贷款实例

去年10月中旬, 由于当时美联储还未加息, 美国当地人拿到了5年定息3.25%的贷款。而今年年初, 另一位美国客户最终只拿到4.08%利率的贷款。

对于需要槓桿的投资者来讲, 无论是住宅还是商业地产, 入市时间都极为关键, 漫长的观望不仅会错过投资良机, 还会使现金流明显缩水。

用数据说话

图片：美国年平均贷款利率走势(30年定期)

而今年1月, 平均房贷利息已上涨至4.15%。如果您购买的是一处$300万的地产, 那么每年需要多缴$6000贷款, 30年就要多付$18万, 差额十分明显。

如果您这时候打了煺堂鼓, 想等到贷款利率下降时再入市, 那么美联储可能要让您大失所望了。

经过了十年的经济阵痛和復苏后, 美联储在2015年12月首次加息至0.5%(见下图)。

联邦基金利率走势

这既是标誌着金融危机结束的里程碑, 也肯定了美国当前强劲的市场现状。2016年12月,美联储再次上调利息至0.75%, 并表示利率将在2018年达到2%, 2019年达到3%。

美联储联邦公开市场委员会(FOMC)将在3月14-15日召开议息会议。据芝加哥商品交易所的联邦基金目标利率观察工具，目前市场对美联储3月加息的概率预期已经从一周前的30%大幅上升至80%左右，对6月份加息的概率预期上升至90%以上。

高盛也连续上调对3月份加息概率的预期，最新预期已经高达95%。

摩根士丹利也发布报告指出，由于核心通胀升温，预计美联储3月将会加息，同时将今年全年的加息次数预期从此前的两次上调至叁次，将2018年的加息次数预期从此前的叁次上调至四次。

虽然联邦利率上涨反映了美国经济增长的乐观态势, 但任何事情都有两面, 上升的利率会拉高银行的贷款利率, 从而增加投资者的贷款压力、压缩投资利润。

如果您已经决定投资美国地产, 就要儘早完成资金转移, 并在顾问团队的帮助下选择符合自己投资目的的地产, 免得错过了利息再次上涨前的黄金时段才后悔莫及。

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