【老蔡侃房】在澳洲这4类人投资房产总是失利!小心避免!

2017年03月15日 今日墨尔本




老周在公司有个很热门的服务,就是出台和大客户聊天。


话题么,你猜也能猜到,都是些想买房的朋友。

和他聊天的多半都是一些在某些领域比较成功的人,但是对于买房经历基本上都会说一大堆观点,然后总结:所以到底应该买哪里好?


这些客人其实是有点智慧的,因为他们意识到了如果连赚了钱也不知道为什么会赚了钱,而亏钱也不知道为什么会亏了钱,那就是时候寻求专业帮助了。


我们天朝地大物博,人也是形形色色千姿百态,唯独在买房子这件事情上,都特别有自己的主见和想法。


不论是经理总裁还是清洁大婶,都对投资房产能侃上半个小时。


他们大部分人都不太相信,在澳洲买房投资,其实是个技术活。


他们大部分人都执着地认为,自己是很懂的。

经过我这一阵子大量的和老周深入套话,总结了一些会买错房子人,或者会错过好房子人的典型特质。


好了不用怀疑了,你肯定能看到一些熟悉的影子,是不是对号入座,大家自便。

1

不定目标,或定了目标后把与目标相反的物业也拿来一起比较的

前阵子有一位朋友买房子,预算100万,来问我意见,我给大致推荐了个方向,他觉得有道理,就定在一个区域里的有开发潜力的旧房。

他看到感兴趣的就给我看,我大约看了也有不下20套,然后他准备去拍卖了,忽然又发来一套豪宅。


我问他怎么看起豪宅了?他说啊呀,想想买套现成的房子自己住住也是很好的啊。我无语。

又过了两周,他又发了另一套房子,我一扫,知道这套至少也要140万,问他,这不是超你预算了吗?


他说,啊呀如果能买在这个区域,预算可以弹性扩张到140万的。我呵呵。


不过这位朋友还好,后来兜兜转转,还是兜回了一开始的路子上了。


但不是所有走偏了的人,最后都能走回原定路线。



小结:需要提醒大家的是,房产投资模式是很多的,赚钱的门道也有很多,如果你做过功课,得到过指引,确定好了某个方向之后,最好不要无端走偏。为什么?你说你要去罗马,本地人给你指了条路,你走了一半,因为旁边有只鸟叫,你就跟着鸟走了,你觉得后果会是什么??

2

迷信中介的话,或者完全不听中介的话

新手一般都遭遇过这个坑,就是中介说房子大概卖100万,然后你屁颠屁颠拖家带口去参加拍卖,结果拍了135万。


还有些朋友买在新区,开发商代理说开车去city只要20分钟,你入住了才发现,要凌晨2点一路飙车才能20分钟开到city。


其实中介是我们这个行业的亲密战友,而和中介的关系处理绝对是一门艺术。


打个比方,中介就好比是来家里做客的远房亲戚,我们要尊重聆听,但也要注意距离和分寸。


这些年兴起的网络平台意图代替中介,我是不太看好的,因为房产交易中所牵扯的利益和关系的复杂程度,还是需要大活人去调剂的,因此千万不要小瞧中介的作用。


我们需要理解一点,中介的目的是使得交易成功,所以中介提供的信息,买家自然是有义务自行核实的。


相应的,在商讨价格的时候,自然也需要考虑常用的博弈手段,比如不要太暴露自己的底价等等。


但是不要忘记了中介是非常想促成交易的一方,所以如果你是一位诚心的买家,你与中介的本质大方向是一致的,大可不必把中介当作敌人,排斥厌恶。


我之前一位客户老王看中一套旧房子,出了一个80万的价钱给中介,并要求中介告知业主。


这套房子没什么人要,在市场上很久了,老王觉得自己出的80万价格一定是能被接受的,谁知中介说业主拒绝了。


老王觉得中介一定有猫腻,没有把自己的正式出价告诉给业主,于是跳过中介去找业主。


事实是,中介确实没有告诉业主,这点老王判断是对的。


但是老王没有想到的是,中介没有告诉业主的原因,是业主竟然有一个高的匪夷所思的底价,是100万,中介知道80万一定不会被接受,也知道老王应该有上升空间,所以打算再提高一点价钱后,才去进一步说服业主。


老王很忿然,认为业主的底价那么高竟然不告知买方,是在浪费大家时间精力。


而中介认为,业主有高的预期虽然有点难搞,但只要时间一长,总是会把心理预期降低的。

如此一搞,反倒是中介认为老王是一个不守规矩又难搞的买家,便拒绝与他再议价。


1个月后,房子以80万6千的价格成交了,买家不是老王。



小结:在市场上混久了,一定会遇到过职业道德低下的中介,但这并不代表整个行业,最关键的是,怀有这种排斥的心态,不利于你去与中介谈买卖。毕竟,你买不买的成,中介还是有点影响力的。买房时,做好自己的功课,中介的建议要客观地评估,尽可能从双赢的角度去处理问题。

3

 希望别人给最直接中肯的建议,

听了之后又怀疑

说到给建议,从业多年的人想必都有体会,很多时候问者无心,说者有意。


很多结论看似简单,但实际是很多年的积累,告诉你了,大部分人也只是东听听西问问,并没有真正吸收。


凡事有疑问是一个审慎的基础,是好的,但是每一个建议都质疑一番然后回到原点,对于前进是有害无益的。


我们公司里常年都会淘一些高利润的开发土地给老客户,而这些客户一般称为高端客户,高端的不是预算,而是心态。


他们往往有很强的决断力和行动力,当信息放在他们面前时候,他们快速消化,然后不犹豫纠结,见到好的deal,果断拿下,不喜欢的就否决。


提醒:房地产里赚大钱的,绝对不是那些三心二意,犹豫不决的人,有时候最直白的道理,往往是最接近事实本质的真理。

4

看不出哪里有问题,但是每次都以“再看看”结束

与普通的拖延癌不同,置业中的拖延癌往往来自于不自信,或者说是缺乏专业指导。


买房子从买house的预算一直拖到只能买公寓的投资者,大有人在。


他们不是故意拖时间,或者懒得看,恰恰相反,他们往往非常热衷于看房,而且网撒得非常广。


看得越多心里越没有底,看不出不同房子的区别对于未来房价增长会产生的影响,以至于每次都不了了之。



小结:这种纠结的特质,是置业新手的典型,由于缺乏一个清晰的蓝图、对价格的判别能力和议价手段,常常是东一炮,西一炮,到最后损失大量时间成本,对于新手来说,千万记住,打败你的不是房价,而是“等等看”。

总结

在澳洲买房不像在中国买房这么直接,澳洲关于售房方式的规范更多,信息量更大,可以出问题的地方也更多。


你需要考虑的不仅仅是楼层,户型,小区。

在这里,有厚厚的土地文件城市规划政策可能影响你土地未来的价格,有复杂的人事关系可能影响你出价的胜算,但在这里也又更多长远发展的机会。


大部分人不缺机会,缺的是专业的判断,尝试机遇的胆色,坚持不懈的毅力,和一点点信念。


新的一年,与大家共勉。

下周预告



华人买家口袋很深,喜欢买卖新建豪宅,下周带大家八一八墨尔本最值钱的几栋豪宅,和投资豪宅的注意事项。

 

精选问答:


Q:我在澳洲买了楼花付了10%定金,现在交割不了,定金还能拿回来吗?


A:具体情况看合同的内容,不过在绝大部分情况下,卖方有权利没收这笔10%的定金


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