我的房子比邻居小,为什么物业费却比别人贵?| GOODWIN专栏 09(平台原创)

2017年03月24日 澳洲房产大全



  主编寄语

羊琛子律师是澳洲德盈移民律师事务所(GOODWIN)的创始人,德盈也是我们在悉尼合作得最久的律所之一,最主要的原因:服务质量高,执行力十分强,客户评价极高。


她也曾参与《澳洲房产那点事儿》一书的编著工作。


此专栏未来将以移民法方向为主,房产法律为辅。专业度自然必要,经验值则更为可贵。



GOODWIN专栏 09

我的房子比邻居小,

为什么物业费却比别人贵?

作者:羊琛子


两天前,联邦政府通过各种渠道向公众发布了一份25页的讨论文件,提出了一系列调整措施,旨在征求公众意见。


前几天,有一个悉尼客户打电话怒气冲冲地告诉我们他买的公寓去年年底过户,这个月收到了第一封物业费账单,一个季度两千多。可邻居的房子明明比自己大了几十平米,物业费反而只有一千多。

 

一栋楼里的相邻房子,物业费怎么会差那么多?这到底是谁做的安排?如此安排是否合理,又是否合法?如果不合理,买家有没有渠道可以申诉?如果不合法,谁又可以承担责任呢?


首先,给大家讲讲单元权益(Unit Entitlement)。


熟悉楼花合同的人通常知道,开发商在分契住房设计草图(Draft Strata Plan)中通常会列出每户的单元权益(Unit Entitlement)。例如100/1000,代表买家在所在分契式住房项目(Strata Scheme)所占有的份额为10%该份额通常决定着投票权和物业费缴纳的比重,即含有权利又含有义务。

 

但牵涉到物业费,买家担心的往往是自己的份额越高,交的金额也越大。一般来说单元权益的划分能反映出对应物业的市场价。市场价越高,单元权益也高。因此,同一栋楼里两房的单位权益一般比一房的高,三房的一般比两房的高。


但在法律上,开发商没有义务一定要参照市场价来划分单元权益,合同里也往往写明开发商对此有自行决策的权力,买家不得干预。

那么到底划分单位权益有没有标准呢?


难道开发商可以随随便便把我房子的单元权益规定为100/1000,而把一模一样的邻居房子权益规定为50/1000

 

当然不是。专业的问题应该由专家来决定。这也是澳洲法律从始至终遵循的准则。

 

根据Strata Schemes Development Act 201510条的要求,开发商在注册分契住房设计图(Strata Plan)时必须要提交单元权益划分的评估师证明(valuer's certificate)


该证明必须由持有相关资质的评估师出具。这些评估师被要求为Australian Valuers Institute或同类机构所认证,保持一定独立性,并不是有些买家想象中开发商的"自己人" 

但即便如此,专家也可能会犯错,如果买家遭受不公的安排,应该如何申诉呢?

 

Strata Schemes Management Act 2015236条第1款规定裁判庭(过去是Consumer Trade & Trenancy Tribunal,现在是NSW Civil and Administrative Tribunal)有权在收到申请后勒令调整在分契式住房项目中的单元权益。前提是单元权益的分配在分契住房设计图注册时不合理。

那什么是不合理呢?


裁判庭会综合考虑所有相关因素(包括但不仅限于各单元市场价)。在实际审理过程中,裁判庭有权考虑最初开发商安排单元权益的初衷以及重新安排单元权益对其他业主及日常管理的影响。没有任何一种因素具有决定性,裁判庭需要全盘考虑后作出决定。


即便存在不合理,裁判庭也不一定会行使其权利调整单元权益,以防为了解决一种不公平而创造出另一种不公平。因此,裁判庭被法律赋予的权限和灵活度相当之大,申请人需要准确拿捏各考量因素的利弊并予以举证。

 

如果开发商在注册分契住房设计图中被发现没有使用持有资质的评估师,那么裁判庭有权根据Strata Schemes Management Act 2015236条第6款的规定要求开发商支付申请人在申请过程中所产生的相关费用并赔偿多缴纳部分(赔偿期限最多可推至判令发布前6年)。

  

说个题外话,除了分契住房设计图,个别开发商会在物业管理附则(Strata By-Law)中加入一些非常规的安排,比如明明买家的权益是100/1000,但其投票权在物业管理细则中仅为50/1000。相对应的,另一位业主的权益同样是100/1000,但拥有150/1000的头片权。


如此一来,买家在履行义务(如付服务业费)时承担10%的责任,但在行使投票权力时却只享有5%的权力。而另一位业主则在承担相同的义务的同时享受更高的权力,形成一种"特权",有甚者可以依此垄断项目物业的决策权,从聘请负责日常清理的清洁公司到出租甚至出售项目中的共有财产(common property)等等。


这种情况是否您也遇到过呢?

 

如果您的物业管理附则中有种种不苛刻、不公或专横的条款,您也可以根据Strata Schemes Management Act 2015150向裁判庭申请要求罢黜相关的不合理规定。

 

关于物业管理附则以及裁判庭等相关问题我们会在另一期的栏目里详谈。 


想了解更多有关澳房政策解读请参见我往期专栏文章:

FIRB又要改规矩?风向哪里吹?| GOODWIN专栏 08(平台原创)

一时冲动买了房,不想要了怎么办?(内附止损神招)| GOODWIN专栏07(平台原创)

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作者介绍

羊琛子


德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师


专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资;

有十年以上协助商业投资移民客户经验;

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资;

此外还有丰富的仲裁庭经验。


 

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